Čišćenje stepeništa: obaveza ili ne? Pravni okvir za zajednicu vlasnika i zakupce
„Ko je na redu?” – ovaj natpis visi na mnogim stepeništima u Nemačkoj, obično sa ručno napisanim kalendarom pored njega. U mnogim zgradama to funkcioniše dobro. U najmanje isto toliko zgrada postaje izvor svađe koja traje godinama: komšija nikada ne čisti, komšinica čisti premalo, treća navodno čisti prečesto i pogrešnim sredstvima. Najkasnije kada skupština vlasnika (nem. Eigentümerversammlung) stavi temu na dnevni red, postaje jasno: pitanje „ko mora da čisti?” pravno nije uvek tako jednoznačno kao što deluje.
Kao porodična firma već skoro pedeset godina radimo za uprave zgrada (nem. Hausverwaltung), savete vlasnika i privatne vlasnike u Rurskoj oblasti. Za to vreme videli smo praktično sve situacije – od kuće sa tri stana u kojoj smena teče skladno, do potpuno zapuštene stare zgrade u kojoj više niko nije bio nadležan.
Ovaj vodič objašnjava najvažnije pravne osnove, pokazuje razliku između obaveze zakupca i obaveze zakupodavca, objašnjava kako se odluke zajednice vlasnika o čišćenju obračunavaju tako da se troškovi mogu preneti na zakupce, i daje pregled onoga što zapravo spada u čišćenje stepeništa. Na kraju ćete imati jasnu sliku – i možda odgovor na pitanje da li je plan čišćenja na ulaznim vratima zaista još uvek najbolje rešenje.
Pravne osnove u pregledu
Čišćenje stepeništa uređuju tri pravna izvora: Građanski zakonik (nem. Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), Zakon o etažnoj svojini (nem. Wohnungseigentumsgesetz, WEG) i kućni red konkretne zgrade (nem. Hausordnung). Zavisno od situacije primenjuje se jedan ili drugi.
BGB §535 – ugovor o zakupu i obaveze zakupodavca: Zakupodavac je načelno dužan da predmet zakupa održava u stanju koje odgovara ugovorenoj upotrebi. U to spada i stepenište kao zajednička površina koju zakupac mora moći da koristi. Obaveza čišćenja dakle najpre leži na zakupodavcu – ali on je može ugovorom o zakupu (nem. Mietvertrag) preneti na zakupca ili poveriti firmi za čišćenje.
BGB §556 – režijski troškovi i prenošenje na zakupce: Usluge čišćenja koje pruža treće lice (na primer mi kao firma za čišćenje) spadaju u režijske troškove (nem. Betriebskosten) koji se prema Uredbi o režijskim troškovima (nem. Betriebskostenverordnung) mogu preneti na zakupce. To znači: zakupodavac može troškove profesionalnog čišćenja stepeništa u celosti prebaciti na zakupce preko obračuna režijskih troškova (nem. Nebenkostenabrechnung) – pod uslovom da je to ugovoreno ugovorom o zakupu.
§ 16 Abs. 2 i § 19 Abs. 1 WEG: U zajednici vlasnika stanova (nem. Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) čišćenje stepeništa se uređuje odlukom većine. Zajednica može odlučiti da svi vlasnici čiste sami po smeni (praksa u mnogim starijim zgradama) ili da se angažuje spoljni izvođač. Troškovi se raspoređuju prema suvlasničkim udelima (nem. Miteigentumsanteile) – što je po pravilu približno srazmerno površini, ali može odstupati zavisno od izjave o deobi (nem. Teilungserklärung).
Kućni red: to je praktičan dokument u kome se uređuju detalji: intervali čišćenja, nadležnost po spratu, vreme mirovanja, sušenje veša, održavanje rasvete na stepeništu. Važno: kućni red može samo da razradi ono što dozvoljavaju ugovor o zakupu odnosno izjava o deobi. On ne može sam od sebe da stvori nove obaveze.
Obaveza zakupca ili zakupodavca? Presudni detalji
Kada ugovor o zakupu prenosi čišćenje na zakupca, u svakodnevnom govoru se to naziva modelom „nedelje čišćenja” (nem. Kehrwoche). To je načelno dozvoljeno, ali ima svoje granice.
Dozvoljeno je prenošenje obaveze čišćenja za površinu neposredno ispred ulaznih vrata stana, za deo stepeništa koji pripada tom stanu (često sprat na kome se stan nalazi), kao i za udeo u ulaznom prostoru po pravednom principu smene.
