Почистване на стълбището: задължение или не? Правната уредба за етажна собственост и наематели
„Кой е на ред?“ – тази бележка виси на много германски стълбища, обикновено с ръкописен календарен план до нея. В много сгради това работи добре. В поне толкова други се превръща в дългогодишен източник на спорове: съседът никога не чисти, съседката чисти твърде малко, третата уж чисти твърде често с грешна химия. Най-късно когато общото събрание на собствениците (Eigentümerversammlung) включи темата в дневния ред, става ясно: въпросът „кой трябва да чисти?“ невинаги е правно толкова ясен, колкото изглежда.
Като семейна фирма вече близо петдесет години обслужваме домоуправления (Hausverwaltung), домови съвети на етажни собствености и частни собственици в Рурската област. През това време сме виждали практически всички възможни положения – от хармонично редуваща се къща с три жилища до напълно занемарена стара сграда, в която вече никой не отговаряше за нищо.
Този наръчник изяснява най-важните правни основания, показва разликата между задължението на наемателя и това на наемодателя, обяснява как решенията за почистване в етажната собственост се отчитат като разходи, подлежащи на разпределяне, и дава преглед на това какво всъщност обхваща почистването на стълбището. Накрая ще имате яснота – и може би отговора на въпроса дали графикът за почистване на входната врата наистина още е най-доброто решение.
Правните основания накратко
Три правни области уреждат почистването на стълбището: Гражданският кодекс (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), Законът за жилищната собственост (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) и съответният домов ред (Hausordnung). В зависимост от положението се прилага едното или другото.
BGB §535 – договор за наем и задължения на наемодателя: Наемодателят по принцип е длъжен да поддържа наетия обект в състояние, годно за ползване по договора. Към това спада и стълбището като част от общите площи, които наемателят трябва да може да ползва. Следователно задължението за почистване е първо на наемодателя – той обаче може да го прехвърли с договора за наем на наемателя или да го възложи на фирма за почистване.
BGB §556 – експлоатационни разходи и разпределяне върху наемателите: Услугите по почистване, извършвани от трети лица (например от нас като фирма за почистване), спадат към експлоатационните разходи (Betriebskosten), които съгласно Наредбата за експлоатационните разходи (Betriebskostenverordnung) подлежат на разпределяне. Това означава: наемодателят може да включи разходите за професионално почистване на стълбището изцяло в годишното изравняване на допълнителните разходи (Nebenkostenabrechnung) и така да ги прехвърли върху наемателите – при условие че това е уговорено в договора за наем.
§ 16 Abs. 2 и § 19 Abs. 1 WEG: В общност на етажните собственици почистването на стълбището се урежда с решение на обикновено мнозинство. Общността може да реши всички собственици да чистят сами по ротация (практика в много по-стари сгради) или да бъде възложено на външен изпълнител. Разходите се разпределят според идеалните части от общите части (Miteigentumsanteile) – по правило приблизително пропорционално на площта, но в зависимост от акта за разделяне на собствеността (Teilungserklärung) може и да се различава.
Домов ред (Hausordnung): Това е практическият документ, в който се уреждат подробностите: интервали на почистване, отговорности по етажи, часове за тишина, простиране на пране, поддръжка на осветлението на стълбището. Важно: домовият ред може само да конкретизира онова, което договорът за наем, съответно актът за разделяне на собствеността, допуска. Той не може просто да създава нови задължения.
Задължение на наемателя или на наемодателя? Решаващите подробности
Когато договорът за наем възлага почистването на наемателя, в говоримия език се използва изразът „седмица на чистене“ (Kehrwoche). Това по принцип е допустимо, но има граници.
Допустимо е прехвърлянето на задължението за почистване на площта непосредствено пред входната врата на жилището, на стълбищния участък, който принадлежи към това жилище (често етажът, на който се намира жилището), както и на дял от входното пространство по справедлив принцип на редуване.
Недопустими са общи клаузи, които поставят наемателя в необосновано неизгодно положение. Пример: наемател на третия етаж не трябва сам да чисти цялото входно пространство, докато наемателите на партера чистят само своята част. Също и много чести интервали (ежедневно, няколко пъти седмично) може да са недопустими, ако надхвърлят обичайното ползване на наетия обект.
