Plan czyszczenia klatki schodowej: wzór do wydruku i stan prawny 2026

Treść główna

W klatce schodowej wisi arkusz papieru: „plan czyszczenia“, a pod nim dwanaście nazwisk i tabela tygodni kalendarzowych. Po czterech miesiącach pierwsze pola są puste, po ośmiu temat trafia na zebranie właścicieli. Plan rzadko był błędny, tylko za mało precyzyjny: mówi, kto jest w danym momencie odpowiedzialny, ale nie mówi, co konkretnie należy zrobić i co obowiązuje, gdy ktoś nie wykona swojego zadania.

Jesteśmy firmą Kleibrink Glas- und Gebäudereinigung GmbH z Gladbeck, rodzinnym przedsiębiorstwem działającym od 1983 roku. Dużą część naszej pracy stanowią osiedla mieszkaniowe w Zagłębiu Ruhry. Widzimy obie strony – budynki, w których samodzielne czyszczenie działa od dwudziestu lat, oraz budynki, w których plan czyszczenia stał się przyczyną wieloletnich konfliktów.

Ten poradnik zawiera gotowy wzór planu czyszczenia do wydruku oraz stojący za nim stan prawny: kto jest odpowiedzialny, co musi znaleźć się w planie, gdzie leżą punkty sporne, co się dzieje, gdy ktoś nie sprząta, i od kiedy warto zlecić to firmie. Na wstępie: jesteśmy firmą rzemieślniczą, a nie kancelarią. Informacje dotyczące BGB, BetrKV i WEG to wiedza praktyczna i nie zastępują porady prawnej.

Kto jest odpowiedzialny? Umowa najmu, regulamin domu, uchwała wspólnoty (WEG)

Punkt wyjścia w stosunku najmu jest jednoznaczny: zgodnie z § 535 ust. 1 zdanie 2 BGB wynajmujący musi przekazać przedmiot najmu w stanie zgodnym z umową i utrzymywać go w tym stanie. Klatka schodowa jest powierzchnią wspólną – obowiązek czyszczenia leży więc w pierwszej kolejności na wynajmującym. Jeśli umowa najmu nie zawiera żadnych postanowień w tej sprawie, obowiązek ten pozostaje przy nim.

Może go przekazać dwoma sposobami: zleca usługę firmie zewnętrznej i rozlicza koszty jako koszty eksploatacyjne – czyszczenie budynku jest wprost wymienione w § 2 nr 9 rozporządzenia o kosztach eksploatacyjnych (BetrKV) – albo przenosi obowiązek czyszczenia na najemców w umowie najmu, czyli klasyczny grafik sprzątania mieszkańców. Obu rozwiązań łącznie nie można stosować; szczegóły w poradniku o rozliczaniu firmy czyszczącej na najemców.

Jeśli obowiązek czyszczenia zostaje przeniesiony za pomocą formularzowej umowy najmu, klauzula podlega przepisom §§ 305 i nast. BGB: klauzule zaskakujące nie stają się częścią umowy zgodnie z § 305c ust. 1 BGB, a klauzule niewłaściwie obciążające są nieważne zgodnie z § 307 ust. 1 BGB. Zakres obowiązku musi więc być określony i możliwy do przyjęcia. Regulacja, która trwale przypisuje trzeciemu piętru cały obszar wejściowy, podczas gdy parter sprząta tylko własną kondygnację, jest zaskarżalna. Jeśli klauzula jest nieważna, obowiązek wraca do wynajmującego. Regulamin domu konkretyzuje plan, ale wobec najemców działa tylko wtedy, gdy został skutecznie włączony do umowy: może określać częstotliwość i kolejność, ale nie może tworzyć nowych obowiązków.

