График за почистване на стълбище: шаблон за разпечатване и правно положение 2026
В коридора на входа виси лист хартия: „график за почистване“, под него дванадесет имена и таблица от календарни седмици. След четири месеца първите квадратчета остават празни, а след осем темата вече е точка в общото събрание на собствениците. Планът рядко е бил грешен, само твърде неточен: той казва кой е на ред, но не и какво точно трябва да се направи и какво важи, ако някой отпадне.
Ние сме Kleibrink Glas- und Gebäudereinigung GmbH от Gladbeck, семейна фирма от 1983 г. Голяма част от нашата работа са жилищни комплекси в Рурска област. Виждаме и двете страни – сгради, в които самостоятелното почистване работи от двадесет години, и сгради, в които графикът за почистване се превърна в постоянен спор.
Този наръчник предоставя готов шаблон на график за почистване за разпечатване и правното положение зад него: кой е отговорен, какво трябва да съдържа планът, къде са спорните моменти, какво се случва, ако някой не чисти, и от кога си струва да се наеме фирма. Предварително уточнение: ние сме занаятчийско предприятие, не адвокатска кантора. Данните относно BGB, BetrKV и WEG са практически знания и не заменят правна консултация.
Кой е отговорен? Договор за наем, домашен правилник, решение по WEG
Отправната точка в наемното правоотношение е ясна: съгласно § 535, ал. 1, изречение 2 от BGB наемодателят е длъжен да предостави и поддържа наетия обект в договореното състояние. Стълбището е обща площ – следователно задължението за почистване по принцип лежи върху наемодателя. Ако в договора за наем не е уредено нищо друго, то остава там.
Той може да прехвърли задължението по два начина: да наеме доставчик на услуги и да разпредели разходите като експлоатационни разходи – почистването на сгради е изрично посочено в § 2, т. 9 от Наредбата за експлоатационните разходи (BetrKV) –, или да прехвърли почистването на наемателите в договора за наем, класическата ротационна седмица за почистване. И двете заедно не са допустими; подробности в наръчника за разпределяне на разходите за фирма за почистване върху наемателите.
Ако почистването се прехвърля чрез формулярен договор за наем, клаузата подлежи на §§ 305 и следващите от BGB: изненадващи клаузи не стават част от договора съгласно § 305в, ал. 1 от BGB, а неоправдано ощетяващи клаузи са недействителни съгласно § 307, ал. 1 от BGB. Следователно обхватът трябва да е определен и разумен. Уредба, която постоянно възлага на третия етаж целия входен участък, докато партерът чисти само собствения си етаж, е оспорима. Ако клаузата е недействителна, задължението се връща обратно към наемодателя. Домашният правилник конкретизира графика, но действа спрямо наемателите само ако е валидно включен в договора: той може да урежда периодичността и реда, но не и да създава нови задължения.
В общността на собствениците на етажна собственост важи друго право. Управлението на общата собственост е задача на общността съгласно § 18, ал. 1 от WEG; изготвянето на домашен правилник спада към редовното управление съгласно § 19, ал. 2, т. 1 от WEG и се решава с обикновено мнозинство. Следователно график за почистване с ротация подлежи на решение, както и възлагането на доставчик на услуги. Разходите се разпределят съгласно § 16, ал. 2 от WEG според дяловете съсобственост, докато не бъде решен друг ключ за разпределение. Който иска да оспори решение, трябва да спазва сроковете по § 45, изречение 1 от WEG: искът за оспорване трябва да бъде подаден в срок от един месец след вземането на решението и мотивиран в срок от два месеца след вземането на решението. Практически съвет: не приемайте решение за „почистването“ като такова, а за конкретния график като приложение към протокола. За разграничение: Почистване на стълбище – задължение или не?
Шаблонът на графика за почистване за разпечатване
За окачване планът е достъпен допълнително като готова страница А4: ротационен график за дванадесет седмици за до осем страни, с колона за дата, поле „изпълнено на“ и подпис, плюс кратък списък какво влиза в почистването на стълбището и указание за часовете за спокойствие. Таблицата със задачите под него го допълва с дейност и периодичност за всяка зона – двете заедно образуват график, който издържа и след половин година.
