Уборка подъезда: обязанность или нет? Правовая ситуация для WEG и арендаторов
«Чья очередь?» — такая записка висит на дверях многих немецких подъездов, рядом обычно расчерченный от руки календарный план. Во многих домах это работает. Как минимум в стольких же превращается в многолетний источник ссор: сосед не убирает никогда, соседка убирает слишком мало, третья, по слухам, убирает слишком часто и не той химией. Когда тема попадает в повестку собрания собственников (Eigentümerversammlung), становится окончательно ясно: вопрос «кто обязан убирать» с правовой точки зрения не всегда так однозначен, как кажется.
Как семейное предприятие мы почти пятьдесят лет обслуживаем управляющие компании (Hausverwaltung), домовые советы и частных собственников в Рурской области. За это время мы видели практически все варианты — от трёхквартирного дома с образцовой очерёдностью до полностью запущенного старого здания, где ответственных не осталось вовсе.
Этот материал разбирает основные правовые нормы, показывает разницу между обязанностью арендатора и арендодателя, объясняет, как решение сообщества собственников об уборке попадает в расчёт расходов, и даёт обзор того, что вообще входит в уборку подъезда. В конце у Вас будет ясность — и, возможно, ответ на вопрос, действительно ли график на входной двери всё ещё лучшее решение.
Правовые основы: краткий обзор
Уборку подъезда регулируют три области права: Гражданский кодекс Германии (BGB), Закон о собственности на жильё (WEG) и правила внутреннего распорядка дома (Hausordnung). В зависимости от ситуации действует то одно, то другое.
BGB § 535 — договор найма и обязанности арендодателя: арендодатель в принципе обязан поддерживать объект найма в состоянии, пригодном для использования по договору. Сюда относится и подъезд как часть общей площади, которой арендатор должен иметь возможность пользоваться. Обязанность по уборке, таким образом, сначала лежит на арендодателе — но он может передать её арендатору через договор найма (Mietvertrag) или поручить клининговой службе.
BGB § 556 — эксплуатационные расходы и их перенос на арендатора: услуги по уборке, оказанные третьими лицами (например, нами как клининговым предприятием), относятся к переносимым эксплуатационным расходам (Betriebskosten) согласно Положению об эксплуатационных расходах (Betriebskostenverordnung). Это значит: арендодатель может полностью переложить стоимость профессиональной уборки подъезда на арендаторов через годовой расчёт дополнительных расходов (Nebenkostenabrechnung) — при условии, что это согласовано в договоре найма.
§ 16 абз. 2 и § 19 абз. 1 WEG: в сообществе собственников жилья (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) уборка подъезда регулируется решением большинства. Сообщество может решить, что все собственники убирают сами по очереди (во многих старых домах так и есть), либо что нанимается внешний подрядчик. Расходы распределяются по долям в общей собственности (Miteigentumsanteile) — как правило, это примерно пропорционально площади, но в зависимости от декларации о разделе (Teilungserklärung) может быть иначе.
Hausordnung — правила внутреннего распорядка дома: это практический документ, в котором прописаны детали: периодичность уборки, ответственность по этажам, часы тишины, сушка белья, обслуживание освещения в подъезде. Важно: правила распорядка могут лишь конкретизировать то, что допускает договор найма или декларация о разделе. Создавать новые обязанности они не могут.
Обязанность арендатора или арендодателя? Решающие детали
Если договор найма возлагает уборку на арендатора, в обиходе это называют моделью «Kehrwoche» — недели дежурства по уборке. В принципе это допустимо, но имеет границы.
Допустима передача обязанности убирать участок непосредственно перед дверью квартиры, относящийся к этой квартире лестничный пролёт (часто — этаж, на котором расположена квартира), а также долю входной зоны по справедливому принципу очерёдности.
Недопустимы общие условия договора, которые несоразмерно ущемляют одну сторону. Пример: арендатор на третьем этаже не обязан в одиночку убирать всю входную зону, пока арендаторы на первом этаже убирают только свой участок. Слишком частая периодичность (ежедневно, несколько раз в неделю) тоже может быть недопустима, если она выходит за рамки обычного пользования жильём.
