楼道清洁计划：可打印模板与2026年法律规定
楼道里贴着一张纸：„清洁计划“，下面列着十二个名字和一个按日历周划分的表格。四个月后，最先几格已经空着；八个月后，这个话题已经摆上了业主大会。这份计划很少出错，只是太不精确：它写明了轮到谁，却没写明具体要做什么，以及有人缺席时该怎么办。
我们是来自Gladbeck的Kleibrink Glas- und Gebäudereinigung GmbH，一家自1983年起经营的家族企业。我们的很大一部分工作是鲁尔区的住宅小区。我们见识过两种情况——有些房子已经实行二十年的自主清洁，也有些房子的清洁计划成了长期争执的焦点。
本指南提供一份可直接打印的楼道清洁计划模板，以及背后的法律依据：谁负责、计划中必须写明哪些内容、常见争议点在哪里、有人不打扫时会怎样，以及从什么时候起委托清洁公司才划算。先说明一点：我们是专业清洁企业，不是律师事务所。文中关于《德国民法典》（BGB）、《运营成本条例》（BetrKV）和《住宅所有权法》（WEG）的说明基于实践经验，不能替代法律咨询。
谁负责？租赁合同、房屋规章、业主大会决议
在租赁关系中，出发点很明确：根据《德国民法典》第535条第1款第2句，出租人有义务将租赁物以符合合同约定的状态交付并维持该状态。楼道属于共用区域——因此清洁义务首先由出租人承担。如果租赁合同中没有相关约定，义务仍归出租人。
出租人可以通过两种方式转移这项义务：一是委托清洁服务商，并将费用作为运营成本分摊——楼宇清洁在《运营成本条例》第2条第9项中有明确规定；二是在租赁合同中将清洁义务转移给承租人，即传统的轮值清洁。两者不能同时进行；详情见将清洁公司费用分摊给承租人相关指南。
如果通过格式租赁合同转移清洁义务，该条款须受《德国民法典》第305条及以下条款的约束：根据第305c条第1款，出人意料的条款不构成合同内容；根据第307条第1款，不合理地使承租人处于不利地位的条款无效。因此，义务范围必须明确且合理。规定三楼永久负责整个入口区域，而一楼只需清洁自己所在楼层的条款，是可以被质疑的。如果该条款无效，义务将重新回到出租人身上。房屋规章可以使计划更具体，但对承租人生效的前提是它已被有效纳入合同：它可以细化清洁周期和顺序，但不能创设新的义务。
在业主共同体中，适用的是另一套法律。根据《住宅所有权法》第18条第1款，共有财产的管理属于全体业主共同体；根据第19条第2款第1项，制定房屋规章属于合乎规定的管理事务，以简单多数即可通过决议。因此，带有轮值制度的清洁计划是可以通过决议确定的，委托清洁服务商同样如此。费用按照第16条第2款根据共有份额分摊，除非另有决议确定其他分摊方式。若要对某项决议提出异议，必须遵守《住宅所有权法》第45条第1句规定的期限：异议之诉须在决议作出后一个月内提起，并在决议作出后两个月内说明理由。实用建议：不要仅仅决议„清洁事宜“，而应将具体计划作为会议记录的附件一并决议。相关区分请参见：楼道清洁——是否为义务？
可打印的楼道清洁计划模板
可供张贴的版本另有成品A4页面：一份为期十二周、最多适用于八户住户的轮值计划，附日期栏、„完成日期“栏和签字栏，另附楼道清洁包含哪些内容的简要清单，以及关于安静时段的提示。下方的任务表则按区域补充了具体清洁内容和周期——两者结合，才是半年后依然管用的计划。
下载清洁计划模板
竖版A4，一页，可黑白打印：物业名称与时间段、12周轮值表（最多适用于8户住户）、„完成日期“和„签字“栏、任务简要清单。打印、填写，张贴在楼道入口处。
您更希望委托专业公司清洁楼道？楼道清洁服务，每月起价160欧元——免费现场勘查，48小时内提供书面固定报价。
这张表格可原样用作张贴通知或决议附件。周期数据是普通使用状态下多户住宅的经验值；您可以据实调整，但不要遗漏任何一栏——后面的争议往往就出在最后两栏上。
以下数值是鲁尔区的市场参考价，并非报价。每处房产都有其特殊性——出入条件、楼层高度、现状和污损程度都会使价格上下浮动。最终价格在现场勘查后确定。所有金额均含增值税。
| 区域 | 具体应做事项 | 周期 | 责任方 | 已完成（缩写/日期） |
|---|---|---|---|---|
| 本楼层的楼梯段与平台 | 先清扫，再湿拖；角落和台阶边缘也要清理 | 每周 | 本楼层住户 | ☐ __________ |
| 扶手 | 湿抹，上下两面均需擦拭 | 每周 | 本楼层住户 | ☐ __________ |
| 栏杆立柱、踢脚线、灯开关、灯具 | 擦拭，清除灰尘和蜘蛛网 | 每月 | 轮值 | ☐ __________ |