Важно за наемателите: ако наемодателят възложи почистването на фирма, той може да разпредели тези разходи чрез допълнителните разходи – но не може едновременно да задължава и самия наемател да чисти. Или едното, или другото. Който изисква и двете, прекрачва границата.
Важно за наемодателите: който прехвърля почистването на наематели, трябва да знае, че изобщо не може трайно да контролира изпълнението. А който формулира неясно задължението за почистване в договора за наем, при спор почти винаги се озовава пред презумпцията за недействителност на клаузата – тогава трябва сам да чисти или да възложи почистването, без да може просто да разпредели разходите. Струва си такива клаузи да бъдат проверени от адвокат или от опитен управител.
Етажна собственост с фирма за почистване: предимства и недостатъци
Когато общност на етажните собственици реши да възложи почистването на външна фирма, това заменя класическата „седмица на чистене“ от самите собственици. Това има ясни предимства, но и няколко недостатъка.
Предимствата почти винаги надделяват: равномерно качество, професионално оборудване за хигиена, ясни договорни отношения, никакви спорове между съседи, облекчение за по-възрастните собственици (които често физически вече не могат), облекчение за работещите собственици (времето е пари), застрахователно покритие при щети, документирано изпълнение на услугата.
Недостатъците: разходи, които стават видими. Много домови редове с редуващо се самостоятелно почистване формално водят до нула евро разходи – в действителност, разбира се, това е работно време на собствениците, но то не се осчетоводява. Външен изпълнител струва в зависимост от размера на обекта между 160 и 250 евро на месец – суми, които се появяват непосредствено в годишния бюджет на етажната собственост (Wirtschaftsplan).
Нашият опит: повечето етажни собствености, които са направили крачката към външно професионално почистване на стълбището, никога не биха се върнали назад. Облекчението в ежедневието и спокойствието в общността почти винаги си струват сумата – в повечето случаи повече, отколкото собствениците са предполагали преди това.
Практичен съвет за домовите съвети: поискайте оферта и пресметнете разходите на жилищна единица на месец. При сграда с дванадесет единици месечна тарифа от 150 евро прави около 12,50 евро на жилищна единица. С това число в ръка общото събрание на собствениците протича значително по-спокойно.
Какво включва почистването на стълбището?
Почистването на стълбището обхваща доста повече от видимото забърсване на стъпалата. Едно добро описание на услугата съдържа поне следните позиции.
Подови площи: стълби, площадки и коридори се измитат и в зависимост от настилката се забърсват с влажен или мокър моп. Каменните подове и плочките изискват друга химия в сравнение с дървото или линолеума. При чувствителни исторически естествени камъни (мрамор, солнхофенски плочи) работим с препарати с неутрално pH.
Парапети и перила: влажно забърсване с антибактериален препарат. Тъкмо парапетите са критични места – много ръце, рядко целенасочено почистване. Тук е една от най-големите разлики в хигиената между любителското чистене и професионалното почистване.
Пощенски кутии и звънчево табло: обиране на прах, почистване на стъклото с надписите, измитане зад кутиите. При много табла тук с годините се събира изненадващо много мръсотия.
Входна врата и стъклени повърхности: почистване на стъклото отвътре и отвън, полиране на обкова на вратата, дезинфекция на дръжките. Входната врата е първото, което вижда посетителят – съответно е и важна.
Изтривалки: изтупване или изсмукване с прахосмукачка, при силно замърсяване – изтупване навън. Изтривалките са най-важният уловител на мръсотия – поддържаните изтривалки намаляват наполовина усилието по почистване в останалата част на сградата.
Мазе и допълнителни помещения: в зависимост от договора към услугата спадат коридорите в мазето, помещението за велосипеди, помещението за отпадъци и пътят към задния вход. Това се уговаря индивидуално за всеки обект.
Почистване на прозорците на стълбището: обикновено два пъти годишно (пролет и есен), отвътре и отвън. При нас това е част от базовия обхват на годишния договор.