We wspólnocie mieszkaniowej obowiązuje inne prawo. Zarząd majątkiem wspólnym należy zgodnie z § 18 ust. 1 WEG do wspólnoty; ustalenie regulaminu domu zgodnie z § 19 ust. 2 nr 1 WEG należy do prawidłowego zarządu i jest uchwalane zwykłą większością głosów. Plan czyszczenia z rotacją może więc zostać uchwalony, podobnie jak zlecenie usługi firmie zewnętrznej. Koszty rozdziela § 16 ust. 2 WEG według udziałów we współwłasności, o ile nie uchwalono innego klucza podziału. Kto chce zaskarżyć uchwałę, musi zachować terminy z § 45 zdanie 1 WEG: skargę o uchylenie uchwały należy wnieść w ciągu miesiąca od jej podjęcia, a uzasadnić w ciągu dwóch miesięcy od jej podjęcia. Praktyczna rada: nie uchwalajcie „czyszczenia“ w ogólności, lecz konkretny plan jako załącznik do protokołu. Do rozgraniczenia: Czyszczenie klatki schodowej – obowiązek czy nie?

Wzór planu czyszczenia do wydruku

Do wywieszenia dostępny jest dodatkowo gotowy plan w formacie A4: plan rotacyjny na dwanaście tygodni dla maksymalnie ośmiu lokali, z kolumną daty, polem „wykonano dnia“ i podpisem, a do tego krótka lista tego, co obejmuje czyszczenie klatki schodowej, oraz informacja o godzinach ciszy. Poniższa tabela zadań uzupełnia go o czynność i częstotliwość dla każdego obszaru – oba elementy razem tworzą plan, który sprawdza się nawet po pół roku.

Pobierz wzór planu czyszczenia

A4 w orientacji pionowej, jedna strona, do wydruku w czerni i bieli: obiekt i okres, rotacja na 12 tygodni i dla maksymalnie 8 lokali, kolumny „Wykonano dnia“ i „Podpis“, krótka lista zadań. Wydrukować, wypełnić, zawiesić na klatce schodowej.

Wzór jako PDF Wzór jako obraz (PNG)

Wolą Państwo zlecić profesjonalne czyszczenie klatki schodowej? Czyszczenie klatki schodowej od 160 €/miesiąc – bezpłatne oględziny, pisemna oferta z ceną ryczałtową w ciągu 48 godzin.

Tę tabelę można wykorzystać bez zmian jako ogłoszenie lub załącznik do uchwały. Podane częstotliwości są wartościami wynikającymi z doświadczenia dla normalnie użytkowanego domu wielorodzinnego; można je dopasować, ale nie należy pomijać żadnej kolumny – od dwóch ostatnich zależy późniejszy spór.

Poniższe wartości są orientacyjnymi wskaźnikami rynkowymi dla Zagłębia Ruhry, a nie ofertą. Każda nieruchomość ma swoje osobliwości — dostęp, wysokość, stan i stopień zabrudzenia mogą przesuwać cenę w obu kierunkach. Cena staje się wiążąca po wizji lokalnej. Wszystkie kwoty zawierają VAT.

Sposób posługiwania się planem: jeden arkusz na miesiąc, widoczny w obszarze wejściowym, długopis w pobliżu. Odhaczanie odbywa się poprzez wpisanie skrótu i daty, a nie samym haczykiem – to kończy dyskusję, czy czyszczenie w ogóle się odbyło. Arkusze zbiera zarządca; po dwunastu miesiącach wiadomo, czy model się sprawdza.

Pozycje rotacyjne reguluje drugi klucz podziału. Zapobiega on najczęstszej niesprawiedliwości – że zawsze ten sam lokal trafia na wejście i miejsce ze śmieciami:

Poniższe wartości są orientacyjnymi wskaźnikami rynkowymi dla Zagłębia Ruhry, a nie ofertą. Każda nieruchomość ma swoje osobliwości — dostęp, wysokość, stan i stopień zabrudzenia mogą przesuwać cenę w obu kierunkach. Cena staje się wiążąca po wizji lokalnej. Wszystkie kwoty zawierają VAT.

