Curățenia casei scării: obligație sau nu? Situația juridică pentru WEG și chiriași
„Cine urmează?” – acest bilet atârnă în multe case de scară din Germania, de obicei cu un plan pe săptămâni scris de mână alături. În multe imobile lucrurile funcționează bine. În cel puțin tot atâtea, biletul devine sursă de ceartă ani la rând: vecinul nu curăță niciodată, vecina curăță prea puțin, a treia curăță chipurile prea des și cu substanțe greșite. Cel târziu atunci când adunarea proprietarilor (Eigentümerversammlung) pune tema pe ordinea de zi devine limpede: întrebarea „cine trebuie să curețe?” nu este, din punct de vedere juridic, întotdeauna atât de clară pe cât pare.
Ca firmă de familie ne ocupăm de aproape cincizeci de ani de administrații de imobile (Hausverwaltung), de consilii ale asociațiilor de proprietari și de proprietari privați din regiunea Ruhr. În acest timp am văzut practic toate situațiile – de la casa cu trei apartamente în care rotația merge armonios, până la clădirea veche complet neglijată, în care nu mai era nimeni responsabil.
Acest ghid lămurește principalele temeiuri juridice, arată diferența dintre obligația chiriașului și cea a proprietarului, explică modul în care hotărârile de curățenie ale unei asociații de proprietari (WEG) se decontează și pot fi repercutate asupra chiriașilor și oferă o privire de ansamblu asupra a ceea ce ține de fapt de curățenia casei scării. La final veți avea claritate – și poate și răspunsul la întrebarea dacă planul de curățenie de la ușa de la intrare mai este într-adevăr cea mai bună soluție.
Temeiurile juridice pe scurt
Trei domenii de drept reglementează curățenia casei scării: Codul civil german (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), Legea privind proprietatea pe apartamente (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) și regulamentul intern al imobilului (Hausordnung). În funcție de situație se aplică unul sau altul.
BGB §535 – contractul de închiriere și obligațiile proprietarului: Proprietarul este obligat, în principiu, să mențină bunul închiriat într-o stare potrivită folosinței convenite prin contract. De aceasta ține și casa scării, ca parte a spațiilor comune pe care chiriașul trebuie să le poată folosi. Obligația de curățenie revine, așadar, mai întâi proprietarului – el o poate însă transfera chiriașului prin contractul de închiriere (Mietvertrag) sau o poate încredința unei firme de curățenie.
BGB §556 – cheltuieli de exploatare și repercutare: Prestațiile de curățenie efectuate de terți (de exemplu de noi, ca firmă de curățenie) fac parte din cheltuielile de exploatare (Betriebskosten) care pot fi repercutate, conform Regulamentului privind cheltuielile de exploatare (Betriebskostenverordnung). Asta înseamnă: proprietarul poate trece integral costul curățeniei profesionale a casei scării în decontul de cheltuieli accesorii (Nebenkostenabrechnung) către chiriași – cu condiția ca acest lucru să fie convenit în contractul de închiriere.
§ 16 alin. 2 și § 19 alin. 1 WEG: Într-o asociație a proprietarilor de apartamente, curățenia casei scării se reglementează prin hotărâre cu majoritate. Asociația poate hotărî ca toți proprietarii să curețe ei înșiși, prin rotație (practica din multe imobile mai vechi), sau ca lucrarea să fie încredințată unui prestator extern. Costurile se repartizează după cotele-părți de proprietate comună (Miteigentumsanteile) – de regulă aproximativ proporțional cu suprafața, dar, în funcție de declarația de divizare (Teilungserklärung), pot exista abateri.
Regulamentul intern al imobilului (Hausordnung): Este documentul practic în care se reglementează detaliile: intervalele de curățenie, responsabilitățile pe fiecare etaj, orele de liniște, uscarea rufelor, întreținerea corpurilor de iluminat din casa scării. Important: un regulament intern poate doar să detalieze ceea ce permit contractul de închiriere, respectiv declarația de divizare. El nu poate crea pur și simplu obligații noi.
Obligația chiriașului sau a proprietarului? Detaliile decisive
Când contractul de închiriere transferă curățenia asupra chiriașului, se vorbește în limbaj curent despre „modelul Kehrwoche” – săptămâna de curățenie prin rotație. În principiu este permis, dar are limite.
Este permis transferul obligației de curățenie pentru zona din fața ușii apartamentului, pentru porțiunea de scară aferentă acelui apartament (deseori etajul pe care se află locuința), precum și pentru o parte din zona de intrare, după un principiu de rotație echitabil.
Nu sunt permise clauzele forfetare care dezavantajează în mod nejustificat. Un exemplu: un chiriaș de la etajul al treilea nu trebuie să curețe singur întreaga zonă de intrare, în timp ce chiriașii de la parter curăță doar zona lor. De asemenea, intervalele foarte dese (zilnic, de mai multe ori pe săptămână) pot fi nepermise, dacă depășesc folosința normală a locuinței.
