Sprzątanie klatki schodowej: obowiązek czy nie? Stan prawny dla wspólnot i najemców
„Czyja kolej?” – taka kartka wisi na wielu niemieckich klatkach schodowych, zwykle z odręcznie napisanym grafikiem obok. W wielu domach to się sprawdza. W co najmniej tylu innych domach staje się źródłem wieloletnich sporów: sąsiad nigdy nie sprząta, sąsiadka sprząta za mało, a trzecia rzekomo sprząta za często i nie tymi środkami, co trzeba. Najpóźniej wtedy, gdy temat trafia do porządku obrad zebrania właścicieli (niem. Eigentümerversammlung), okazuje się, że pytanie „kto ma sprzątać?” wcale nie jest prawnie tak jednoznaczne, jak się wydaje.
Jako firma rodzinna od blisko pięćdziesięciu lat obsługujemy zarządców nieruchomości (niem. Hausverwaltung), rady wspólnot mieszkaniowych i prywatnych właścicieli w Zagłębiu Ruhry. W tym czasie widzieliśmy praktycznie każdą możliwą sytuację – od zgodnie rotującego domu trzyrodzinnego po całkowicie zaniedbaną kamienicę, w której nikt już nie czuł się odpowiedzialny.
Ten poradnik wyjaśnia najważniejsze podstawy prawne, pokazuje różnicę między obowiązkami najemcy i wynajmującego, tłumaczy, jak rozliczać uchwały wspólnoty o sprzątaniu w kosztach eksploatacyjnych, i daje przegląd tego, co właściwie należy do sprzątania klatki schodowej. Po lekturze mają Państwo jasny obraz sytuacji – i być może odpowiedź na pytanie, czy grafik sprzątania przy drzwiach wejściowych to nadal najlepsze rozwiązanie.
Podstawy prawne w skrócie
Sprzątanie klatki schodowej regulują trzy obszary prawa: niemiecki kodeks cywilny (niem. Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), ustawa o własności lokali (niem. Wohnungseigentumsgesetz, WEG) oraz regulamin domowy danego budynku (niem. Hausordnung). W zależności od sytuacji zastosowanie mają jedne albo drugie przepisy.
§ 535 BGB – umowa najmu i obowiązki wynajmującego: Wynajmujący jest co do zasady zobowiązany utrzymywać przedmiot najmu w stanie umożliwiającym korzystanie z niego zgodnie z umową. Obejmuje to także klatkę schodową jako część powierzchni wspólnej, z której najemca musi móc korzystać. Obowiązek sprzątania spoczywa więc w pierwszej kolejności na wynajmującym – może go jednak przenieść w umowie najmu na najemcę albo zlecić firmie sprzątającej.
§ 556 BGB – koszty eksploatacyjne i możliwość ich przeniesienia na najemców: Usługi sprzątania wykonywane przez podmiot zewnętrzny (na przykład przez nas jako firmę sprzątającą) należą do kosztów eksploatacyjnych (niem. Betriebskosten), które zgodnie z rozporządzeniem o kosztach eksploatacyjnych (niem. Betriebskostenverordnung, BetrKV) można przenieść na najemców. Oznacza to: wynajmujący może w pełni rozliczyć koszty profesjonalnego sprzątania klatki schodowej w rozliczeniu kosztów dodatkowych (niem. Nebenkostenabrechnung) – pod warunkiem, że przewiduje to umowa najmu.
§ 16 ust. 2 i § 19 ust. 1 WEG: We wspólnocie mieszkaniowej (niem. Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) sprzątanie klatki schodowej reguluje się uchwałą podjętą większością głosów. Wspólnota może postanowić, że wszyscy właściciele sprzątają rotacyjnie we własnym zakresie (w wielu starszych domach tak to wygląda w praktyce), albo że zlecenie otrzyma zewnętrzna firma. Koszty rozdziela się według udziałów we współwłasności (niem. Miteigentumsanteile) – z reguły mniej więcej proporcjonalnie do powierzchni, ale w zależności od aktu podziału nieruchomości (niem. Teilungserklärung) może to wyglądać inaczej.