Przy więcej niż czterech lokalach tabelę należy wydłużyć; każda kolumna musi przejść pełny cykl. Należy zapisać, od którego tygodnia kalendarzowego zaczyna się rotacja, oraz co obowiązuje w przypadku zmiany lokatora: nowy najemca przejmuje pozycję poprzedniego najemcy.

Co musi zawierać plan czyszczenia, aby się sprawdzał

Plan, który zawiera tylko nazwiska i tygodnie, wystarcza na pół roku. Te sześć punktów robi różnicę:

• Konkretne czynności zamiast pojęć zbiorczych. „Czyścić klatkę schodową“ jest kwestią interpretacji, „zamiatać i wycierać na mokro stopnie, wycierać poręcz“ nie jest.
• Miernik dla efektu. Oczekuje się czystej klatki schodowej, a nie poddanej czyszczeniu generalnemu – to odbiera ostrość późniejszym reklamacjom.
• Zastępstwo w razie urlopu i choroby. Osoba, która nie może sprzątać, sama organizuje zamianę i wpisuje osobę zastępującą – w przeciwnym razie dany tydzień pozostaje pusty.
• Materiały i koszty. Kto zapewnia mop, wiadro i środki czystości i kto za nie płaci? We wspólnocie mieszkaniowej to osobna pozycja w planie gospodarczym.
• Przedział czasowy. Stały dzień sprzątania zmniejsza liczbę pytań i ułatwia kontrolę.
• Osoba kontaktowa. Wyznaczona osoba do zgłaszania skarg – w przeciwnym razie konflikty trafiają pod drzwi sąsiada.

Typowe punkty sporne – i jak plan je łagodzi

„Nie posprzątano.“ Najczęściej sprzątanie miało miejsce, tylko nie było wystarczająco widoczne albo odbyło się innego dnia. Rubryka do odhaczania z inicjałami i datą wyjaśnia to szybciej niż jakakolwiek dyskusja.

Godzina i dzień tygodnia. Mycie podłogi o wpół do jedenastej wieczorem w rozbrzmiewającej echem klatce schodowej to realny punkt zapalny konfliktów. W Nadrenii Północnej-Westfalii cisza nocna obowiązuje od 22 do 6 (§ 9 ust. 1 Landes-Immissionsschutzgesetz NRW); dochodzi do tego cisza w niedziele i święta oraz cisza poobiednia, którą przewiduje wiele regulaminów porządku domowego. Więcej na ten temat: Sprzątanie klatki schodowej a godziny ciszy.

Niewłaściwe środki na delikatnych powierzchniach. Środek czyszczący na bazie octu na marmurze lub terrazzo, mleczko do szorowania na lakierowanym drewnie – takie uszkodzenia są kosztowne i nieodwracalne. Zapiszcie w planie rodzaj posadzki oraz informację, że należy stosować neutralne środki czyszczące.

Osoby, które nie są już w stanie fizycznie sprzątać. To najczęstszy powód, dla którego samodzielne sprzątanie przestaje funkcjonować: średni wiek mieszkańców rośnie, dwie strony nie są już w stanie umyć schodów, reszta po cichu przejmuje ich obowiązki – dopóki nie przestanie tego robić. Czystym rozwiązaniem jest tu opcja wykupu: kto nie sprząta sam, wpłaca do kasy kwotę ustaloną w uchwale.

Co się dzieje, gdy ktoś nie sprząta

W stosunku najmu sprzątanie – przy skutecznie sformułowanej klauzuli – jest umownym obowiązkiem ubocznym. Zwykłą drogą jest wykonanie zastępcze: wynajmujący wystosowuje upomnienie z wyznaczeniem terminu, zleca sprzątanie i żąda zwrotu kosztów na podstawie § 280 ust. 1 BGB jako odszkodowania – przy czym adekwatna jest kwota za pojedynczą interwencję, a nie za roczną umowę. Jeśli najemca pozostaje trwale bezczynny, w grę wchodzi wypowiedzenie na podstawie § 573 ust. 2 nr 1 BGB; to jednak rzadki, ostateczny środek.

