Договор за почистване за управители на сгради: съдържание и прекратяване

Основно съдържание

Управителният съвет се обажда през октомври: стълбището не се почиства „правилно от месеци”, подземието е било метено за последно през пролетта, а никой не знае дали прозорците в коридорите са включени в поръчката. Управителят изважда договора — две изречения: „Почистване на обекта при необходимост” и месечна фиксирана сума. Нито площ, нито честота, нито зони. С това нищо не може да се изиска: никога не е било дефинирано какво означава „изпълнено”.

Ние сме Kleibrink Glas- und Gebäudereinigung GmbH от Gladbeck, семейно предприятие от 1983, днес във второ поколение. Голяма част от нашата работа са жилищни комплекси и етажна собственост (WEG), които обслужваме за управители на сгради в Рурската област, в радиус от около 50 километра около Gladbeck, например в Gelsenkirchen и Recklinghausen. Неясните договори са проблем на нашия бранш, а не на управителите: който пише „при необходимост\”, си осигурява свобода на действие.

Тази статия показва какво трябва да съдържа договорът за почистване за управители на сгради и етажна собственост (WEG): списък с услуги, разпределение на разходите за поддържащо и основно почистване, DIN 77400, коригиране на цените, срок на действие и прекратяване, контрол на качеството. Тук няма клаузи за копиране, а текстът не замества правна консултация — при съмнение проверете проектите юридически.

Защо списъкът с услуги е най-важната част

Договорната рамка регулира формалностите. Стойността е в списъка с услуги като приложение, който отговаря на три въпроса по позиции: коя площ, какъв обхват, каква честота. Каквото не е посочено там, не е поръчано; каквото е посочено приблизително, се извършва приблизително. Тук спада и правило за дните за почистване по време на празници. Типични позиции:

• Стълбище: влажно изтриване на стълби и площадки, парапети, външната страна на входните врати на апартаментите, ключове за светлина — с брой етажи и площ, обичайно 1× до 2× седмично (Задължение и обхват).
• Входна зона: преддверие, изтривалки, пощенски кутии, стъклото на входната врата — обикновено на по-кратък интервал от етажите.
• Мазе, перално помещение, сушилня: метене и влажно изтриване, паяжини, светлинни шахти, оттоци — месечно до тримесечно.
• Асансьор: под на кабината, огледала, неръждаема стомана, релси на вратите — по релсите се личи грижата.
• Стъклени повърхности: прозорци на стълбището вътре и отвън, светлинни куполи, стъкло на вратите — отделно посочване, защото почистването на стъкла се калкулира различно.
• Външни съоръжения: пътеки, двор, площадка за отпадъци, листа, кошчета за боклук — с уточнение дали зимната поддръжка и грижата за зеленината са включени.

Важно е разграничаването на видовете услуги: поддържащото почистване поддържа състоянието с фиксирана честота (Обяснение за поддържащото почистване), а основното почистване е цялостна намеса в дълбочина. Според разпоредбата за разходите за експлоатация разходите за текущото почистване на сградата по принцип подлежат на разпределение — редовното почистване на стълбището е класическа позиция —, докато еднократните мерки за ремонт не подлежат. При обща фиксирана сума фактурирането става оспоримо.

Какво трябва да съдържа всеки договор за почистване

Този списък служи като контролна матрица за проверка на проект на договор. Списъкът с услуги, обектовият план, ценовият лист и доказателството за застраховка трябва изрично да бъдат посочени като съставна част от договора.

• Страни и обект: точно наименование на етажната собственост (WEG), при няколко сгради – всеки номер поотделно.
• Пълномощие за представителство: Кой е упълномощен да поръчва допълнителни услуги – само управлението или и съветът? В противен случай устните допълнения се превръщат в спорове при разпределението на разходите.
• Възнаграждение и материали: Пакетна цена нето плюс ДДС, срок за плащане, часова ставка за допълнителни работи; освен това въпросът кой осигурява средствата, уредите и връзките и дали има помещение за почистване.
• Застраховка за отговорност при експлоатация: Доказателство с достатъчни лимити на покритие за щети по лица, вещи и имуществени вреди, включително загуба на ключове. Ние сме напълно застраховани за отговорност; доказателството се предоставя по искане.
• Ключове: Предаването се протоколира (брой, наименование, дата, подпис), съхранение отделно от адреса на обекта, задължение за незабавно уведомяване при загуба.
• Персонал и заместване при болест: постоянен служител за обекта, посочен заместник, време за реакция при отсъствие. При нас работят постоянни служители по тарифно възнаграждение, без подизпълнители.
• Защита на данните: задължаване на изпълнителя за конфиденциалност и инструктиран персонал; при данни на управлението – проверка на обработката на лични данни по възлагане.
• Лице за контакт: по едно лице за контакт и срок за реакция при неизправности. На разположение сме от понеделник до петък от 10 до 18 часа.

DIN 77400 и какво регулира за училища и други обекти

DIN 77400 е нормата за услуги по почистване в училищни сгради. Тя не е законово задължение, но в обяви на публични поръчватели се използва редовно като основа. Ползата ѝ е систематичността: тя разпределя помещенията в групи по предназначение – учебни зали, санитарни зони, комуникации, спортни зали, административни помещения – и присъжда на всяка група видове почистване и честота; освен това регулира осигуряването на качеството, хигиената и документацията.

Като модел на мислене тя е полезна и извън училищата: вместо „почистване на стълбището\” посочвайте според предназначението – проходните зони по-често, вторичните площи по-рядко, санитарните помещения със собствени изисквания. Който обслужва детски градини, лекарски кабинети или търговски площи, трябва да провери прилагането ѝ — но не шаблонно: посочете кои части поемате и приложете списъка с групите помещения.