Regulamin domowy (niem. Hausordnung): To praktyczny dokument, w którym reguluje się szczegóły: częstotliwość sprzątania, odpowiedzialność za poszczególne piętra, godziny ciszy, suszenie prania, stan oświetlenia klatki schodowej. Ważne: regulamin domowy może jedynie doprecyzować to, na co pozwala umowa najmu lub akt podziału nieruchomości. Nie może sam z siebie tworzyć nowych obowiązków.
Obowiązek najemcy czy wynajmującego? Rozstrzygające szczegóły
Jeśli umowa najmu przenosi sprzątanie na najemcę, mówi się potocznie o modelu „tygodnia sprzątania” (niem. Kehrwoche). Jest to co do zasady dopuszczalne, ma jednak swoje granice.
Dopuszczalne jest przeniesienie obowiązku sprzątania w odniesieniu do powierzchni bezpośrednio przed drzwiami mieszkania, do odcinka schodów przynależnego do tego mieszkania (często kondygnacji, na której lokal się znajduje) oraz do udziału w części wejściowej według uczciwej zasady rotacji.
Niedopuszczalne są ogólnikowe klauzule, które nadmiernie obciążają najemcę. Przykład: najemca z trzeciego piętra nie musi sam sprzątać całej części wejściowej, podczas gdy najemcy z parteru zajmują się tylko swoim odcinkiem. Również bardzo duża częstotliwość sprzątania (codziennie, kilka razy w tygodniu) może być niedopuszczalna, jeśli wykracza poza normalne korzystanie z przedmiotu najmu.
Ważne dla najemców: jeśli wynajmujący zleca sprzątanie firmie zewnętrznej, może przenieść te koszty w rozliczeniu kosztów dodatkowych – nie może jednak jednocześnie zobowiązywać najemcy do sprzątania we własnym zakresie. Albo jedno, albo drugie. Kto wymaga obu rzeczy naraz, przekracza granicę.
Ważne dla wynajmujących: kto przekazuje sprzątanie najemcom, powinien mieć świadomość, że trwała kontrola przestrzegania tego obowiązku jest w praktyce niemożliwa. A kto sformułuje obowiązek sprzątania w umowie najmu niejasno, w razie sporu niemal zawsze trafia na domniemanie nieważności klauzuli – wtedy musi sprzątać sam albo zlecić sprzątanie, bez możliwości prostego przeniesienia kosztów. Warto dać takie klauzule do sprawdzenia prawnikowi albo doświadczonemu zarządcy nieruchomości.
Wspólnota z firmą sprzątającą: zalety i wady
Jeśli wspólnota mieszkaniowa postanowi zlecić sprzątanie firmie zewnętrznej, zastępuje to klasyczną rotację właścicieli („Kehrwoche”). Ma to wyraźne zalety, ale też kilka wad.
Zalety niemal zawsze przeważają: równomierna jakość, profesjonalny sprzęt i środki higieniczne, jasna sytuacja umowna, brak sporów między sąsiadami, odciążenie starszych właścicieli (którzy fizycznie często już nie dają rady), odciążenie właścicieli pracujących zawodowo (czas to pieniądz), ochrona ubezpieczeniowa w razie szkód, udokumentowane wykonanie usługi.
Wady: koszty, które stają się widoczne. Wiele regulaminów z rotacyjnym sprzątaniem we własnym zakresie ma na papierze zerowe koszty – w rzeczywistości to oczywiście czas pracy właścicieli, tylko że nikt go nie ujmuje w rozliczeniu. Zewnętrzna firma kosztuje, zależnie od wielkości obiektu, od 160 do 250 euro miesięcznie – kwoty, które od razu widać w planie gospodarczym (niem. Wirtschaftsplan).
Nasze doświadczenie: większość wspólnot, które odważyły się na zewnętrzne profesjonalne sprzątanie klatki schodowej, nigdy nie wróciłaby do poprzedniego rozwiązania. Odciążenie w codzienności i spokój we wspólnocie są tej kwoty niemal zawsze warte – zwykle bardziej, niż właściciele wcześniej sądzili.