Важно для арендаторов: если арендодатель нанимает клининговую службу, он вправе переложить эти расходы на арендаторов через Nebenkostenabrechnung — но одновременно обязать убирать самого арендатора он не может. Либо одно, либо другое. Кто требует и то и другое, переходит границу.
Важно для арендодателей: тот, кто передаёт уборку арендаторам, должен понимать, что постоянно контролировать её выполнение он не сможет. А тот, кто формулирует обязанность по уборке в договоре найма нечётко, при споре почти всегда сталкивается с презумпцией недействительности такого условия — и тогда ему придётся убирать самому или нанимать фирму, не имея возможности просто переложить расходы. Такие пункты стоит проверить у юриста или с опорой на опыт управляющей компании.
WEG с клининговой службой: плюсы и минусы
Если сообщество собственников решает нанять внешнюю клининговую службу, это заменяет классическую очерёдность между собственниками. У такого шага есть явные плюсы, но и несколько минусов.
Плюсы почти всегда перевешивают: ровное качество, профессиональное гигиеническое оснащение, ясная договорная база, отсутствие ссор между соседями, меньше нагрузки на пожилых собственников (которым это физически часто уже не по силам), меньше нагрузки на работающих собственников (время — деньги), страховое покрытие при ущербе, документированное выполнение работ.
Минусы: расходы становятся видимыми. Во многих домах с очерёдностью и самостоятельной уборкой расходы формально равны нулю евро — в действительности это, конечно, рабочее время собственников, но оно нигде не учитывается. Внешний подрядчик стоит, в зависимости от размера объекта, от 160 до 250 евро в месяц — суммы, которые сразу видны в хозяйственном плане (Wirtschaftsplan).
Наш опыт: большинство сообществ собственников, решившихся на внешнюю профессиональную уборку подъезда, никогда не возвращаются к прежней схеме. Облегчение в повседневных делах и мир в доме почти всегда стоят этой суммы — чаще всего больше, чем собственники предполагали заранее.
Практический совет для домовых советов: запросите предложение и пересчитайте расходы на одну квартиру в месяц. В доме на двенадцать квартир месячная ставка 150 евро — это около 12,50 евро на квартиру. С этой цифрой в руках собрание собственников проходит заметно спокойнее.
Что входит в уборку подъезда
Уборка подъезда — это заметно больше, чем видимое мытьё лестницы. Толковый перечень работ содержит как минимум следующие позиции.
Полы: лестницы, площадки и коридоры подметаются и, в зависимости от покрытия, моются влажным или мокрым способом. Каменным полам и плитке нужна другая химия, чем дереву или линолеуму. С чувствительным историческим натуральным камнем (мрамор, зольнхофенская плитка) мы работаем средствами с нейтральным pH.
Поручни и перила: влажная протирка антибактериальным средством. Именно поручни — критические точки: много рук, редкая осознанная уборка. Здесь одна из самых больших разниц в гигиене между любительским дежурством и работой профессионалов.
Почтовые ящики и панель звонков: вытирание пыли, чистка стекла с фамилиями, подметание за ящиками. Во многих домах здесь за годы скапливается удивительно много грязи.
Входная дверь и стеклянные поверхности: мытьё стекла изнутри и снаружи, полировка дверной фурнитуры, дезинфекция ручек. Входная дверь — первое, что видит гость, и потому особенно важна.
Придверные коврики: вытряхивание или чистка пылесосом, при сильном загрязнении — выбивание. Коврик — главный уловитель грязи: ухоженные коврики вдвое снижают объём уборки в остальном доме.
Подвал и подсобные помещения: в зависимости от договора сюда входят подвальные коридоры, помещение для велосипедов, мусорная комната и путь к заднему входу. Это согласуется индивидуально по каждому объекту.
Мытьё окон в подъезде: обычно дважды в год, весной и осенью, изнутри и снаружи. У нас это входит в базовый объём годового договора.
