Plan čišćenja stepeništa: obrazac za štampanje i pravna situacija 2026.

Glavni sadržaj

U hodniku zgrade visi list papira: „Plan čišćenja“, ispod njega dvanaest imena i mreža kalendarskih nedelja. Posle četiri meseca prva polja su prazna, posle osam tema stiže na skupštinu vlasnika. Plan retko kad je bio pogrešan, samo je bio previše neprecizan: kaže ko je na redu, ali ne i šta treba da se uradi i šta važi ako neko izostane.

Mi smo Kleibrink Glas- und Gebäudereinigung GmbH iz Gladbeck, porodična firma od 1983. godine. Veliki deo našeg posla čine stambeni kompleksi u Rurskoj oblasti. Viđamo obe strane – zgrade u kojima samostalno čišćenje funkcioniše već dvadeset godina i zgrade u kojima je plan čišćenja postao stalni izvor sukoba.

Ovaj vodič donosi gotov obrazac plana čišćenja za štampanje i pravnu situaciju koja stoji iza njega: ko je nadležan, šta plan mora da sadrži, gde leže sporne tačke, šta se dešava kada neko ne čisti i od kada se firma isplati. Napomena unapred: mi smo zanatska firma, a ne advokatska kancelarija. Podaci o BGB, BetrKV i WEG predstavljaju praktično znanje i ne zamenjuju pravni savet.

Ko je nadležan? Ugovor o zakupu, kućni red, odluka skupštine vlasnika (WEG)

Polazna tačka u zakupnom odnosu je jasna: prema § 535 stav 1 rečenica 2 BGB, izdavalac stana je dužan da predmet zakupa preda i održava u stanju u skladu sa ugovorom. Stepenište je zajednička površina – obaveza čišćenja time prvobitno leži na izdavaocu. Ako u ugovoru o zakupu o tome ništa nije navedeno, obaveza ostaje kod njega.

Tu obavezu može preneti na dva načina: angažuje pružaoca usluge i troškove prebaci kao troškove održavanja – čišćenje zgrade je izričito navedeno u § 2 tačka 9 Uredbe o troškovima održavanja (BetrKV) – ili u ugovoru o zakupu prenese čišćenje na zakupce, klasičan raspored čišćenja po redu (Kehrwoche). Oboje istovremeno nije moguće; detalji u vodiču o temi prebacivanje troškova firme za čišćenje na zakupce.

Ako se čišćenje prenosi formularnim ugovorom o zakupu, klauzula podleže §§ 305 i dalje BGB: iznenađujuće klauzule prema § 305c stav 1 BGB ne postaju sastavni deo ugovora, a one koje neopravdano stavljaju u nepovoljan položaj su prema § 307 stav 1 BGB ništave. Obim obaveze, dakle, mora biti određen i razuman. Odredba koja trećem spratu trajno dodeljuje ceo ulazni deo, dok prizemlje čisti samo sopstvenu etažu, može se osporiti. Ako je klauzula ništava, obaveza se vraća na izdavaoca. Kućni red konkretizuje plan, ali prema zakupcima deluje samo ako je punovažno uključen u ugovor: sme da oblikuje ritam i redosled, ali ne sme da uvodi nove obaveze.

U zajednici vlasnika stanova važi drugačije pravo. Upravljanje zajedničkom imovinom, prema § 18 stav 1 WEG, u nadležnosti je zajednice; donošenje kućnog reda prema § 19 stav 2 tačka 1 WEG spada u uredno upravljanje i usvaja se prostom većinom. Plan čišćenja sa rotacijom je time predmet odlučivanja, kao i angažovanje pružaoca usluge. Troškove prema § 16 stav 2 WEG raspoređuje po suvlasničkim udelima, sve dok nije odlučeno drugačije. Ko želi da ospori odluku, mora poštovati rokove iz § 45 rečenica 1 WEG: tužba za pobijanje mora se podneti u roku od mesec dana od donošenja odluke, a obrazložiti u roku od dva meseca od donošenja odluke. Praktičan savet: nemojte doneti odluku o „čišćenju“ uopšteno, već o konkretnom planu kao prilogu zapisnika. Za razgraničenje: Čišćenje stepeništa – obaveza ili ne?