Nisu dozvoljene paušalne odredbe koje jednu stranu neprimereno stavljaju u nepovoljan položaj. Primer: zakupac na trećem spratu ne mora sam da čisti ceo ulazni prostor, dok zakupci u prizemlju čiste samo svoj deo. I vrlo česti intervali (svakodnevno, više puta nedeljno) mogu biti nedozvoljeni ako prelaze okvir uobičajene upotrebe stana.
Važno za zakupce: ako zakupodavac angažuje firmu za čišćenje, on te troškove sme da prenese preko režijskih troškova – ali ne može istovremeno da obaveže i samog zakupca. Ili jedno ili drugo. Ko traži oboje, prelazi granicu.
Važno za zakupodavce: ko čišćenje prenosi na zakupce, treba da zna da poštovanje te obaveze ne može trajno da kontroliše. A ko u ugovoru o zakupu nejasno formuliše obavezu čišćenja, u sporu gotovo uvek završava pred pretpostavkom da je odredba ništava – tada mora sam da čisti ili da angažuje nekoga, bez mogućnosti da troškove jednostavno prenese. Isplati se takve odredbe proveriti kod advokata ili preko iskustva upravnika zgrade.
Zajednica vlasnika sa firmom za čišćenje: prednosti i mane
Kada zajednica vlasnika stanova odluči da angažuje spoljnu firmu za čišćenje, to zamenjuje klasičnu smenu među vlasnicima. To ima jasne prednosti, ali i nekoliko mana.
Prednosti gotovo uvek pretežu: ujednačen kvalitet, profesionalna oprema, jasan ugovorni odnos, nema svađe među komšijama, rasterećenje starijih vlasnika (koji često fizički više ne mogu), rasterećenje zaposlenih vlasnika (vreme je novac), osiguranje u slučaju štete, dokumentovano izvršenje usluge.
Mane: troškovi koji postaju vidljivi. Mnogi kućni redovi sa čišćenjem po smeni na papiru imaju nula evra troškova – u stvarnosti naravno postoji utrošeno vreme vlasnika, ali se ono nigde ne knjiži. Spoljni izvođač košta, zavisno od veličine objekta, između 160 i 250 evra mesečno – iznosi koji se odmah vide u godišnjem planu troškova (nem. Wirtschaftsplan).
Naše iskustvo: većina zajednica vlasnika koje su napravile korak ka spoljnom profesionalnom čišćenju stepeništa to nikada ne bi vratila unazad. Rasterećenje u svakodnevici i mir u zajednici gotovo uvek vrede tog iznosa – najčešće više nego što su vlasnici prethodno verovali.
Praktičan savet za savete vlasnika: zatražite ponudu i preračunajte troškove po stambenoj jedinici mesečno. U zgradi sa dvanaest jedinica mesečni paušal od 150 evra iznosi oko 12,50 evra po stambenoj jedinici. Sa tim brojem u ruci skupština vlasnika raspravlja znatno opuštenije.
Šta sve spada u čišćenje stepeništa?
Čišćenje stepeništa obuhvata znatno više od vidljivog brisanja stepenika. Uredna specifikacija usluga sadrži najmanje sledeće stavke.
Podne površine: stepenice, podesti i hodnici se metu i, zavisno od podne obloge, brišu vlažno ili mokro. Kameni podovi i pločice traže drugu hemiju nego drvo ili linoleum. Kod osetljivog istorijskog prirodnog kamena (mermer, solnhofenske ploče) radimo sredstvima neutralne pH vrednosti.
Rukohvati i ograde: vlažno brisanje antibakterijskim sredstvom. Upravo su rukohvati kritične tačke – mnogo ruku, a retko se svesno čiste. Tu je jedna od najvećih razlika u higijeni između čišćenja po smeni i profesionalnog čišćenja.
Poštanski sandučići i zvona: brisanje prašine, čišćenje stakla sa natpisima, metenje iza sandučića. Iza mnogih ovakvih sklopova se tokom godina nakupi iznenađujuće mnogo prljavštine.
Ulazna vrata i staklene površine: čišćenje stakla iznutra i spolja, poliranje okova, dezinfekcija kvaka. Ulazna vrata su prvo što posetilac vidi – utoliko su važnija.
Otirači: istresanje ili usisavanje, kod jakog zaprljanja izbijanje. Otirači su najvažniji hvatač prljavštine – održavan otirač prepolovljuje posao čišćenja u ostatku zgrade.
Podrum i sporedne prostorije: zavisno od ugovora tu spadaju hodnici u podrumu, prostorija za bicikle, prostorija za smeće i put do zadnjeg ulaza. To se ugovara posebno za svaki objekat.
Čišćenje prozora na stepeništu: najčešće dva puta godišnje (u proleće i u jesen), iznutra i spolja. Kod nas to spada u standardni obim godišnjeg ugovora.
