„Wer ist dran?“ – Dieser Satz hängt als Zettel an vielen deutschen Treppenhäusern, meistens mit einem handgeschriebenen Kalenderplan daneben. In vielen Häusern funktioniert das gut. In mindestens ebenso vielen wird es zur jahrelangen Streitquelle: Der Nachbar putzt nie, die Nachbarin putzt zu wenig, die Dritte putzt angeblich zu oft mit der falschen Chemie. Spätestens wenn die Eigentümerversammlung das Thema auf die Tagesordnung setzt, wird deutlich: Die Frage „Wer muss reinigen?“ ist rechtlich nicht immer so klar, wie sie scheint.
Als Familienbetrieb betreuen wir seit bald fünfzig Jahren Hausverwaltungen, WEG-Beiräte und private Eigentümer im Ruhrgebiet. In dieser Zeit haben wir praktisch alle Konstellationen gesehen – vom harmonisch rotierenden Dreifamilienhaus bis zum völlig verwahrlosten Altbau, in dem niemand mehr zuständig war.
Dieser Ratgeber klärt die wichtigsten Rechtsgrundlagen, zeigt die Unterschiede zwischen Mieter- und Vermieterpflicht, erklärt, wie WEG-Reinigungsbeschlüsse umlagefähig abgerechnet werden, und gibt einen Überblick, was eigentlich zur Treppenhausreinigung gehört. Am Ende haben Sie Klarheit – und vielleicht die Antwort auf die Frage, ob der Putzplan an der Haustür wirklich noch die beste Lösung ist.
Die Rechtsgrundlagen im Überblick
Drei Rechtsbereiche regeln die Treppenhausreinigung: das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die jeweilige Hausordnung. Je nach Konstellation greift der eine oder der andere.
BGB §535 – Mietvertrag und Vermieterpflichten: Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Dazu gehört auch das Treppenhaus als Teil der Gemeinschaftsfläche, die der Mieter benutzen können muss. Die Reinigungspflicht liegt also zunächst beim Vermieter – er kann sie aber per Mietvertrag an den Mieter weitergeben oder an einen Reinigungsdienst vergeben.
BGB §556 – Betriebskosten und Umlagefähigkeit: Reinigungsleistungen durch Dritte (zum Beispiel durch uns als Reinigungsbetrieb) gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung. Das heißt: Der Vermieter kann die Kosten der professionellen Treppenhausreinigung vollständig über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen – vorausgesetzt, das ist im Mietvertrag vereinbart.
WEG §16 und §21: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Treppenhausreinigung per Mehrheitsbeschluss geregelt. Die WEG kann beschließen, dass alle Eigentümer rotierend selbst reinigen (in vielen älteren Häusern die Praxis), oder dass ein externer Dienstleister beauftragt wird. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt – das ist in der Regel ungefähr flächenproportional, kann je nach Teilungserklärung aber abweichen.
Hausordnung: Sie ist das praktische Dokument, in dem die Details geregelt werden: Reinigungsintervalle, Verantwortlichkeiten pro Etage, Ruhezeiten, Wäscheaufhängen, Ölstand von Treppenhauslichtern. Wichtig: Eine Hausordnung kann nur konkretisieren, was der Mietvertrag beziehungsweise die Teilungserklärung zulässt. Sie kann nicht einfach neue Pflichten schaffen.
Mieter- oder Vermieter-Pflicht? Die entscheidenden Details
Wenn der Mietvertrag die Reinigung an den Mieter überträgt, spricht man umgangssprachlich vom „Kehrwoche-Modell“. Das ist grundsätzlich zulässig, aber hat Grenzen.
Zulässig ist die Übertragung der Reinigungspflicht für den Bereich direkt vor der Wohnungstür, den zu dieser Wohnung gehörenden Treppenabschnitt (oft das Geschoss, in dem die Wohnung liegt) sowie Anteil am Eingangsbereich nach einem fairen Rotationsprinzip.
Nicht zulässig sind pauschale Klauseln, die unangemessen benachteiligen. Ein Beispiel: Ein Mieter im dritten Obergeschoss muss nicht allein den gesamten Eingangsbereich reinigen, während die Mieter im Erdgeschoss nur ihren Bereich putzen. Auch sehr häufige Intervalle (täglich, mehrmals die Woche) können unzulässig sein, wenn sie den normalen Mietgebrauch übersteigen.
Wichtig für Mieter: Wenn der Vermieter einen Reinigungsdienst beauftragt, dann darf er diese Kosten über die Nebenkosten umlegen – aber er kann nicht gleichzeitig noch den Mieter selbst verpflichten. Entweder – oder. Wer beides verlangt, überschreitet die Grenze.