Z drugiej strony najemcy dysponują własnym narzędziem: jeśli klatka schodowa jest trwale zaniedbana, może to stanowić wadę przedmiotu najmu uprawniającą do obniżenia czynszu na podstawie § 536 ust. 1 BGB. Pojedyncze pominięte tygodnie nie wystarczą.

We wspólnocie mieszkaniowej roszczenie nie kieruje się przeciwko sąsiadowi, lecz przebiega za pośrednictwem wspólnoty: każdy właściciel może na podstawie § 18 ust. 2 nr 1 WEG żądać prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną – czyli zarządu odpowiadającego interesowi ogółu właścicieli lokali według słusznego uznania oraz, o ile istnieją, przepisom ustawowym, umowom i uchwałom. W praktyce lepiej sprawdza się zazwyczaj nie spór z pojedynczą stroną, lecz nowa uchwała.

W dyskusjach o planie sprzątania niemal zawsze umyka obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa ruchu (Verkehrssicherungspflicht): kto utrzymuje budynek, musi zadbać o to, by nikt nie doznał szkody, w przeciwnym razie grozi odpowiedzialność na podstawie § 823 ust. 1 BGB. Przekazanie sprzątania przenosi samo wykonanie, lecz zgodnie z orzecznictwem obowiązek starannego wyboru i nadzoru pozostaje z reguły po stronie właściciela – kto deleguje, musi od czasu do czasu kontrolować. Ma to znaczenie przy mokrej podłodze oraz przy zimowym utrzymaniu: obowiązek odśnieżania i posypywania chodnika jest w Nadrenii Północnej-Westfalii przenoszony na przyległych właścicieli na mocy gminnego regulaminu utrzymania czystości dróg. Godziny i powierzchnie objęte tym obowiązkiem znajdują się w regulaminie danego miasta.

Kiedy opłaca się firma sprzątająca

Najpierw policzcie nakład pracy, a nie cenę. Budynek z dwunastoma lokalami wymaga na porządne sprzątanie dobrych dwóch godzin; przy cotygodniowej rotacji każda strona sprząta około czterech razy w roku. Modele upadają rzadko z powodu sumy godzin, lecz z powodu niezawodności: gdy tylko dwie z dwunastu stron zawodzą, ciężar spada na pozostałych dziesięciu, a plan traci swoją podstawę.

Z naszego doświadczenia wynikają trzy punkty krytyczne: więcej niż około osiem lokali mieszkalnych, wysoki udział mieszkań wynajmowanych z częstą zmianą najemców oraz średni wiek mieszkańców, przy którym nie można już zakładać, że będą oni w stanie fizycznie sprzątać schody. W takich przypadkach zlecenie firmie zewnętrznej jest zazwyczaj rozwiązaniem stabilniejszym – ponieważ umowa zapewnia zastępstwo, dokumentację i osobę kontaktową.

Jeśli chodzi o pieniądze: nasze sprzątanie klatki schodowej zaczyna się od 160 euro miesięcznie. Rozpiętości cenowe w zależności od wielkości budynku oraz porównanie z zatrudnieniem własnej sprzątaczki w ramach minijobu przedstawiliśmy szczegółowo w poradniku Ile kosztuje sprzątanie klatki schodowej?. Te wartości mają charakter orientacyjny; wiążącą cenę podajemy po oględzinach na miejscu.

