Καθαρισμός κλιμακοστασίου: υποχρέωση ή όχι; Το νομικό πλαίσιο για WEG και ενοικιαστές
«Ποιος έχει σειρά;» – Αυτό το σημείωμα είναι κολλημένο σε πολλά γερμανικά κλιμακοστάσια, συνήθως με ένα χειρόγραφο πρόγραμμα ημερολογίου δίπλα του. Σε πολλές πολυκατοικίες αυτό λειτουργεί καλά. Σε τουλάχιστον άλλες τόσες γίνεται αφορμή για διαμάχες που κρατούν χρόνια: ο γείτονας δεν καθαρίζει ποτέ, η γειτόνισσα καθαρίζει πολύ πρόχειρα, η τρίτη καθαρίζει δήθεν πολύ συχνά και με λάθος απορρυπαντικά. Το αργότερο όταν η γενική συνέλευση ιδιοκτητών (Eigentümerversammlung) βάλει το θέμα στην ημερήσια διάταξη, φαίνεται καθαρά: το ερώτημα «ποιος οφείλει να καθαρίζει;» δεν είναι νομικά πάντα τόσο ξεκάθαρο όσο δείχνει.
Ως οικογενειακή επιχείρηση εξυπηρετούμε εδώ και σχεδόν πενήντα χρόνια εταιρείες διαχείρισης ακινήτων (Hausverwaltung), συμβούλια κοινοτήτων ιδιοκτητών και ιδιώτες ιδιοκτήτες στην περιοχή του Ρουρ. Σε αυτό το διάστημα έχουμε δει πρακτικά όλες τις περιπτώσεις – από την τριώροφη πολυκατοικία με αρμονική εναλλαγή μέχρι το εντελώς παραμελημένο παλιό κτίριο, όπου κανείς δεν ήταν πια αρμόδιος.
Αυτός ο οδηγός εξηγεί τις βασικές νομικές βάσεις, δείχνει τις διαφορές ανάμεσα στην υποχρέωση του ενοικιαστή και σε εκείνη του εκμισθωτή, εξηγεί πώς οι αποφάσεις καθαρισμού μιας κοινότητας ιδιοκτητών (WEG) χρεώνονται στις λειτουργικές δαπάνες και δίνει μια εικόνα για το τι περιλαμβάνει στην πράξη ο καθαρισμός κλιμακοστασίου. Στο τέλος θα έχετε σαφή εικόνα – και ίσως και την απάντηση στο ερώτημα αν το πρόγραμμα καθαρισμού στην είσοδο είναι πράγματι ακόμη η καλύτερη λύση.
Οι νομικές βάσεις με μια ματιά
Τρεις νομικές πηγές ρυθμίζουν τον καθαρισμό του κλιμακοστασίου: ο Γερμανικός Αστικός Κώδικας (BGB), ο νόμος για την οριζόντια ιδιοκτησία (WEG) και ο εκάστοτε κανονισμός της πολυκατοικίας (Hausordnung). Ανάλογα με την περίπτωση ισχύει η μία ή η άλλη.
BGB §535 – μισθωτήριο συμβόλαιο και υποχρεώσεις του εκμισθωτή: Ο εκμισθωτής υποχρεούται καταρχήν να διατηρεί το μίσθιο σε κατάσταση κατάλληλη για τη συμβατική χρήση. Σε αυτό ανήκει και το κλιμακοστάσιο ως μέρος των κοινόχρηστων χώρων, τους οποίους ο ενοικιαστής πρέπει να μπορεί να χρησιμοποιεί. Η υποχρέωση καθαρισμού βαρύνει επομένως αρχικά τον εκμισθωτή – μπορεί όμως να τη μεταβιβάσει με το μισθωτήριο στον ενοικιαστή ή να την αναθέσει σε συνεργείο καθαρισμού.
BGB §556 – λειτουργικές δαπάνες και δυνατότητα μετακύλισης: Οι υπηρεσίες καθαρισμού από τρίτους (για παράδειγμα από εμάς ως επιχείρηση καθαρισμού) ανήκουν στις λειτουργικές δαπάνες (Betriebskosten) που μετακυλίονται σύμφωνα με τον κανονισμό λειτουργικών δαπανών (Betriebskostenverordnung). Αυτό σημαίνει: ο εκμισθωτής μπορεί να μετακυλίσει πλήρως το κόστος του επαγγελματικού καθαρισμού κλιμακοστασίου στους ενοικιαστές μέσω της εκκαθάρισης λειτουργικών δαπανών (Nebenkostenabrechnung) – με την προϋπόθεση ότι αυτό έχει συμφωνηθεί στο μισθωτήριο.