Obrazac plana čišćenja za štampanje

Za isticanje na oglasnoj tabli, plan je dostupan i kao gotova stranica formata A4: plan rotacije za dvanaest nedelja za do osam stanova, sa kolonom za datum, poljem „izvršeno dana“ i potpisom, uz kratak spisak onoga što obuhvata čišćenje stepeništa i napomenu o vremenima mira. Tabela zadataka ispod dopunjuje ga aktivnostima i ritmom po oblastima – zajedno čine plan koji funkcioniše i posle pola godine.

Preuzmite obrazac plana čišćenja

A4 format, uspravno, jedna strana, štampanje u crno-beloj tehnici: objekat i period, rotacija za 12 nedelja i do 8 stanova, kolone „Izvršeno dana“ i „Potpis“, kratak spisak zadataka. Odštampajte, popunite, okačite u hodnik zgrade.

Obrazac u PDF formatu Obrazac kao slika (PNG)

Da li biste radije da stepenište profesionalno čisti neko drugi? Čišćenje stepeništa već od 160 €/mesečno – besplatan pregled objekta, pismena ponuda sa fiksnom cenom u roku od 48 sati.

Ova tabela može se koristiti nepromenjena kao oglas ili kao prilog uz odluku skupštine. Podaci o ritmu čišćenja su iskustvene vrednosti za normalno korišćenu stambenu zgradu; prilagodite ih, ali nemojte izostaviti nijednu kolonu – od poslednje dve kasnije zavisi spor.

Sledeće vrednosti predstavljaju tržišni orijentir za Ruhrgebiet, a ne ponudu. Svaka nekretnina ima svoje specifičnosti — pristup, visina, stanje i stepen zaprljanosti mogu pomeriti cenu u oba pravca. Cena postaje obavezujuća nakon obilaska objekta. Svi iznosi uključuju PDV.

Za korišćenje: jedan list mesečno, vidljivo postavljen u ulaznom delu, sa hemijskom olovkom pored. Potvrda se unosi parafom i datumom, ne samo kvačicom – to okončava svaku raspravu o tome da li je čišćenje uopšte obavljeno. Listove prikuplja upravnik; posle dvanaest meseci znaćete da li model funkcioniše.

Pozicije koje rotiraju uređuje drugi ključ raspodele. On sprečava najčešću nepravdu – da uvek isti stanar dobije ulaz i mesto za smeće:

Sledeće vrednosti predstavljaju tržišni orijentir za Ruhrgebiet, a ne ponudu. Svaka nekretnina ima svoje specifičnosti — pristup, visina, stanje i stepen zaprljanosti mogu pomeriti cenu u oba pravca. Cena postaje obavezujuća nakon obilaska objekta. Svi iznosi uključuju PDV.

Kod više od četiri stana tabela se produžava; svaka kolona mora jednom u potpunosti proći kroz ceo krug. Zabeležite od koje kalendarske nedelje počinje rotacija i šta važi u slučaju promene stanara: novi zakupac preuzima poziciju prethodnog zakupca.

Šta plan čišćenja mora da sadrži da bi funkcionisao

Plan koji navodi samo imena i nedelje funkcioniše pola godine. Sledećih šest tačaka pravi razliku:

• Konkretne aktivnosti umesto uopštenih pojmova. „Očistiti stepenište“ je stvar tumačenja, „pomesti stepenice i vlažno obrisati, obrisati rukohvat“ nije.
• Merilo za rezultat. Očekuje se čisto, a ne temeljno oprano stepenište – to oduzima oštrinu kasnijim žalbama.
• Zamena za vreme odsustva i bolovanja. Ko izostane, sam organizuje zamenu i upisuje partnera – u suprotnom ta nedelja ostaje prazna.
• Materijal i troškovi. Ko obezbeđuje mop, kofu i sredstva za čišćenje, a ko ih plaća? U stambenoj zajednici to je stavka u planu troškova.
• Vremenski okvir. Fiksan dan čišćenja smanjuje broj naknadnih pitanja i olakšava kontrolu.
• Kontakt osoba. Imenovana osoba za pritužbe – u suprotnom sukobi završavaju na komšijskim vratima.