В стандартную уборку обычно не входят генеральная уборка напольных покрытий (несколько процентов дополнительно в год), удаление пятен по особым поводам и уборка после ремонта.
Периодичность и перенос расходов в Nebenkostenabrechnung
Вопрос, как часто следует убирать, сильно зависит от размера объекта и интенсивности использования. Наши практические ориентиры для типичных жилых домов.
Небольшой объект WEG (от 2 до 6 квартир, характер малоквартирного дома): уборки раз в 14 дней обычно достаточно. В тихих жилых кварталах с малым потоком людей можно убирать и раз в три недели.
Средний многоквартирный дом (от 6 до 20 квартир): стандарт — еженедельная уборка, в домах с высокой проходимостью и дважды в неделю. Особенно в Рурской области, где многие дома стоят рядом с остановками общественного транспорта и коммерческими помещениями, уличная пыль быстро оседает в подъездах.
Крупные жилые комплексы (свыше 30 квартир): два-три раза в неделю, иногда с дополнительным дневным обходом входной зоны. Здесь уборка — практически работа на полный день.
О переносе расходов в Nebenkostenabrechnung: стоимость профессиональной уборки подъезда относится к эксплуатационным расходам и по Положению об эксплуатационных расходах полностью переносится на арендаторов, если это согласовано в договоре найма. Распределение обычно следует методу, закреплённому в договоре найма: чаще всего по жилой площади, реже по числу проживающих или по количеству квартир. В сообществах собственников распределение идёт по долям в общей собственности из декларации о разделе.
Частая ошибка — смешение расходов на содержание и эксплуатационных расходов. Расходы на содержание (например, ремонт в подъезде) переносить нельзя. Регулярную уборку — можно. Если это разделено аккуратно, расчёт проходит без проблем.
Мы регулярно обслуживаем объекты в Эссене, Бохуме и Гладбеке и по желанию выставляем управляющим компаниям счета, удобные для администрирования: их легко внести в Nebenkostenabrechnung. Полный перечень наших услуг Вы найдёте в разделе уборки зданий.
Частые вопросы
Обязан ли арендодатель обеспечивать уборку подъезда, даже если в договоре найма об этом ничего не сказано?
В принципе да. Обязанность убирать общие площади лежит в первую очередь на арендодателе (BGB § 535). Он может её делегировать — арендаторам или клининговой службе, — но если ничего не урегулировано, обязанность остаётся у него. Запущенный подъезд может обосновать снижение арендной платы.
Может ли арендатор отказаться от дежурной недели уборки?
Только если условие в договоре найма недействительно: например, слишком расплывчатое, несоразмерно ущемляющее или если расходы на клининговую службу уже переложены на арендаторов. При действительном условии за отказ можно получить письменное предупреждение. В спорном случае лучше получить юридическую консультацию.
Кто оплачивает уборку подъезда в доме, где есть и собственники, и арендаторы?
Подрядчика нанимает сообщество собственников целиком, расходы распределяются на собственников через хозяйственный план. Собственники, сдающие жильё, могут затем перевыставить эти расходы своим арендаторам как эксплуатационные. Собственники, живущие в своих квартирах, несут расходы сами.
Как быстро можно выйти из договора на уборку?
У серьёзных договоров обычно срок 12 месяцев и три месяца на расторжение. У нас возможен пробный период от трёх до шести месяцев. Гибкость у хорошего подрядчика входит в предложение — если не подходит, никто не должен быть связан без нужды.
Что происходит, если уборка не состоялась из-за болезни или праздничного дня?
У нас она навёрстывается или пересчитывается. О пропусках мы сообщаем управляющей компании сами и вместе находим решение. Право на отработку и порядок оплаты должны быть прямо прописаны в договоре — у нас это само собой разумеется.
Вопросы или предложение?
Ваше сообщество собственников думает о профессиональной уборке подъезда? Или Ваша управляющая компания ищет надёжного партнёра сразу для нескольких объектов? Мы приедем на осмотр и составим прозрачный расчёт — с ясным перечнем работ и честной калькуляцией цены.