Изтеглете шаблона на графика за почистване
А4 портретна ориентация, една страница, подходяща за черно-бял печат: обект и период, ротация за 12 седмици и до 8 страни, колони „Изпълнено на“ и „Подпис“, кратък списък със задачите. Разпечатайте, попълнете, окачете в коридора на входа.
Предпочитате стълбището да се почиства професионално? Почистване на стълбище от 160 €/месец – безплатен оглед, писмена оферта с фиксирана цена в срок от 48 часа.
Тази таблица може да се използва без промени като обявление или като приложение към решение. Данните за периодичността са опитни стойности за нормално използвана многофамилна сграда; адаптирайте ги, но не пропускайте нито една колона – именно от последните две по-късно произтича спорът.
Следните стойности са пазарно ориентировъчни за Рурска област, не са оферта. Всеки имот има своите особености — достъп, височина, състояние и степен на замърсяване изместват цената в двете посоки. Тя става обвързваща след огледа на място. Всички суми са с включено ДДС.
| Зона | Какво конкретно трябва да се направи | Периодичност | Отговорник | Изпълнено (инициали/дата) |
|---|---|---|---|---|
| Стълбище и площадка на собствения етаж | измитане, след което влажно избърсване; включително ъглите и ръбовете на стъпалата | седмично | Страната на етажа | ☐ __________ |
| Перило | влажно избърсване, горна и долна страна | седмично | Страната на етажа | ☐ __________ |
| Парапетни пръти, первази, електрически ключове, осветителни тела | избърсване, отстраняване на прах и паяжини | месечно | Ротация | ☐ __________ |
| Входна врата на сградата, тамбур, изтривалка | измитане и избърсване, изтупване или изсмукване на изтривалката | седмично | Ротация | ☐ __________ |
| Входна врата отвътре и отвън, стъкло, дръжка, табло със звънци | избърсване на стъклото без ивици, избърсване на дръжката и бутоните | на всеки 14 дни | Ротация | ☐ __________ |
| Пощенски кутии | избърсване на прах, почистване на полето с надписите, измитане зад тях | месечно | Ротация | ☐ __________ |
| Прозорци на стълбището отвътре, первази, рамки | избърсване на стъклото отвътре, влажно почистване на первазите и рамките | тримесечно | Ротация | ☐ __________ |
| Стълбище към мазето, коридор в мазето, пералня | измитане, влажно избърсване, поддържане на отвора за оттичане свободен | месечно | Ротация | ☐ __________ |
| Място за контейнерите за отпадъци и кофите | измитане на мястото, извозване на кофите до улицата за събиране и връщането им обратно | седмично в деня на извозване | Ротация | ☐ __________ |
| Мазе за велосипеди, двор, алея за достъп | измитане, събиране на листа | месечно, през есента на всеки 14 дни | Ротация | ☐ __________ |
| Разчистване на тротоара и посипване с пясък/сол | съгласно наредбата на вашия град, през зимата ежедневно | при необходимост | отделен график за зимна поддръжка | ☐ __________ |
За практическа употреба: по един лист на месец, видим във входната зона, с химикалка до него. Отбелязва се с инициали и дата, а не само с отметка – това слага край на спора дали изобщо е чистено. Листовете се съхраняват от управителя; след дванадесет месеца ще знаете дали моделът работи.
Ротиращите позиции се уреждат от втори ключ за разпределение. Той предотвратява най-честата несправедливост – винаги една и съща страна да поема входа и мястото за отпадъци:
Следните стойности са пазарно ориентировъчни за Рурска област, не са оферта. Всеки имот има своите особености — достъп, височина, състояние и степен на замърсяване изместват цената в двете посоки. Тя става обвързваща след огледа на място. Всички суми са с включено ДДС.
| Период | Стълбище и площадки | Вход и изтривалка | Мазе и пералня | Място за контейнерите за отпадъци |
|---|---|---|---|---|
| Седмица 1 | Страна 1 | Страна 2 | Страна 3 | Страна 4 |
| Седмица 2 | Страна 2 | Страна 3 | Страна 4 | Страна 1 |
| Седмица 3 | Страна 3 | Страна 4 | Страна 1 | Страна 2 |
| Седмица 4 | Страна 4 | Страна 1 | Страна 2 | Страна 3 |
При повече от четири страни таблицата се удължава; всяка колона трябва да премине веднъж напълно през целия цикъл. Отбележете от коя календарна седмица започва ротацията и какво важи при смяна на наемателя: новият наемател поема позицията на предишния.