Tipični sporni problemi – i kako ih plan rešava

„Nije se čistilo.“ Najčešće se čistilo, samo ne dovoljno vidljivo ili nekog drugog dana. Kolona za potvrdu sa inicijalima i datumom to razjašnjava brže od bilo koje rasprave.

Vreme i dan u nedelji. Ribanje poda u pola jedanaest uveče realan je izvor sukoba u hodniku koji odzvanja. U Severnoj Rajni-Vestfaliji noćno vreme od 22 do 6 časova je zaštićeno (§ 9 st. 1 Zemaljskog zakona o zaštiti od imisija NRW); tome se dodaju nedeljni i praznični mir, kao i podnevni odmor koji predviđaju mnoga kućna pravila. Detaljnije o tome: Čišćenje hodnika i vreme mirovanja.

Pogrešna sredstva na osetljivim podovima. Sredstvo za čišćenje na bazi sirćeta na mermeru ili terracu, abrazivno mleko na lakiranom drvetu – takva oštećenja su skupa i nepovratna. U planu navedite vrstu podne obloge i da treba koristiti neutralna sredstva za čišćenje.

Ko fizički više ne može. To je najčešći razlog zbog kog samostalno čišćenje propada: prosečna starost raste, dve stranke više ne mogu da riba stepenište, ostali to ćutke preuzimaju – sve dok to više ne rade. Čisto rešenje je otkup obaveze: ko sam ne čisti, uplaćuje u kasu iznos utvrđen odlukom.

Šta se dešava kada neko ne čisti

U zakupnom odnosu čišćenje je, uz važeću klauzulu, ugovorna sporedna obaveza. Uobičajen put je zamensko izvršenje: zakupodavac upozorava uz određivanje roka, angažuje čišćenje i potražuje troškove prema § 280 st. 1 BGB kao naknadu štete – primereno je da se obračuna pojedinačna intervencija, a ne godišnji ugovor. Ako zakupac trajno ostane neaktivan, dolazi u obzir otkaz prema § 573 st. 2 br. 1 BGB; to je retka krajnja tačka.

S druge strane, zakupci imaju svoj instrument: ako je stepenište trajno zapušteno, može postojati nedostatak predmeta zakupa sa pravom na umanjenje zakupnine prema § 536 st. 1 BGB. Pojedinačne propuštene nedelje nisu dovoljne.

U zajednici vlasnika stanova zahtev se ne usmerava protiv komšije, već ide preko zajednice: svaki vlasnik može prema § 18 st. 2 br. 1 WEG zahtevati uredno upravljanje zajedničkom imovinom – dakle upravljanje koje odgovara interesu ukupnosti vlasnika stanova prema pravičnom nahođenju i, ukoliko postoje, zakonskim propisima, sporazumima i odlukama. Praktičniji put obično nije sukob sa pojedinačnom strankom, već nova odluka.

U diskusijama o rasporedu čišćenja skoro uvek se zaboravlja na obavezu obezbeđenja saobraćajne bezbednosti: ko održava zgradu, mora se pobrinuti da niko ne strada, inače preti odgovornost prema § 823 st. 1 BGB. Prenošenje čišćenja premešta samo izvršenje, ali prema sudskoj praksi kod vlasnika po pravilu ostaje obaveza izbora i nadzora – ko delegira, mora povremeno da kontroliše. To postaje relevantno kod mokrog poda i zimske službe: obaveza čišćenja snega i posipanja trotoara se u Severnoj Rajni-Vestfaliji putem opštinske odluke o čišćenju ulica prenosi na vlasnike okolnih parcela. Vremena i površine navedeni su u odluci vašeg grada.

Kada se firma za čišćenje isplati

Prvo izračunajte utrošak vremena, a ne cenu. Zgradi sa dvanaest stanova za jedan uredan obilazak potrebno je dobra dva sata; kod nedeljne rotacije to pogodi svaku stranku otprilike četiri puta godišnje. Modeli retko propadaju zbog zbira sati, već zbog pouzdanosti: čim dve od dvanaest stranaka izostanu, preostalih deset nosi teret, a plan gubi svoj temelj.

Prema našem iskustvu postoje tri prekretnice: više od otprilike osam stambenih jedinica, visok udeo iznajmljenih stanova sa čestom promenom zakupaca, i prosečna starost pri kojoj se fizički rad na stepeništu više ne može pretpostaviti. Tada je angažovanje spoljne firme obično stabilnije – jer ugovor donosi zamenu, dokaz o obavljenom poslu i kontakt osobu.