Wichtig für Vermieter: Wer die Reinigung an Mieter delegiert, sollte wissen, dass er die Einhaltung gar nicht dauerhaft kontrollieren kann. Und wer im Mietvertrag die Reinigungspflicht unklar formuliert, landet bei Streit fast immer vor dem Hintergrund der Unwirksamkeitsannahme – dann muss er selbst reinigen oder reinigen lassen, ohne die Kosten einfach umlegen zu können. Es lohnt sich, diese Klauseln anwaltlich oder durch Verwaltererfahrung prüfen zu lassen.
WEG mit Reinigungsservice: Vor- und Nachteile
Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, einen externen Reinigungsdienst zu beauftragen, ersetzt das die klassische „Kehrwoche“ durch Eigentümer. Das hat klare Vor-, aber auch ein paar Nachteile.
Die Vorteile überwiegen fast immer: Gleichmäßige Qualität, professionelle Hygieneausrüstung, klare Vertragslage, kein Streit unter Nachbarn, Entlastung älterer Eigentümer (die körperlich oft gar nicht mehr können), Entlastung berufstätiger Eigentümer (Zeit ist Geld), Versicherungsschutz bei Schäden, dokumentierte Leistungserbringung.
Die Nachteile: Kosten, die sichtbar werden. Viele Hausordnungen mit rotierender Eigenreinigung haben fiktiv null Euro Kosten – in Wirklichkeit natürlich Arbeitszeit der Eigentümer, aber die wird nicht bilanziert. Ein externer Dienstleister kostet je nach Objektgröße zwischen 60 und 250 Euro pro Monat – Beträge, die unmittelbar im Wirtschaftsplan sichtbar werden.
Unsere Erfahrung: Die meisten WEGs, die den Schritt zur externen professionellen Treppenhausreinigung gewagt haben, würden das nie wieder rückgängig machen. Die Entlastung im Alltag und der Friede in der Gemeinschaft sind den Betrag fast immer wert – meistens mehr, als die Eigentümer vorher geglaubt haben.
Ein praktischer Tipp für Beiräte: Lassen Sie sich ein Angebot machen und rechnen Sie die Kosten pro Wohneinheit pro Monat durch. Bei einem Haus mit zwölf Einheiten sind 140 Euro Monatspauschale etwa 11,70 Euro pro Wohneinheit. Mit dieser Zahl in der Hand diskutiert sich die Eigentümerversammlung deutlich entspannter.
Was gehört alles zur Treppenhausreinigung?
Die Treppenhausreinigung umfasst deutlich mehr als das sichtbare Treppenwischen. Eine ordentliche Leistungsbeschreibung enthält mindestens folgende Positionen.
Bodenflächen: Treppen, Podeste und Flure werden gekehrt und je nach Bodenbelag feucht oder nass gewischt. Steinböden und Fliesen brauchen andere Chemie als Holz oder Linoleum. Bei empfindlichen historischen Natursteinen (Marmor, Solnhofer Platten) arbeiten wir mit neutralen pH-Mitteln.
Handläufe und Geländer: Feuchtes Abwischen mit antibakteriellem Reiniger. Gerade Handläufe sind Hotspots – viele Hände, selten bewusst gereinigt. Hier liegt einer der größten Hygieneunterschiede zwischen Laien-Kehrwoche und Profi-Reinigung.
Briefkasten- und Klingelanlage: Staub abwischen, Beschriftungsglas reinigen, hinter den Kästen fegen. Bei vielen Anlagen sammelt sich hier über die Jahre erstaunlich viel Schmutz.
Eingangstür und Glasflächen: Glas innen und außen reinigen, Türbeschläge polieren, Kontaktgriffe desinfizieren. Die Eingangstür ist das erste, was ein Besucher sieht – entsprechend wichtig.
Fußmatten: Aufschütteln oder saugen, bei starker Verschmutzung ausklopfen. Fußmatten sind der wichtigste Schmutzfänger – gepflegte Matten halbieren den Reinigungsaufwand im restlichen Haus.
Keller und Nebenräume: Je nach Vertrag gehören Flure im Keller, Fahrradraum, Müllraum und der Weg zum Hintereingang dazu. Das wird pro Objekt individuell vereinbart.
Fensterreinigung Treppenhaus: Meistens zweimal jährlich (Frühjahr und Herbst) innen und außen. Gehört bei uns zur Grundausstattung des Jahresvertrags.
Nicht zur Standardreinigung gehören üblicherweise Grundreinigungen von Bodenbelägen (wenige Prozent zusätzlich pro Jahr), Fleckenentfernung aus speziellen Anlässen oder Reinigung nach Renovierungen.