Какво трябва да съдържа графикът за почистване, за да издържи
График, който изброява само имена и седмици, издържа половин година. Тези шест точки правят разликата:
- Конкретни дейности вместо общи понятия. „Почистване на стълбището“ е въпрос на тълкуване, „измитане и влажно избърсване на стъпалата, избърсване на перилото“ не е.
- Критерий за резултата. Очаква се чисто, а не основно почистено стълбище – това отнема остротата на по-късни оплаквания.
- Заместване при отпуск и болест. Който отсъства, сам организира размяната и вписва заместника си – иначе седмицата остава непопълнена.
- Материали и разходи. Кой осигурява моп, кофа и почистващи препарати и кой ги плаща? При етажната собственост това е отделна позиция в бюджетния план.
- Времеви прозорец. Фиксиран ден за почистване намалява въпросите и улеснява контрола.
- Лице за контакт. Определен човек за оплаквания – иначе конфликтите се озовават пред вратата на съседа.
Типични спорни моменти – и как графикът ги решава
„Не е чистено.“ В повечето случаи е чистено, само че не достатъчно видимо или в друг ден. Графата за отметка с инициали и дата изяснява това по-бързо от всякакъв спор.
Час и ден от седмицата. Миенето в половин единайсет вечерта е реален повод за конфликт в кънтящото стълбище. В Северен Рейн-Вестфалия нощната тишина е защитена от 22 до 6 часа (§ 9, ал. 1 от Закона за защита от вредни имисии на провинция NRW); към това се добавят неделният и празничният покой, както и обедната почивка, предвидена в много домови правилници. Подробно по темата: Почистване на стълбищна клетка и часове на тишина.
Грешни препарати върху чувствителни настилки. Оцетен препарат върху мрамор или теразо, абразивен крем върху лакиран дървен под – такива щети са скъпи и необратими. Отбележете в графика вида настилка и че трябва да се използват неутрални препарати.
Кой вече не може физически. Това е най-честата причина самостоятелното почистване да се провали: средната възраст расте, две страни вече не могат да мият стълбището, останалите поемат тихомълком – докато и те спрат. Чисто решение е откупуването: който не почиства сам, плаща определена в решението сума в общата каса.
Какво се случва, ако някой не почиства
При наемно правоотношение почистването, при валидна клауза, е договорно допълнително задължение. Обичайният път е заместващото изпълнение: наемодателят отправя писмена покана със срок, възлага почистването и претендира разходите по § 280, ал. 1 от Германския граждански кодекс (BGB) като обезщетение за вреди – съразмерна е стойността на отделния случай, а не на годишния договор. Ако наемателят остане трайно бездеен, влиза в съображение прекратяване на договора по § 573, ал. 2, № 1 BGB; това е редкият краен изход.
От своя страна наемателите разполагат с инструмент: ако стълбището е трайно занемарено, това може да представлява недостатък на наетата вещ с право на намаляване на наема по § 536, ал. 1 BGB. Отделни пропуснати седмици не са достатъчни.
При етажната собственост претенцията не се насочва срещу съседа, а минава през общността: всеки собственик може по § 18, ал. 2, № 1 WEG да изисква надлежно управление на общата собственост – тоест управление, което съответства на интереса на цялата общност от собственици по справедлива преценка и, доколкото съществуват такива, на законовите разпоредби, споразуменията и решенията. Практично най-често е не спорът с отделната страна, а ново решение на общото събрание.
В дискусиите за графика за почистване почти винаги се пропуска задължението за обезопасяване на движението: който поддържа сграда, трябва да се погрижи никой да не пострада, иначе заплашва отговорност по § 823, ал. 1 BGB. Възлагането на почистването премества изпълнението, но според съдебната практика редовно оставя задължение за избор и надзор у собственика – който делегира, трябва от време на време да проверява. Това става релевантно при мокър под и при зимното поддържане: задължението за почистване от сняг и посипване на тротоара се прехвърля в Северен Рейн-Вестфалия на съседните собственици чрез общинската наредба за почистване на улиците. Часовете и площите са посочени в наредбата на съответния град.