| 入户门厅、门斗、地垫 | 清扫并拖地，拍打或吸尘地垫 | 每周 | 轮值 | ☐ __________ |
| 楼门内外、玻璃、门把手、门铃面板 | 无痕擦拭玻璃，擦拭把手和按键 | 每14天一次 | 轮值 | ☐ __________ |
| 信箱组 | 除尘，清洁标签区域，清扫后方 | 每月 | 轮值 | ☐ __________ |
| 楼道窗户内侧、窗台、窗框 | 擦拭窗户内侧玻璃，湿抹窗台和窗框 | 每季度 | 轮值 | ☐ __________ |
| 地下室楼梯、地下室走廊、洗衣房 | 清扫、湿拖，保持排水口畅通 | 每月 | 轮值 | ☐ __________ |
| 垃圾桶放置处及垃圾桶 | 清扫场地，将垃圾桶推到街边收运并推回 | 每周清运日 | 轮值 | ☐ __________ |
| 自行车地下室、庭院、通道 | 清扫，清理落叶 | 每月一次，秋季每14天一次 | 轮值 | ☐ __________ |
| 清扫人行道并撒防滑材料 | 按所在城市的相关规定，冬季每日进行 | 按需 | 独立的冬季除雪服务计划 | ☐ __________ |
操作方式：每月一张表，张贴在入口处显眼位置，旁边放一支笔。打勾时须注明缩写和日期，而不仅仅是打钩——这样能杜绝关于是否真的进行了清洁的争论。表格由管理方收集；十二个月后，您就能判断这个模式是否可行。
轮值岗位由第二套分配规则来管理。它可以避免最常见的不公平现象——总是同一户人家被分到入口和垃圾桶清理：
以下数值是鲁尔区的市场参考价，并非报价。每处房产都有其特殊性——出入条件、楼层高度、现状和污损程度都会使价格上下浮动。最终价格在现场勘查后确定。所有金额均含增值税。
| 时间段 | 楼梯与平台 | 入口与地垫 | 地下室与洗衣房 | 垃圾桶放置处 |
|---|---|---|---|---|
| 第1周 | 住户1 | 住户2 | 住户3 | 住户4 |
| 第2周 | 住户2 | 住户3 | 住户4 | 住户1 |
| 第3周 | 住户3 | 住户4 | 住户1 | 住户2 |
| 第4周 | 住户4 | 住户1 | 住户2 | 住户3 |
如果住户超过四户，表格需相应延长；每一列都必须完整轮换一遍。请记录清楚从第几个日历周开始轮值，以及租户更换时的处理方式：新租户接替原租户的轮值位置。
一份清洁计划必须包含哪些内容才能长期有效
一份只列出姓名和周次的计划，通常只能维持半年。以下六点决定了差异：
- 具体的清洁事项，而非笼统概念。 „清洁楼道“可以有各种理解，而„清扫台阶并湿拖，擦拭扶手“则不会。
- 明确的成果标准。 要求的是干净整洁的楼道，而非彻底大扫除后的状态——这能减少日后投诉的火药味。
- 休假和生病时的代班安排。 缺勤者应自行安排换班并登记接替人——否则该周就会空缺。
- 材料与费用。 由谁提供拖把、水桶和清洁剂，由谁支付费用？在业主共同体中，这是经济计划中的一个项目。
- 时间段。 固定的清洁日可以减少询问，并让检查变得简单。
- 联系人。 指定一位负责投诉的人——否则纠纷就会闹到邻居家门口。
常见争议点——计划如何化解它们
„没有打扫。“ 大多数情况下其实已经打扫了,只是不够明显,或者是在别的日子进行的。带缩写和日期的打钩栏比任何讨论都能更快地澄清这一点。
时间和星期。 在回声很大的楼道里，晚上十点半拖地是一个真实存在的矛盾点。在北莱茵-威斯特法伦州，夜间时段22点至6点受到保护（《州环境噪声防治法》NRW第9条第1款）；此外还有周日及法定假日安静时段，以及许多房屋管理规约中规定的午间安静时段。详见：楼道清洁与安静时段。
在敏感地面上使用不当清洁剂。 在大理石或水磨石上使用醋酸清洁剂,在漆面木地板上使用去污膏——这类损害代价高昂且无法逆转。请在计划中注明地面材质,并说明必须使用中性清洁剂。
身体上已经力不从心的人。 这是自行清洁制度崩溃的最常见原因：平均年龄不断上升，有两户人家已经无法再擦洗楼梯，其余住户默默地代劳——直到他们也不再这样做为止。妥善的解决办法是设立代缴金：不愿亲自打扫的住户，需按决议规定的金额缴纳到公共基金中。
如果有人不打扫会怎样
在租赁关系中，若相关条款有效，清洁属于合同附随义务。通常的做法是代为履行：出租人先发出附有期限的催告，随后委托清洁，并依据《德国民法典》第280条第1款以损害赔偿为由要求承担费用——合理的标准是单次清洁的费用，而非整年合同的费用。若承租人长期消极不作为，则可考虑依据《德国民法典》第573条第2款第1项解除合同；但这属于极少出现的最终结果。