Praktyczna wskazówka dla rad wspólnot (niem. Verwaltungsbeirat): warto poprosić o ofertę i przeliczyć koszty na jeden lokal miesięcznie. W domu z dwunastoma lokalami ryczałt 150 euro miesięcznie to około 12,50 euro na lokal. Z taką liczbą w ręku dyskusja na zebraniu właścicieli przebiega znacznie spokojniej.
Co obejmuje sprzątanie klatki schodowej?
Sprzątanie klatki schodowej to znacznie więcej niż widoczne mycie schodów. Porządny opis usługi zawiera co najmniej następujące pozycje.
Powierzchnie podłogowe: Schody, podesty i korytarze zamiata się, a następnie – zależnie od rodzaju posadzki – myje na wilgotno lub na mokro. Posadzki kamienne i płytki wymagają innej chemii niż drewno czy linoleum. Przy wrażliwych, zabytkowych kamieniach naturalnych (marmur, płyty solnhofeńskie) stosujemy środki o neutralnym pH.
Poręcze i balustrady: Przecieranie na wilgotno środkiem antybakteryjnym. Zwłaszcza poręcze to punkty krytyczne – dotyka ich wiele rąk, a rzadko ktoś czyści je świadomie. To jedna z największych różnic higienicznych między amatorskim sprzątaniem po sąsiedzku a pracą profesjonalisty.
Skrzynki pocztowe i domofon: Ścieranie kurzu, czyszczenie szybek z opisami, zamiatanie za skrzynkami. W wielu instalacjach zbiera się tam przez lata zaskakująco dużo brudu.
Drzwi wejściowe i powierzchnie szklane: Mycie szkła od wewnątrz i od zewnątrz, polerowanie okuć, dezynfekcja klamek. Drzwi wejściowe to pierwsze, co widzi gość – i właśnie dlatego są tak ważne.
Wycieraczki: Strzepnięcie lub odkurzenie, przy silnym zabrudzeniu dokładne wytrzepanie. Wycieraczki zatrzymują najwięcej brudu – zadbane maty zmniejszają nakład sprzątania w pozostałej części domu o połowę.
Piwnica i pomieszczenia dodatkowe: Zależnie od umowy obejmuje to korytarze piwniczne, rowerownię, pomieszczenie na odpady i drogę do tylnego wejścia. Ustala się to indywidualnie dla każdego obiektu.
Mycie okien na klatce schodowej: Najczęściej dwa razy w roku (wiosną i jesienią), od wewnątrz i od zewnątrz. U nas należy to do standardowego zakresu umowy rocznej.
Do standardowego sprzątania zwykle nie należą gruntowne czyszczenie posadzek (kilka procent kosztów dodatkowo w skali roku), usuwanie plam po szczególnych zdarzeniach ani sprzątanie po remontach.
Częstotliwość i rozliczenie w kosztach dodatkowych
To, jak często należy sprzątać, zależy w dużej mierze od wielkości obiektu i intensywności użytkowania. Poniżej wartości orientacyjne z naszej praktyki dla typowych budynków mieszkalnych.
Mały obiekt wspólnoty (od 2 do 6 lokali, charakter domu jednorodzinnego): Sprzątanie co dwa tygodnie zwykle wystarcza. W spokojnych dzielnicach mieszkaniowych z niewielkim ruchem można sprzątać także co trzy tygodnie.
Średni budynek wielorodzinny (od 6 do 20 lokali): Standardem jest sprzątanie raz w tygodniu, w mocno uczęszczanych domach także dwa razy w tygodniu. Zwłaszcza w Zagłębiu Ruhry, gdzie wiele budynków ma bezpośrednie połączenie z komunikacją publiczną i sąsiaduje z lokalami usługowymi, pył uliczny szybko osadza się na klatkach schodowych.
Duże osiedla mieszkaniowe (powyżej 30 lokali): Od dwóch do trzech razy w tygodniu, czasem z dodatkowym codziennym obchodem części wejściowej. Tutaj sprzątanie jest praktycznie zadaniem na pełny etat.