U standardno čišćenje po pravilu ne spadaju generalno čišćenje podnih obloga (nekoliko procenata dodatno godišnje), uklanjanje mrlja iz posebnih povoda ili čišćenje posle renoviranja.
Ritam čišćenja i prenošenje troškova u obračun režija
Koliko često treba čistiti, u velikoj meri zavisi od veličine objekta i intenziteta korišćenja. Naše iskustvene vrednosti za tipične stambene zgrade.
Mali objekat zajednice vlasnika (2 do 6 jedinica, karakter porodične kuće): čišćenje na svakih 14 dana najčešće je dovoljno. U mirnim stambenim zonama sa malo prolaznika može se čistiti i na tri nedelje.
Srednja stambena zgrada (6 do 20 jedinica): nedeljno čišćenje je standard, u zgradama sa velikim prometom i dva puta nedeljno. Upravo u Rurskoj oblasti, gde mnoge zgrade imaju direktnu vezu sa javnim prevozom i lokalima, ulična prašina brzo dospeva u stepenište.
Veliki stambeni kompleksi (preko 30 jedinica): dva do tri puta nedeljno, ponekad uz dodatni dnevni obilazak ulaznog prostora. Ovde je čišćenje praktično posao sa punim radnim vremenom.
O prenošenju troškova u obračun režijskih troškova: troškovi profesionalnog čišćenja stepeništa spadaju u režijske troškove i prema Uredbi o režijskim troškovima mogu se u celosti preneti na zakupce ako je to ugovoreno ugovorom o zakupu. Raspodela po pravilu prati metod utvrđen ugovorom o zakupu – najčešće po stambenoj površini, ređe po broju osoba ili po broju stambenih jedinica. U zajednicama vlasnika raspodela se vrši prema suvlasničkim udelima iz izjave o deobi.
Česta greška: razlikovanje troškova održavanja i režijskih troškova. Održavanje (na primer popravke na stepeništu) ne može se preneti na zakupce. Redovno čišćenje može. Ako je to uredno razdvojeno, obračun teče bez problema.
Redovno održavamo objekte u Esenu, Bohumu i Gladbeku i upravama zgrada na zahtev izdajemo račune prilagođene upravljanju, koji se lako uvrštavaju u obračun režijskih troškova. Ceo obim naših usluga naći ćete pod Čišćenje zgrada.
Česta pitanja
Mora li zakupodavac da obezbedi čišćenje stepeništa i kada to ne piše u ugovoru o zakupu?
Načelno da. Obaveza čišćenja zajedničkih površina najpre pogađa zakupodavca (BGB §535). On je može preneti (na zakupce ili na firmu za čišćenje), ali ako ništa nije uređeno, obaveza ostaje kod njega. Zapušteno stepenište može opravdati umanjenje zakupnine (nem. Mietminderung).
Mogu li kao zakupac da odbijem da radim „nedelju čišćenja”?
Samo ako je odredba u ugovoru o zakupu ništava (na primer previše neodređena, neprimereno nepovoljna, ili ako se već obračunavaju troškovi angažovane firme za čišćenje). Kod punovažnih odredbi odbijanje može povući opomenu (nem. Abmahnung). U slučaju sumnje bolje je potražiti pravni savet.
Ko plaća čišćenje stepeništa u zgradi u kojoj su i vlasnici i zakupci?
Zajednica vlasnika kao celina angažuje izvođača, a troškovi se preko godišnjeg plana troškova raspoređuju na vlasnike. Vlasnici koji izdaju stan te troškove zatim mogu preneti na svoje zakupce kao režijske troškove. Vlasnici koji sami žive u stanu troškove snose sami.
Koliko brzo se može izaći iz ugovora o čišćenju?
Ozbiljni ugovori uobičajeno imaju trajanje od 12 meseci i otkazni rok od tri meseca. Kod nas je moguća probna faza od tri do šest meseci. Fleksibilnost kod dobrog izvođača spada u ponudu – ako ne odgovara, niko ne treba da bude nepotrebno vezan.
Šta se dešava ako čišćenje izostane (bolest, praznik)?
Kod nas se nadoknađuje ili obračunski odbija. Izostanke sami prijavljujemo upravi zgrade i zajedno nalazimo rešenje. U ugovoru treba izričito da stoje pravo na nadoknadu termina i način obračuna – kod nas se to podrazumeva.
Pitanja ili ponuda?
Vaša zajednica vlasnika razmišlja o profesionalnom čišćenju stepeništa? Ili vaša uprava zgrade traži pouzdanog partnera za više objekata? Dolazimo na termin na licu mesta i pravimo transparentnu kalkulaciju – sa jasnom specifikacijom usluga i poštenom cenom.