反过来，承租人也有一种手段：如果楼道长期无人打理、状况恶化，可能构成租赁物的瑕疵，并依据《德国民法典》第536条第1款享有减租权。个别几周没有打扫尚不足以构成瑕疵。
在业主共同体中，请求权并非针对邻居个人，而是通过共同体行使：根据《住宅所有权法》第18条第2款第1项，每位业主都可以要求对共有财产进行合规管理——也就是说，这种管理须依公平裁量符合全体业主的整体利益，并且在存在相关法律规定、约定和决议的情况下，须遵循这些规定。实际可行的做法通常不是与个别住户发生争执，而是通过新的决议来解决。
在关于清洁计划的讨论中，几乎总是被忽视的是交通安全保障义务：维护建筑物的人必须确保不会有人因此受伤，否则可能依据《德国民法典》第823条第1款承担责任。委托他人清洁只是转移了执行环节，根据判例，业主通常仍负有选任和监督义务——委托他人的一方仍须偶尔进行检查。这一点在地面湿滑和冬季除雪服务中尤为重要：在北莱茵-威斯特法伦州，人行道的除雪和撒盐义务通过市镇的街道清洁条例转移给沿街业主。具体时间和范围可查阅您所在城市的相关条例。
何时委托清洁公司才划算
请先计算工作量，而不是价格。一栋十二户的楼房要彻底清洁一遍，大约需要两个小时；按每周轮换计算，每户大约一年轮到四次。这种模式很少因为工时总量而崩溃，更多是因为可靠性问题：一旦十二户中有两户不履行，剩下十户就要承担全部负担，计划也就失去了存在的基础。
根据我们的经验，有三个临界点：住宅单位超过约八户；出租房比例高且租户更换频繁；以及平均年龄偏高，以至于不能再指望住户在楼梯上完成体力劳动。在这些情况下，委托专业公司通常更为稳定——因为合同自带代班安排、清洁记录和联系人。
关于费用：我们的楼道清洁服务起价为每月160欧元。按房屋规模划分的价格区间，以及与自聘迷你工清洁人员的对比，我们在指南楼道清洁费用是多少？中做了详细说明。这些数值仅供参考；具体可靠的报价需在实地查看后提供。
对出租人而言，费用分摊是关键杠杆：根据《运营成本条例》第2条第9项，只要租赁合同中包含有效的运营成本约定，并且遵守《德国民法典》第556条第3款的经济性原则，建筑清洁费用原则上是可以分摊的。因此，从自行清洁计划转向委托公司，并不必然增加业主的负担，而只是将其转移到费用结算中。合同中应包含哪些内容，详见文章与物业管理公司的清洁合同。我们负责Gladbeck、Bottrop和Essen的物业清洁，并经常将较大的住宅群与日常维护清洁合并处理。
常见问题
楼道清洁计划在法律上具有约束力吗？
其约束力仅来自其法律依据。在租赁关系中,清洁义务必须在租赁合同中有效约定;住宅公约可以对其加以具体化,但不能创设新的义务。在业主共同体中,约束力通过多数决议产生——根据《住宅所有权法》第19条第2款第1项,住宅公约属于合规管理的范畴。自行张贴的告示只是一种请求,而非义务。
楼道清洁计划中必须包含哪些内容?
每一行应包含五项信息:区域、具体作业内容、周期、负责住户,以及带缩写和日期的打钩栏。此外还应有关于休假和生病时代班的规定、材料问题的说明,以及固定的清洁日。本文中的模板可以直接原样用作张贴公告或决议附件。
如果承租人没有按值日清洁,出租人能做什么?
通常的做法是先发出附有期限的催告,随后代为履行:出租人委托清洁,并依据《德国民法典》第280条第1款要求承担合理费用作为损害赔偿。若承租人长期不作为,则可考虑依据《德国民法典》第573条第2款第1项解除合同——但这属于例外情形。若相关条款无效,清洁义务仍由出租人承担。
根据计划,楼道应多久清洁一次?
法律上并没有强制规定的清洁频率。在使用正常的多户住宅中,楼梯、休息平台、扶手和入口通常每周清洁一次;栏杆立柱、信箱设施和地下室走廊每月清洁一次即可,室内窗户则每季度一次。清静的楼栋每14天清洁一次即可满足需求,而人流量大的楼栋则宜每周清洁两次。
从什么时候起,委托清洁公司比使用清洁计划更划算?
根据我们的经验,大约从八户住宅单位起,或在租户更换频繁、或多户住户身体已无法胜任清洁工作时,委托清洁公司会更划算。我们的楼道清洁服务起价为每月160欧元;对出租人而言,根据《运营成本条例》第2条第9项,这笔费用原则上是可以分摊的。请按每户每月分摊的金额来计算。
有疑问或需要报价?
您的清洁计划已经维持不下去了,或者业主大会需要看到具体数字?我们提供免费实地查看服务,记录楼层、台阶和地面材质情况,并寄送书面报价。联系表单可在我们的首页找到,电话咨询时间为周一至周五10点至18点。