§ 16 Abs. 2 και § 19 Abs. 1 WEG: Σε μια κοινότητα ιδιοκτητών διαμερισμάτων (WEG) ο καθαρισμός του κλιμακοστασίου ρυθμίζεται με απόφαση πλειοψηφίας. Η κοινότητα μπορεί να αποφασίσει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες καθαρίζουν οι ίδιοι εκ περιτροπής (σε πολλά παλαιότερα κτίρια η συνήθης πρακτική) ή ότι ανατίθεται σε εξωτερικό συνεργείο. Το κόστος κατανέμεται με βάση τα ποσοστά συνιδιοκτησίας (Miteigentumsanteile) – κατά κανόνα περίπου ανάλογα με την επιφάνεια, μπορεί όμως να αποκλίνει ανάλογα με την πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (Teilungserklärung).
Κανονισμός της πολυκατοικίας (Hausordnung): Είναι το πρακτικό έγγραφο στο οποίο ρυθμίζονται οι λεπτομέρειες: συχνότητα καθαρισμού, αρμοδιότητες ανά όροφο, ώρες κοινής ησυχίας, άπλωμα ρούχων, φωτισμός του κλιμακοστασίου. Σημαντικό: ο κανονισμός μπορεί μόνο να εξειδικεύσει όσα επιτρέπει το μισθωτήριο ή η πράξη σύστασης. Δεν μπορεί απλώς να δημιουργήσει νέες υποχρεώσεις.
Υποχρέωση του ενοικιαστή ή του εκμισθωτή; Οι κρίσιμες λεπτομέρειες
Όταν το μισθωτήριο μεταβιβάζει τον καθαρισμό στον ενοικιαστή, μιλάμε στην καθομιλουμένη για το μοντέλο «Kehrwoche», δηλαδή την εβδομάδα καθαρισμού με σειρά. Αυτό επιτρέπεται καταρχήν, έχει όμως όρια.
Επιτρέπεται η μεταβίβαση της υποχρέωσης καθαρισμού για τον χώρο ακριβώς μπροστά από την πόρτα του διαμερίσματος, για το τμήμα της σκάλας που αντιστοιχεί σε αυτό το διαμέρισμα (συχνά τον όροφο στον οποίο βρίσκεται) καθώς και για ένα μερίδιο στον χώρο της εισόδου βάσει δίκαιης εναλλαγής.
Δεν επιτρέπονται γενικόλογες ρήτρες που θέτουν τον ενοικιαστή σε δυσανάλογα μειονεκτική θέση. Ένα παράδειγμα: ένας ενοικιαστής στον τρίτο όροφο δεν οφείλει να καθαρίζει μόνος του ολόκληρο τον χώρο της εισόδου, ενώ οι ενοικιαστές του ισογείου καθαρίζουν μόνο τον δικό τους χώρο. Και πολύ πυκνά διαστήματα καθαρισμού (καθημερινά, πολλές φορές την εβδομάδα) μπορεί να είναι ανεπίτρεπτα, όταν υπερβαίνουν τη συνήθη χρήση του μισθίου.
Σημαντικό για τους ενοικιαστές: αν ο εκμισθωτής αναθέσει σε συνεργείο καθαρισμού, μπορεί να μετακυλίσει αυτό το κόστος στις λειτουργικές δαπάνες – δεν μπορεί όμως ταυτόχρονα να υποχρεώνει και τον ίδιο τον ενοικιαστή. Ή το ένα ή το άλλο. Όποιος απαιτεί και τα δύο, ξεπερνά το όριο.
Σημαντικό για τους εκμισθωτές: όποιος αναθέτει τον καθαρισμό στους ενοικιαστές, πρέπει να ξέρει ότι δεν μπορεί να ελέγχει μόνιμα την τήρησή του. Και όποιος διατυπώνει ασαφώς την υποχρέωση καθαρισμού στο μισθωτήριο, βρίσκεται σε περίπτωση διαφοράς σχεδόν πάντα αντιμέτωπος με το ενδεχόμενο ακυρότητας της ρήτρας – τότε πρέπει να καθαρίζει ο ίδιος ή να αναθέσει τον καθαρισμό, χωρίς να μπορεί να μετακυλίσει απλώς το κόστος. Αξίζει να ελέγχονται αυτές οι ρήτρες από δικηγόρο ή από έμπειρο διαχειριστή.