Co do rozliczenia kosztów dodatkowych: koszty profesjonalnego sprzątania klatki schodowej zaliczają się do kosztów eksploatacyjnych i zgodnie z rozporządzeniem o kosztach eksploatacyjnych (BetrKV) można je w całości przenieść na najemców, jeśli przewiduje to umowa najmu. Podział następuje z reguły według metody ustalonej w umowie najmu – najczęściej według powierzchni mieszkalnej, rzadziej według liczby osób lub liczby lokali. We wspólnotach mieszkaniowych podział odbywa się według udziałów we współwłasności wynikających z aktu podziału nieruchomości.
Częsty błąd: brak rozróżnienia między kosztami utrzymania a kosztami eksploatacyjnymi. Utrzymanie i naprawy (niem. Instandhaltung, na przykład naprawy na klatce schodowej) nie podlegają przeniesieniu na najemców. Regularne sprzątanie – owszem. Jeśli jest to wyraźnie rozdzielone, rozliczenie przebiega bez problemów.
Regularnie obsługujemy obiekty w Essen, Bochum i Gladbeck, a zarządcom nieruchomości wystawiamy na życzenie faktury przygotowane pod ich potrzeby, które łatwo wpiąć do rozliczenia kosztów dodatkowych. Pełny zakres naszych usług znajduje się w dziale sprzątanie budynków.
Najczęstsze pytania
Czy wynajmujący musi zapewnić sprzątanie klatki schodowej, nawet jeśli nie ma o tym mowy w umowie najmu?
Co do zasady tak. Obowiązek sprzątania powierzchni wspólnych spoczywa w pierwszej kolejności na wynajmującym (§ 535 BGB). Może go przekazać (najemcom albo firmie sprzątającej), ale jeśli nic nie zostało uregulowane, obowiązek pozostaje przy nim. Zaniedbana klatka schodowa może uzasadniać obniżenie czynszu (niem. Mietminderung).
Czy jako najemca mogę odmówić sprzątania w ramach „tygodnia sprzątania” (niem. Kehrwoche)?
Tylko wtedy, gdy klauzula w umowie najmu jest nieważna (na przykład zbyt nieprecyzyjna, nadmiernie obciążająca najemcę albo gdy koszty firmy sprzątającej i tak są już przenoszone na najemców). Przy skutecznych klauzulach odmowa może skutkować upomnieniem (niem. Abmahnung). W razie wątpliwości lepiej zasięgnąć porady prawnej.
Kto płaci za sprzątanie klatki schodowej w domu, w którym są zarówno właściciele, jak i najemcy?
Zlecenie firmie sprzątającej składa wspólnota jako całość, a koszty rozdziela się na właścicieli w planie gospodarczym (niem. Wirtschaftsplan). Właściciele, którzy wynajmują swoje lokale, mogą następnie przenieść te koszty na najemców jako koszty eksploatacyjne. Właściciele mieszkający we własnych lokalach ponoszą koszty sami.
Jak szybko można wyjść z umowy o sprzątanie?
Rzetelne umowy mają zwykle 12 miesięcy okresu obowiązywania i trzymiesięczny okres wypowiedzenia. U nas możliwy jest okres próbny od trzech do sześciu miesięcy. U dobrego usługodawcy elastyczność jest częścią oferty – jeśli współpraca nie pasuje, nikt nie powinien być niepotrzebnie związany.
Co się dzieje, gdy sprzątanie wypadnie (choroba, dzień świąteczny)?
U nas takie sprzątanie jest odrabiane albo odliczane. O takich sytuacjach informujemy zarządcę nieruchomości z wyprzedzeniem i wspólnie szukamy rozwiązania. W umowie powinno być wyraźnie zapisane prawo do odrobienia usługi oraz zasady rozliczenia – u nas to oczywistość.
Pytania albo oferta?
Czy Pana/Pani wspólnota mieszkaniowa rozważa profesjonalne sprzątanie klatki schodowej? A może Pana/Pani zarządca nieruchomości szuka rzetelnego partnera do obsługi kilku obiektów? Przyjeżdżamy na oględziny na miejscu i przygotowujemy przejrzystą kalkulację – z jasnym opisem usługi i uczciwą wyceną.