Important pentru chiriași: dacă proprietarul contractează o firmă de curățenie, are voie să repercuteze aceste costuri prin cheltuielile accesorii – dar nu îl poate obliga în același timp și pe chiriaș să curețe. Ori una, ori alta. Cine cere amândouă depășește limita.
Important pentru proprietari: cine deleagă curățenia chiriașilor trebuie să știe că nu poate controla permanent respectarea ei. Iar cine formulează neclar obligația de curățenie în contractul de închiriere ajunge, în caz de litigiu, aproape întotdeauna în situația în care clauza este considerată nulă – atunci trebuie să curețe el însuși sau să dea lucrarea unei firme, fără a putea repercuta pur și simplu costurile. Merită să lăsați aceste clauze verificate de un avocat sau de un administrator cu experiență.
Asociație de proprietari cu firmă de curățenie: avantaje și dezavantaje
Când o asociație a proprietarilor de apartamente hotărăște să încredințeze curățenia unei firme externe, aceasta înlocuiește clasica „Kehrwoche” făcută de proprietari. Lucrul acesta are avantaje clare, dar și câteva dezavantaje.
Avantajele cântăresc aproape întotdeauna mai greu: calitate constantă, echipament profesional de igienă, situație contractuală clară, lipsa certurilor între vecini, degrevarea proprietarilor în vârstă (care de multe ori fizic nici nu mai pot), degrevarea proprietarilor care lucrează (timpul înseamnă bani), acoperire prin asigurare în caz de pagube, prestație documentată.
Dezavantajele: costuri care devin vizibile. Multe regulamente interne cu curățenie proprie prin rotație au, pe hârtie, costuri de zero euro – în realitate, desigur, timpul de lucru al proprietarilor, doar că acesta nu apare în evidențe. Un prestator extern costă, în funcție de mărimea imobilului, între 160 și 250 de euro pe lună – sume care devin imediat vizibile în planul economic anual (Wirtschaftsplan).
Experiența noastră: cele mai multe asociații care au făcut pasul către o curățenie profesională a casei scării nu s-ar mai întoarce niciodată. Degrevarea din viața de zi cu zi și liniștea din comunitate merită aproape întotdeauna suma – de cele mai multe ori mai mult decât au crezut proprietarii înainte.
Un sfat practic pentru consiliile de proprietari: cereți o ofertă și calculați costul pe unitate locativă și lună. La un imobil cu douăsprezece unități, o sumă forfetară lunară de 150 de euro înseamnă circa 12,50 euro pe unitate locativă. Cu această cifră în mână, discuția din adunarea proprietarilor decurge vizibil mai relaxat.
Ce cuprinde curățenia casei scării?
Curățenia casei scării înseamnă considerabil mai mult decât ștergerea vizibilă a treptelor. Un caiet de sarcini (Leistungsverzeichnis) corect conține cel puțin următoarele poziții.
Pardoselile: Treptele, podestele și holurile se mătură și, în funcție de pardoseală, se șterg umed sau se spală. Pardoselile din piatră și gresia au nevoie de alte substanțe decât lemnul sau linoleumul. La pietrele naturale istorice, sensibile (marmură, plăci de Solnhofen), lucrăm cu produse cu pH neutru.
Mâna curentă și balustrada: Ștergere umedă cu produs antibacterian. Tocmai mâna curentă este un punct critic – multe mâini, rar curățată în mod conștient. Aici se află una dintre cele mai mari diferențe de igienă între curățenia făcută de nespecialiști și cea profesională.
Cutiile poștale și panoul de sonerii: Ștergerea prafului, curățarea geamului cu numele locatarilor, măturarea în spatele cutiilor. La multe instalații se strânge aici, de-a lungul anilor, surprinzător de multă murdărie.
Ușa de la intrare și suprafețele vitrate: Curățarea geamurilor la interior și la exterior, lustruirea feroneriei, dezinfectarea mânerelor. Ușa de la intrare este primul lucru pe care îl vede un vizitator – de aici și importanța ei.
Preșurile: Scuturare sau aspirare, iar la murdărie puternică, bătute. Preșul este cea mai importantă barieră împotriva murdăriei – preșurile îngrijite reduc la jumătate efortul de curățenie din restul imobilului.
Subsolul și încăperile anexe: În funcție de contract intră aici holurile de la subsol, camera de biciclete, camera de gunoi și drumul spre intrarea din spate. Acest lucru se convine individual, pentru fiecare imobil.
Curățarea ferestrelor din casa scării: De regulă de două ori pe an (primăvara și toamna), la interior și la exterior. La noi face parte din dotarea de bază a contractului anual.