Κοινότητα ιδιοκτητών με συνεργείο καθαρισμού: πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα
Όταν μια κοινότητα ιδιοκτητών διαμερισμάτων αποφασίζει να αναθέσει σε εξωτερικό συνεργείο καθαρισμού, αυτό αντικαθιστά την κλασική εκ περιτροπής εβδομάδα καθαρισμού από τους ιδιοκτήτες. Αυτό έχει σαφή πλεονεκτήματα, αλλά και μερικά μειονεκτήματα.
Τα πλεονεκτήματα υπερτερούν σχεδόν πάντα: σταθερή ποιότητα, επαγγελματικός εξοπλισμός υγιεινής, ξεκάθαρο συμβατικό πλαίσιο, καμία διαμάχη ανάμεσα σε γείτονες, ανακούφιση των ηλικιωμένων ιδιοκτητών (που συχνά δεν μπορούν πια σωματικά), ανακούφιση των εργαζόμενων ιδιοκτητών (ο χρόνος είναι χρήμα), ασφαλιστική κάλυψη σε περίπτωση ζημιών, τεκμηριωμένη εκτέλεση των εργασιών.
Τα μειονεκτήματα: ένα κόστος που γίνεται ορατό. Πολλοί κανονισμοί πολυκατοικίας με εκ περιτροπής καθαρισμό από τους ίδιους τους ενοίκους έχουν τυπικά μηδενικό κόστος – στην πραγματικότητα βέβαια υπάρχει ο χρόνος εργασίας των ιδιοκτητών, αυτός όμως δεν καταγράφεται πουθενά. Ένα εξωτερικό συνεργείο κοστίζει, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου, μεταξύ 160 και 250 ευρώ τον μήνα – ποσά που εμφανίζονται αμέσως στον οικονομικό προϋπολογισμό (Wirtschaftsplan).
Η εμπειρία μας: οι περισσότερες κοινότητες ιδιοκτητών που έκαναν το βήμα προς τον εξωτερικό επαγγελματικό καθαρισμό κλιμακοστασίου δεν θα το έπαιρναν ποτέ πίσω. Η ανακούφιση στην καθημερινότητα και η ειρήνη στην κοινότητα αξίζουν σχεδόν πάντα το ποσό – συνήθως περισσότερο απ’ όσο πίστευαν προηγουμένως οι ιδιοκτήτες.
Μια πρακτική συμβουλή για τα συμβούλια: ζητήστε μια προσφορά και υπολογίστε το κόστος ανά διαμέρισμα και μήνα. Σε ένα κτίριο με δώδεκα διαμερίσματα, ένα μηνιαίο κατ’ αποκοπή ποσό 150 ευρώ αντιστοιχεί σε περίπου 12,50 ευρώ ανά διαμέρισμα. Με αυτόν τον αριθμό στο χέρι, η συζήτηση στη γενική συνέλευση γίνεται αισθητά πιο ήρεμη.
Τι περιλαμβάνει ο καθαρισμός κλιμακοστασίου;
Ο καθαρισμός του κλιμακοστασίου περιλαμβάνει σαφώς περισσότερα από το ορατό σφουγγάρισμα της σκάλας. Μια σωστή περιγραφή εργασιών περιέχει τουλάχιστον τις παρακάτω θέσεις.
Δάπεδα: Σκάλες, πλατύσκαλα και διάδρομοι σκουπίζονται και, ανάλογα με το δάπεδο, σφουγγαρίζονται με υγρό ή βρεγμένο πανί. Τα πέτρινα δάπεδα και τα πλακάκια χρειάζονται άλλα απορρυπαντικά από ό,τι το ξύλο ή ο λινοτάπητας. Σε ευαίσθητα ιστορικά φυσικά πετρώματα (μάρμαρο, πλάκες Solnhofen) δουλεύουμε με ουδέτερα μέσα ως προς το pH.
Κουπαστές και κιγκλιδώματα: Υγρό σκούπισμα με αντιβακτηριδιακό καθαριστικό. Ιδίως οι κουπαστές είναι σημεία αυξημένης επαφής – πολλά χέρια, σπάνια συνειδητός καθαρισμός. Εδώ βρίσκεται μία από τις μεγαλύτερες διαφορές υγιεινής ανάμεσα στον ερασιτεχνικό καθαρισμό εκ περιτροπής και τον επαγγελματικό.