Rhythmus und Umlage in der Nebenkostenabrechnung
Die Frage, wie oft gereinigt werden sollte, hängt stark von der Objektgröße und Nutzungsintensität ab. Unsere Erfahrungswerte für typische Wohnhäuser.
Kleines WEG-Objekt (2 bis 6 Einheiten, Einfamiliencharakter): 14-tägige Reinigung reicht meist aus. In ruhigen Wohnlagen mit wenig Publikumsverkehr kann auch dreiwöchentlich gereinigt werden.
Mittleres Mehrfamilienhaus (6 bis 20 Einheiten): Wöchentliche Reinigung ist Standard, in stark frequentierten Häusern auch zweimal wöchentlich. Gerade im Ruhrgebiet, wo viele Häuser direkte Anbindung zu ÖPNV und Gewerbe haben, setzt sich schnell Straßenstaub in die Treppenhäuser.
Großwohnanlagen (über 30 Einheiten): Zwei- bis dreimal wöchentlich, manchmal mit zusätzlicher Tagesbegehung im Eingangsbereich. Hier ist Reinigung praktisch Vollzeitaufgabe.
Zur Umlage in der Nebenkostenabrechnung: Die Kosten der professionellen Treppenhausreinigung fallen unter Betriebskosten und sind nach Betriebskostenverordnung voll auf die Mieter umlegbar, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Die Verteilung folgt in der Regel der im Mietvertrag festgelegten Methode – meist Wohnfläche, seltener Personenzahl oder Wohneinheiten. In WEGs erfolgt die Verteilung nach Miteigentumsanteilen der Teilungserklärung.
Ein häufiger Fehler: Die Unterscheidung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten. Instandhaltung (zum Beispiel Reparaturen im Treppenhaus) ist nicht umlagefähig. Regelmäßige Reinigung schon. Wenn das sauber getrennt ist, läuft die Abrechnung problemlos.
Wir betreuen regelmäßig Objekte in Essen, Bochum und Gladbeck und stellen Hausverwaltungen auf Wunsch direkt verwaltungsfreundliche Rechnungen aus, die sich einfach in die Nebenkostenabrechnung einsortieren lassen. Unser volles Leistungsspektrum finden Sie unter Gebäudereinigung.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter ein Treppenhaus reinigen lassen, auch wenn es im Mietvertrag nicht steht?
Grundsätzlich ja. Die Reinigungspflicht für Gemeinschaftsflächen trifft zunächst den Vermieter (BGB §535). Er kann sie delegieren (an Mieter oder Reinigungsdienst), aber wenn nichts geregelt ist, bleibt die Pflicht bei ihm. Ein verwahrlostes Treppenhaus kann eine Mietminderung rechtfertigen.
Kann ich mich als Mieter weigern, die Kehrwoche zu machen?
Nur, wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist (zum Beispiel zu vage, unangemessen benachteiligend oder wenn bereits ein Reinigungsdienst die Kosten umgelegt bekommt). Bei wirksamen Klauseln kann Weigerung abgemahnt werden. Im Zweifel lieber rechtlichen Rat einholen.
Wer zahlt die Treppenhausreinigung in einem Haus mit Eigentümern und Mietern gemischt?
Die WEG als Ganzes beauftragt den Dienstleister, die Kosten werden per Wirtschaftsplan auf die Eigentümer umgelegt. Vermietende Eigentümer können diese Kosten dann als Betriebskosten auf ihre Mieter weiterberechnen. Selbstnutzende Eigentümer tragen die Kosten selbst.
Wie schnell kann man aus einem Reinigungsvertrag wieder raus?
Seriöse Verträge haben üblicherweise 12 Monate Laufzeit und drei Monate Kündigungsfrist. Bei uns ist eine Testphase von drei bis sechs Monaten möglich. Flexibilität gehört bei einem guten Dienstleister zum Angebot – wenn es nicht passt, soll niemand unnötig gebunden sein.
Was passiert, wenn eine Reinigung ausfällt (Krankheit, Feiertag)?
Bei uns nachgeholt oder verrechnet. Wir melden Ausfälle proaktiv an die Hausverwaltung und finden gemeinsam eine Lösung. Im Vertrag sollte das Nachholungsrecht und die Vergütungsregelung explizit stehen – bei uns selbstverständlich.
Fragen oder Angebot?
Ihre WEG denkt über eine professionelle Treppenhausreinigung nach? Oder Ihre Hausverwaltung sucht einen zuverlässigen Partner für mehrere Objekte? Wir kommen zu einem Ortstermin und erstellen Ihnen eine transparente Kalkulation – mit klarer Leistungsbeschreibung und fairer Preiskalkulation.