Към стандартното почистване обикновено не спадат основното почистване (Grundreinigung) на подовите настилки (няколко процента допълнително годишно), отстраняването на петна по особен повод или почистването след ремонт.
Ритъм и разпределяне в годишното изравняване на разходите
Въпросът колко често трябва да се чисти зависи силно от размера на обекта и интензивността на ползване. Ето нашите практически стойности за типични жилищни сгради.
Малък обект в етажна собственост (2 до 6 единици, характер на еднофамилна къща): почистване на всеки 14 дни обикновено е достатъчно. В тихи жилищни райони с малко външно движение може да се чисти и през три седмици.
Средно голяма многофамилна сграда (6 до 20 единици): седмичното почистване е стандарт, в силно натоварени сгради и два пъти седмично. Тъкмо в Рурската област, където много сгради имат пряка връзка с градския транспорт и търговски обекти, уличният прах бързо се пренася в стълбищата.
Големи жилищни комплекси (над 30 единици): два до три пъти седмично, понякога с допълнителна дневна обиколка на входното пространство. Тук почистването на практика е задача на пълно работно време.
Относно разпределянето в годишното изравняване на допълнителните разходи: разходите за професионално почистване на стълбището спадат към експлоатационните разходи и съгласно Наредбата за експлоатационните разходи подлежат изцяло на разпределяне върху наемателите, ако това е уговорено в договора за наем. Разпределението следва по правило метода, определен в договора за наем – най-често жилищната площ, по-рядко броя на лицата или броя на жилищните единици. В етажната собственост разпределението се извършва според идеалните части от акта за разделяне на собствеността.
Честа грешка: разграничаването между разходи за поддръжка и ремонт и експлоатационни разходи. Поддръжката и ремонтът (например ремонти в стълбището) не подлежат на разпределяне. Редовното почистване – да. Ако това е ясно разделено, изравняването минава без проблеми.
Редовно обслужваме обекти в Есен, Бохум и Гладбек и при желание издаваме на домоуправленията директно удобни за счетоводството фактури, които лесно се вписват в годишното изравняване на допълнителните разходи. Пълния обхват на услугите ни ще намерите в раздела Почистване на сгради.
Често задавани въпроси
Длъжен ли е наемодателят да осигури почистване на стълбището, дори когато това не е записано в договора за наем?
По принцип да. Задължението за почистване на общите площи е първо на наемодателя (BGB §535). Той може да го делегира (на наематели или на фирма за почистване), но ако нищо не е уредено, задължението остава при него. Занемарено стълбище може да обоснове намаляване на наема.
Мога ли като наемател да откажа да поема седмицата на чистене?
Само ако клаузата в договора за наем е недействителна (например твърде неясна, поставяща в необосновано неизгодно положение или когато разходите за фирма за почистване вече се разпределят върху наемателите). При действителни клаузи отказът може да доведе до писмено предупреждение. При съмнение по-добре потърсете правен съвет.
Кой плаща почистването на стълбището в сграда със смесени собственици и наематели?
Общността на етажните собственици като цяло възлага услугата, а разходите се разпределят върху собствениците чрез годишния бюджет. Отдаващите под наем собственици могат след това да префактурират тези разходи на своите наематели като експлоатационни разходи. Собствениците, които живеят сами в жилищата си, поемат разходите за своя сметка.
Колко бързо може да се излезе от договор за почистване?
Сериозните договори обикновено са със срок 12 месеца и три месеца предизвестие. При нас е възможен пробен период от три до шест месеца. Гъвкавостта е част от офертата на добрия изпълнител – ако не се получава, никой не бива да остава ненужно обвързан.
Какво става, ако едно почистване отпадне (болест, официален празник)?
При нас се наваксва или се приспада. Съобщаваме за отпаданията предварително на домоуправлението и намираме общо решение. В договора трябва изрично да са записани правото на наваксване и правилото за възнаграждението – при нас това се разбира от само себе си.
Въпроси или оферта?
Вашата етажна собственост обмисля професионално почистване на стълбището? Или Вашето домоуправление търси надежден партньор за няколко обекта? Идваме на оглед на място и изготвяме прозрачна калкулация – с ясно описание на услугите и справедливо ценообразуване.