Γραμματοκιβώτια και κουδούνια: Ξεσκόνισμα, καθαρισμός του τζαμιού με τα ονόματα, σκούπισμα πίσω από τα κιβώτια. Σε πολλές εγκαταστάσεις μαζεύεται εδώ με τα χρόνια εκπληκτικά πολλή βρομιά.
Πόρτα εισόδου και τζάμια: Καθαρισμός των τζαμιών από μέσα και από έξω, γυάλισμα των μεταλλικών εξαρτημάτων, απολύμανση των χειρολαβών. Η πόρτα εισόδου είναι το πρώτο που βλέπει ένας επισκέπτης – αντίστοιχα σημαντική.
Πατάκια: Τίναγμα ή σκούπισμα με ηλεκτρική σκούπα, σε έντονη ρύπανση χτύπημα. Τα πατάκια συγκρατούν την περισσότερη βρομιά – περιποιημένα πατάκια μειώνουν στο μισό τον φόρτο καθαρισμού στο υπόλοιπο κτίριο.
Υπόγειο και βοηθητικοί χώροι: Ανάλογα με τη σύμβαση περιλαμβάνονται οι διάδρομοι στο υπόγειο, ο χώρος ποδηλάτων, ο χώρος απορριμμάτων και ο δρόμος προς την πίσω είσοδο. Αυτό συμφωνείται ξεχωριστά για κάθε ακίνητο.
Καθαρισμός των παραθύρων του κλιμακοστασίου: Συνήθως δύο φορές τον χρόνο (άνοιξη και φθινόπωρο), μέσα και έξω. Σε εμάς ανήκει στον βασικό εξοπλισμό της ετήσιας σύμβασης.
Στον τυπικό καθαρισμό δεν περιλαμβάνονται συνήθως ο γενικός καθαρισμός δαπέδων (λίγα τοις εκατό επιπλέον ανά έτος), η αφαίρεση λεκέδων από ιδιαίτερα περιστατικά ή ο καθαρισμός μετά από ανακαινίσεις.
Συχνότητα και μετακύλιση στην εκκαθάριση λειτουργικών δαπανών
Το ερώτημα πόσο συχνά πρέπει να γίνεται καθαρισμός εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το μέγεθος του ακινήτου και την ένταση της χρήσης. Οι εμπειρικές μας τιμές για τυπικές πολυκατοικίες.
Μικρό ακίνητο κοινότητας ιδιοκτητών (2 έως 6 διαμερίσματα, χαρακτήρας μονοκατοικίας): Ο καθαρισμός κάθε 14 ημέρες συνήθως αρκεί. Σε ήσυχες περιοχές κατοικίας με μικρή κίνηση επισκεπτών μπορεί να γίνεται και κάθε τρεις εβδομάδες.
Μεσαία πολυκατοικία (6 έως 20 διαμερίσματα): Ο εβδομαδιαίος καθαρισμός είναι το συνηθισμένο, σε κτίρια με μεγάλη κίνηση και δύο φορές την εβδομάδα. Ιδίως στην περιοχή του Ρουρ, όπου πολλά κτίρια συνδέονται άμεσα με μέσα μαζικής μεταφοράς και εμπορικές χρήσεις, η σκόνη του δρόμου μπαίνει γρήγορα στα κλιμακοστάσια.
Μεγάλα συγκροτήματα κατοικιών (πάνω από 30 διαμερίσματα): Δύο έως τρεις φορές την εβδομάδα, ενίοτε με πρόσθετο καθημερινό πέρασμα στον χώρο της εισόδου. Εδώ ο καθαρισμός είναι πρακτικά εργασία πλήρους απασχόλησης.
Ως προς τη μετακύλιση στην εκκαθάριση λειτουργικών δαπανών: το κόστος του επαγγελματικού καθαρισμού κλιμακοστασίου ανήκει στις λειτουργικές δαπάνες και μετακυλίεται πλήρως στους ενοικιαστές σύμφωνα με τον κανονισμό λειτουργικών δαπανών, εφόσον αυτό έχει συμφωνηθεί στο μισθωτήριο. Η κατανομή ακολουθεί κατά κανόνα τη μέθοδο που ορίζει το μισθωτήριο – συνήθως την επιφάνεια της κατοικίας, σπανιότερα τον αριθμό των ατόμων ή των διαμερισμάτων. Σε κοινότητες ιδιοκτητών η κατανομή γίνεται με βάση τα ποσοστά συνιδιοκτησίας της πράξης σύστασης.