Кога си струва фирма за почистване
Пресметнете първо усилието, а не цената. За една сграда с дванадесет партии е нужен добър двучасов обход при едно почистване; при седмична ротация всяка партия се пада на ред около четири пъти годишно. Моделите рядко се провалят заради сумата часове, а заради надеждността: щом двама от дванадесетте отпаднат, останалите десет носят тежестта и графикът губи основата си.
По наш опит има три преломни точки: повече от около осем жилищни единици, висок дял отдавани под наем жилища с чести смени на наематели и средна възраст, при която физическата работа по стълбището вече не може да се очаква. Тогава възлагането на фирма обикновено е по-стабилно – защото договорът носи заместване, доказателство за извършена работа и лице за контакт.
Що се отнася до парите: нашата услуга по почистване на стълбища започва от 160 евро на месец. Диапазоните според големината на сградата и сравнението със собствен персонал на мини-работа сме разбили подробно в статията Колко струва почистването на стълбището?. Тези стойности са ориентировъчни; конкретна цена посочваме след оглед на място.
За наемодателите разпределението на разходите е решаващият лост: разходите за почистване на сградата по принцип подлежат на разпределение по § 2, № 9 от Наредбата за експлоатационните разходи (BetrKV), ако договорът за наем съдържа валидно споразумение за допълнителни разходи и е спазен принципът на икономичност по § 556, ал. 3 BGB. Преминаването от график за почистване към фирма следователно не увеличава задължително тежестта за собственика, а само я премества в разчета на разходите. Какво трябва да съдържа договорът, е описано в статията Договор за почистване с домоуправлението. Обслужваме обекти в Gladbeck, Bottrop и Essen и често обединяваме по-големи комплекси с поддържащото почистване.
Често задавани въпроси
Правно обвързващ ли е графикът за почистване на стълбището?
Обвързващ той става само чрез основанието си. При наемно правоотношение задължението за почистване трябва да е валидно прехвърлено в договора за наем; домовият правилник може да го конкретизира, но не може да създава нови задължения. При етажната собственост обвързаността възниква чрез решение с мнозинство – домовият правилник спада, съгласно § 19, ал. 2, № 1 WEG, към надлежното управление. Собственоръчно окачен лист хартия е молба, не задължение.
Какво трябва да съдържа графикът за почистване на стълбището?
Пет данни за всеки ред: зоната, конкретната дейност, периодичността, отговорната страна и поле за отметка с инициали и дата. Към това се добавят правила за заместване при отпуск и болест, въпросът с материалите и фиксиран ден за почистване. Шаблонът в тази статия може да се използва без промяна като обявление или приложение към решение.
Какво може да направи наемодателят, ако наемател не изпълнява седмицата си за почистване?
Обичайният път е писмена покана със срок, а след това заместващо изпълнение: наемодателят възлага почистването и претендира разумните разходи по § 280, ал. 1 BGB като обезщетение за вреди. Ако наемателят остане трайно бездеен, влиза в съображение прекратяване на договора по § 573, ал. 2, № 1 BGB – изключителният случай. Ако клаузата е невалидна, задължението остава за наемодателя.
Колко често трябва да се почиства стълбището според графика?
Законово предписана честота няма. В нормално използвана многофамилна сграда стълбището, площадките, парапетът и входът обичайно се почистват веднъж седмично; парапетните пръти, пощенските кутии и коридорите на мазето е достатъчно да се почистват веднъж месечно, а прозорците отвътре – веднъж на тримесечие. Спокойните сгради се справят с ритъм от 14 дни, а силно натоварените – по-скоро с два обхода седмично.
От кога си струва фирма за почистване вместо график?
По наш опит – от около осем жилищни единици, при чести смени на наематели или когато няколко страни вече не могат физически да почистват. Нашата услуга по почистване на стълбища започва от 160 евро на месец; за наемодателите разходите по принцип подлежат на разпределение по § 2, № 9 BetrKV. Пресметнете сумата на жилищна единица и месец.
Въпроси или оферта?
Вашият график за почистване вече не работи или общото събрание на собствениците иска да види цифри? Идваме на безплатен оглед на място, отчитаме етажите, стъпалата и настилките и изпращаме писмена оферта. Формата за контакт ще намерите на нашата начална страница, а по телефона сме на разположение от понеделник до петък между 10 и 18 ч.