Dla wynajmujących decydującą dźwignią jest możliwość przeniesienia kosztów: koszty sprzątania budynku są co do zasady przenoszalne na najemcę na podstawie § 2 nr 9 BetrKV, jeśli umowa najmu zawiera skuteczne postanowienie o kosztach eksploatacyjnych i zachowana jest zasada gospodarności z § 556 ust. 3 BGB. Przejście z planu sprzątania na firmę zewnętrzną niekoniecznie zatem zwiększa obciążenie właściciela, lecz przenosi je do rozliczenia. To, co powinno znaleźć się w umowie, opisujemy w artykule Umowa sprzątania z zarządem nieruchomości. Obsługujemy obiekty w Gladbeck, Bottrop i Essen i większe kompleksy często łączymy ze sprzątaniem bieżącym.

Często zadawane pytania

Czy plan sprzątania klatki schodowej jest prawnie wiążący?

Wiążący staje się on wyłącznie dzięki swojej podstawie prawnej. W stosunku najmu obowiązek sprzątania musi być skutecznie przeniesiony w umowie najmu; regulamin domowy może go konkretyzować, ale nie może tworzyć nowych obowiązków. We wspólnocie mieszkaniowej wiążący charakter powstaje na mocy uchwały większości – regulamin domowy należy zgodnie z § 19 ust. 2 nr 1 WEG do prawidłowego zarządu. Samodzielnie wywieszona kartka jest prośbą, a nie obowiązkiem.

Co musi się znaleźć w planie sprzątania klatki schodowej?

Pięć informacji w każdym wierszu: obszar, konkretną czynność, częstotliwość, odpowiedzialną stronę oraz pole do odhaczenia z inicjałami i datą. Do tego dochodzą zasady dotyczące zastępstwa w razie urlopu i choroby, kwestia materiałów oraz stały dzień sprzątania. Wzór z tego artykułu można wykorzystać bez zmian jako ogłoszenie na tablicy lub załącznik do uchwały.

Co może zrobić wynajmujący, gdy najemca nie wykonuje swojego tygodnia sprzątania?

Zwykłą drogą jest upomnienie z wyznaczeniem terminu, a następnie wykonanie zastępcze: wynajmujący zleca sprzątanie i żąda zwrotu odpowiednich kosztów na podstawie § 280 ust. 1 BGB jako odszkodowania. Jeśli najemca pozostaje trwale bezczynny, w grę wchodzi wypowiedzenie na podstawie § 573 ust. 2 nr 1 BGB – to jednak wyjątek. Jeśli klauzula jest nieskuteczna, obowiązek pozostaje po stronie wynajmującego.

Jak często zgodnie z planem należy sprzątać klatkę schodową?

Nie ma ustawowo określonej częstotliwości. W normalnie użytkowanym budynku wielorodzinnym schody, podesty, poręcz i wejście sprząta się zwykle co tydzień; pręty balustrady, skrzynki pocztowe i korytarze piwniczne wystarczy raz w miesiącu, a okna od wewnątrz raz na kwartał. W spokojnych budynkach wystarcza rytm co 14 dni, natomiast w intensywnie użytkowanych lepiej sprawdzają się dwa sprzątania w tygodniu.

Od kiedy zamiast planu sprzątania opłaca się firma sprzątająca?

Z naszego doświadczenia od około ośmiu lokali mieszkalnych, przy częstej zmianie najemców lub gdy kilka stron nie jest już w stanie fizycznie sprzątać. Nasze sprzątanie klatki schodowej zaczyna się od 160 euro miesięcznie; dla wynajmujących koszty są co do zasady przenoszalne na najemców na podstawie § 2 nr 9 BetrKV. Obliczcie kwotę przypadającą na lokal mieszkalny i miesiąc.

Pytania lub oferta?

Wasz plan sprzątania już się nie sprawdza, a zebranie wspólnoty właścicieli chce zobaczyć konkretne liczby? Przyjeżdżamy na bezpłatne oględziny, sprawdzamy piętra, stopnie i rodzaje posadzek i przesyłamy pisemną ofertę. Formularz kontaktowy znajdziecie na naszej stronie głównej, telefonicznie jesteśmy dostępni od poniedziałku do piątku w godzinach od 10 do 18.

Telefon 02043 41100 Wyślij e-mail