Ένα συχνό λάθος: η διάκριση ανάμεσα σε δαπάνες συντήρησης και λειτουργικές δαπάνες. Η συντήρηση (για παράδειγμα επισκευές στο κλιμακοστάσιο) δεν μετακυλίεται. Ο τακτικός καθαρισμός όμως ναι. Όταν αυτό διαχωρίζεται καθαρά, η εκκαθάριση γίνεται χωρίς προβλήματα.
Αναλαμβάνουμε τακτικά ακίνητα σε Essen, Bochum και Gladbeck και εκδίδουμε για τις εταιρείες διαχείρισης, εφόσον το επιθυμούν, τιμολόγια φιλικά προς τη διαχείριση, τα οποία εντάσσονται εύκολα στην εκκαθάριση λειτουργικών δαπανών. Το πλήρες φάσμα των υπηρεσιών μας θα το βρείτε στον καθαρισμό κτιρίων.
Συχνές ερωτήσεις
Οφείλει ο εκμισθωτής να φροντίζει για τον καθαρισμό του κλιμακοστασίου, ακόμη κι αν δεν αναφέρεται στο μισθωτήριο;
Καταρχήν ναι. Η υποχρέωση καθαρισμού των κοινόχρηστων χώρων βαρύνει πρώτα τον εκμισθωτή (BGB §535). Μπορεί να τη μεταβιβάσει (σε ενοικιαστές ή σε συνεργείο καθαρισμού), αλλά αν δεν έχει ρυθμιστεί τίποτα, η υποχρέωση παραμένει σε αυτόν. Ένα παραμελημένο κλιμακοστάσιο μπορεί να δικαιολογήσει μείωση του μισθώματος.
Μπορώ ως ενοικιαστής να αρνηθώ να κάνω την εβδομάδα καθαρισμού;
Μόνο αν η ρήτρα στο μισθωτήριο είναι άκυρη (για παράδειγμα πολύ αόριστη, δυσανάλογα επαχθής ή όταν ήδη μετακυλίεται το κόστος συνεργείου καθαρισμού). Σε έγκυρες ρήτρες η άρνηση μπορεί να οδηγήσει σε προειδοποίηση (Abmahnung). Σε περίπτωση αμφιβολίας ζητήστε καλύτερα νομική συμβουλή.
Ποιος πληρώνει τον καθαρισμό κλιμακοστασίου σε κτίριο με ιδιοκτήτες και ενοικιαστές μαζί;
Η κοινότητα ιδιοκτητών ως σύνολο αναθέτει στο συνεργείο, το κόστος κατανέμεται μέσω του οικονομικού προϋπολογισμού στους ιδιοκτήτες. Οι ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν μπορούν στη συνέχεια να χρεώσουν αυτό το κόστος ως λειτουργικές δαπάνες στους ενοικιαστές τους. Οι ιδιοκτήτες που μένουν οι ίδιοι στο διαμέρισμα επιβαρύνονται οι ίδιοι.
Πόσο γρήγορα μπορεί κανείς να αποδεσμευτεί από μια σύμβαση καθαρισμού;
Οι σοβαρές συμβάσεις έχουν συνήθως διάρκεια 12 μηνών και προθεσμία καταγγελίας τριών μηνών. Σε εμάς είναι δυνατή μια δοκιμαστική φάση τριών έως έξι μηνών. Η ευελιξία ανήκει στην προσφορά ενός καλού συνεργείου – αν δεν ταιριάζει, κανείς δεν πρέπει να είναι άσκοπα δεσμευμένος.
Τι γίνεται αν ένας καθαρισμός δεν πραγματοποιηθεί (ασθένεια, αργία);
Σε εμάς αναπληρώνεται ή συμψηφίζεται. Ενημερώνουμε από μόνοι μας τη διαχείριση για τις παραλείψεις και βρίσκουμε από κοινού λύση. Στη σύμβαση πρέπει να αναφέρονται ρητά το δικαίωμα αναπλήρωσης και η ρύθμιση της αμοιβής – σε εμάς αυτονόητα.
Ερωτήσεις ή προσφορά;
Η κοινότητα ιδιοκτητών σας σκέφτεται έναν επαγγελματικό καθαρισμό κλιμακοστασίου; Ή η διαχείριση του ακινήτου σας ψάχνει αξιόπιστο συνεργάτη για περισσότερα κτίρια; Ερχόμαστε για επιτόπια επίσκεψη και συντάσσουμε μια διαφανή κοστολόγηση – με σαφή περιγραφή εργασιών και δίκαιο υπολογισμό τιμής.