De regulă, curățenia standard nu cuprinde curățenia generală a pardoselilor (câteva procente în plus pe an), îndepărtarea petelor apărute din situații speciale sau curățenia după renovări.
Ritmul și repercutarea în decontul de cheltuieli accesorii
Cât de des ar trebui făcută curățenia depinde mult de mărimea imobilului și de intensitatea folosinței. Iată valorile noastre din experiență pentru imobile de locuit obișnuite.
Imobil mic în asociație de proprietari (2 până la 6 unități, caracter de casă familială): Curățenia la 14 zile este de obicei suficientă. În zone liniștite, cu puțină circulație, se poate curăța și la trei săptămâni.
Bloc mediu de locuințe (6 până la 20 de unități): Curățenia săptămânală este standardul, iar în imobilele intens folosite chiar de două ori pe săptămână. Tocmai în regiunea Ruhr, unde multe imobile au legătură directă cu transportul public și cu spații comerciale, praful de pe stradă ajunge repede în casa scării.
Ansambluri mari de locuințe (peste 30 de unități): De două până la trei ori pe săptămână, uneori cu un tur suplimentar zilnic în zona de intrare. Aici curățenia este practic o sarcină cu normă întreagă.
Despre repercutarea în decontul de cheltuieli accesorii: costurile curățeniei profesionale a casei scării intră la cheltuieli de exploatare și pot fi trecute integral asupra chiriașilor, conform Regulamentului privind cheltuielile de exploatare, dacă acest lucru este convenit în contractul de închiriere. Repartizarea urmează de regulă metoda stabilită în contract – cel mai adesea suprafața locuinței, mai rar numărul de persoane sau numărul de unități locative. În asociațiile de proprietari, repartizarea se face după cotele-părți de proprietate comună din declarația de divizare.
O greșeală frecventă: confuzia dintre costurile de întreținere și reparații (Instandhaltung) și cheltuielile de exploatare. Reparațiile (de exemplu în casa scării) nu pot fi repercutate. Curățenia periodică, da. Dacă separarea este făcută curat, decontul decurge fără probleme.
Ne ocupăm în mod curent de imobile în Essen, Bochum și Gladbeck și emitem, la cerere, facturi comode pentru administrațiile de imobile, care se pot integra ușor în decontul de cheltuieli accesorii. Gama noastră completă de servicii o găsiți în secțiunea de curățenie a clădirilor.
Întrebări frecvente
Trebuie proprietarul să asigure curățenia casei scării chiar dacă în contractul de închiriere nu scrie nimic?
În principiu, da. Obligația de curățenie a spațiilor comune îi revine mai întâi proprietarului (BGB §535). El o poate delega (chiriașilor sau unei firme de curățenie), dar dacă nu s-a reglementat nimic, obligația rămâne la el. O casă a scării lăsată în paragină poate justifica o reducere a chiriei.
Pot refuza, în calitate de chiriaș, să fac săptămâna de curățenie?
Doar dacă acea clauză din contractul de închiriere este nulă (de exemplu prea vagă, dezavantajoasă în mod nejustificat sau atunci când se repercutează deja costurile unei firme de curățenie). În cazul clauzelor valabile, refuzul poate fi sancționat printr-o somație. În caz de dubiu, cereți mai bine un sfat juridic.
Cine plătește curățenia casei scării într-un imobil cu proprietari și chiriași deopotrivă?
Asociația de proprietari, ca întreg, contractează prestatorul, iar costurile se repartizează pe proprietari prin planul economic anual. Proprietarii care închiriază pot deconta apoi aceste costuri mai departe către chiriașii lor, ca cheltuieli de exploatare. Proprietarii care locuiesc ei înșiși în apartament suportă costurile singuri.
Cât de repede se poate ieși dintr-un contract de curățenie?
Contractele serioase au de obicei o durată de 12 luni și un termen de preaviz de trei luni. La noi este posibilă o perioadă de probă de trei până la șase luni. Flexibilitatea face parte din oferta unui prestator bun – dacă nu se potrivește, nimeni nu trebuie să rămână legat inutil.
Ce se întâmplă dacă o curățenie nu are loc (boală, sărbătoare legală)?
La noi se recuperează sau se scade din factură. Anunțăm din proprie inițiativă administrația imobilului și găsim împreună o soluție. În contract ar trebui să fie prevăzute explicit dreptul de recuperare și modul de decontare – la noi, de la sine înțeles.
Întrebări sau ofertă?
Asociația dumneavoastră se gândește la o curățenie profesională a casei scării? Sau administrația imobilului caută un partener de încredere pentru mai multe imobile? Venim la o vizită la fața locului și vă întocmim o calculație transparentă – cu descriere clară a prestațiilor și cu un preț calculat corect.