Što se tiče novca: naše čišćenje stepeništa počinje od 160 evra mesečno. Raspone prema veličini zgrade i poređenje sa sopstvenim čistačem angažovanim preko minijoba razložili smo u vodiču Koliko košta čišćenje stepeništa?. Ove vrednosti su orijentacione; pouzdanu cenu navodimo nakon obilaska lokacije.

Za zakupodavce je preraspodela troškova ključna poluga: troškovi čišćenja zgrade su prema § 2 br. 9 BetrKV u načelu prenosivi na zakupca, ako ugovor o zakupu sadrži važeći sporazum o operativnim troškovima i ako je poštovan princip ekonomičnosti iz § 556 st. 3 BGB. Prelazak sa rasporeda čišćenja na firmu dakle ne mora nužno povećati opterećenje vlasnika, već ga premešta u obračun. Šta spada u ugovor, opisano je u tekstu Ugovor o čišćenju sa upravnikom zgrade. Održavamo objekte u Gladbeck, Bottrop i Essen i veće komplekse često objedinjujemo sa redovnim održavajućim čišćenjem.

Često postavljana pitanja

Da li je raspored čišćenja u stepeništu pravno obavezujući?

Obavezujućim postaje samo preko svoje pravne osnove. U zakupnom odnosu obaveza čišćenja mora biti valjano preneta u ugovoru o zakupu; kućni red sme da je konkretizuje, ali ne sme stvarati nove obaveze. U zajednici vlasnika stanova obaveznost nastaje odlukom većine – kućni red prema § 19 st. 2 br. 1 WEG spada u uredno upravljanje. Samostalno okačen listić je molba, ne obaveza.

Šta mora da sadrži raspored čišćenja za stepenište?

Pet podataka po redu: oblast, konkretna aktivnost, učestalost, zadužena stranka i polje za potvrdu sa inicijalima i datumom. Uz to dolaze pravila za zamenu tokom odsustva i bolovanja, pitanje materijala i fiksan dan čišćenja. Predložak iz ovog teksta može se nepromenjen koristiti kao oglas na vratima ili prilog uz odluku.

Šta zakupodavac može da uradi ako zakupac ne obavlja svoju nedelju čišćenja?

Uobičajen put je upozorenje sa određivanjem roka, a zatim zamensko izvršenje: zakupodavac angažuje čišćenje i potražuje primerene troškove prema § 280 st. 1 BGB kao naknadu štete. Ako zakupac trajno ostane neaktivan, dolazi u obzir otkaz prema § 573 st. 2 br. 1 BGB – to je izuzetak. Ako je klauzula nevažeća, obaveza ostaje na zakupodavcu.

Koliko često mora stepenište da se čisti prema rasporedu?

Zakonom propisana učestalost ne postoji. U normalno korišćenoj stambenoj zgradi stepenice, odmorišta, rukohvat i ulaz uobičajeno se čiste nedeljno; šipke ograde, sanduče za poštu i podrumski hodnici dovoljni su mesečno, unutrašnji prozori tromesečno. Mirne zgrade mogu proći sa ritmom od 14 dana, dok jako frekventirane zahtevaju pre dva obilaska nedeljno.

Od kada se umesto rasporeda čišćenja isplati firma za čišćenje?

Prema našem iskustvu od otprilike osam stambenih jedinica, kod česte promene zakupaca ili kada više stranaka fizički više ne može da čisti. Naše čišćenje stepeništa počinje od 160 evra mesečno; za zakupodavce su troškovi prema § 2 br. 9 BetrKV u načelu prenosivi na zakupca. Izračunajte iznos po stambenoj jedinici i mesecu.

Pitanja ili ponuda?

Vaš raspored čišćenja više ne funkcioniše, ili skupština vlasnika želi da vidi konkretne brojke? Dolazimo na besplatan obilazak lokacije, evidentiramo spratove, stepenice i podne obloge i šaljemo pismenu ponudu. Kontakt formular pronaćićete na našoj početnoj stranici, a telefonski smo dostupni od ponedeljka do petka od 10 do 18 časova.

Telefon 02043 41100 Pošaljite e-poštu