Коригиране на цените, минимална заплата и повишаване на договорните заплати в договора

Почистването на сгради е с висока интензивност на персонала, а заплатата е доминиращият разходен блок. Рамковият колективен договор за занаята на почистването на сгради предвижда редовно повишаване на минималната часова заплата, а тези повишения са общообвързващи. Ето защо многогодишните договори с фиксирана цена завършват така: доставчикът прекратява договора или мълчаливо намалява обхвата на услугата.

На пазара са разпространени два модела. Клауза за индексация на цените обвързва цената с определен показател, обикновено тарифното развитие на заплатите в бранша за почистване на сгради или минималната работна заплата; ако той се повиши, цената се вдига с дела на разходите за труд в калкулацията. Клауза за преговори предвижда вместо това преговори при промяна на показателя, а при липса на съгласие – право на прекратяване. Какво могат да съдържат такива клаузи, е правно взискателно — при договори с етажна собственост (WEG) си струва преглед от юрист.

• Да се посочи конкретен показател, а не просто „при повишени разходи”; да се определят срокът за коригиране и предизвестителният срок, например ежегодно с осем седмици предизвестие.
• Изискване на доказателство: позоваване на публикуваните тарифни споразумения вместо просто твърдение; и проверка на симетрията — ако показателят намалее, цената също намалява.
• За мащаба: часовите ставки в бранша често са между 36 и 48 евро (нето 30 и 40 евро) бруто (включително 19 % ДДС) – ориентация по пазара, не оферта.

Срок, прекратяване и специално право на прекратяване при недостатъци на качеството

На пазара са се утвърдили срокове на действие между една и три години, често с мълчаливо удължаване с една година; за срока на предизвестие за прекратяване обичайни за пазара са четири до дванадесет седмици към края на тримесечието или годината. По-дългото обвързване по принцип не е лошо, но само при ясно дефинирано коригиране на цените и работещ механизъм при недостатъци — по-важна от срока е ескалационната верига:

• Съобщение за недостатък в писмена форма, с дата, зона, описание и по възможност снимка, както и срок за отстраняване от няколко работни дни.
• Предупреждение при повторение, с указване на последиците. То по правило е условие, за да се позовете на извънредно право на прекратяване.
• Намаляване на цената или извънредно прекратяване при съществуващи, съществени недостатъци — с дефиниция на „съществено”, например няколко пропуснати дни за почистване в рамките на тримесечието.

Уредете и прекратяването на договора: връщане на ключовете с приемо-предавателен протокол, достъп за следващия изпълнител, последен отчет за извършената работа. Формулировките относно извънредното прекратяване са правно чувствителни — и тук: не представлява правна консултация.

Контрол на качеството: доказателство за извършена услуга, обектен дневник, обходи

Договор, чието изпълнение никой не проверява, е договор на доверие — а доверието изчезва веднага щом етажната собственост или съветът снима запрашена площадка. Достатъчни са три инструмента, ако са залегнали в договора:

• Доказателство за извършена услуга: списък в обекта или в цифрова форма, в който почистването се документира с дата и съкращение. То доказва кога е работено — и кога не.
• Обектен дневник: правила за достъп, номера на ключове, график за сметта, деликатни подови настилки, лица за контакт на място. При смяна на служителя на обекта от него зависи дали заместването ще сработи.
• Обходи: фиксирана периодичност, например на всеки шест месеца, с управлението и по желание с член на съвета, с протокол и списък с мерки. Това предотвратява бавното влошаване на качеството.

Всеки, който иска по-обективно измерване, може да договори извадкови проверки със схема за оценяване. За жилищна сграда с осем апартамента това е прекалено мащабно, но за тридесет обекта може да си струва.

Често задавани въпроси

Колко детайлен трябва да бъде списъкът с услуги?

Толкова детайлно, че чужд служител по почистване да може да работи без допълнителни въпроси: всяка зона отделно, с площ или количество, дейностите и конкретен интервал. „При необходимост“ се използва само там, където наистина е предвидено. План на обекта като приложение премахва съмненията кои площи са били предвидени.

Можат ли разходите за почистване на стълбището да се разпределят на наемателите?

Разходите за текущо почистване на сградата по принцип се отнасят до разпределяемите експлоатационни разходи съгласно разпоредбите за експлоатационни разходи, ако наемният договор предвижда разпределение. Повтарящото се почистване на стълбището и общите площи е класическа позиция, еднократните мерки за поддръжка — не. Затова дръжте отделно текущото почистване, основното почистване и специалните услуги.

Може ли доставчикът едностранно да повиши цената поради повишаване на тарифите?

Само ако договорът го предвижда. Без клауза за коригиране на цената цената остава непроменена; доставчикът тогава може само да преговаря отново или да прекрати договора. С клауза референтният показател трябва да бъде ясно посочен, например развитието на тарифните заплати в бранша на почистването на сгради, плюс срок за коригиране и задължение за доказване. Ефективността на формулировката зависи от конкретния случай.

Как да постъпя при трайно лошо качество?

Първо документирайте: съобщете за недостатъците писмено, с дата, зона и по възможност снимка, плюс кратък срок за отстраняване. Ако недостатъците останат, следва изрично предупреждение с посочване на последиците; то по правило е основание за извънредно прекратяване. Едва след това на дневен ред идват прекратяване или намаляване на месечната такса.

Еднократна поръчка или договор за поддръжка — кое е подходящо за обект?

За еднократни задачи като основно почистване след ремонт или почистване на прозорци работим с еднократна поръчка и фиксирана цена; при почистване на прозорци в частни домакинства от около 85 евро, при зимни градини от около 150 евро. За жилищни комплекси договорът за поддръжка с твърда месечна такса е по-удачен, защото осигурява предвидимост и постоянен персонал на обекта. Всички останали цени определяме след безплатен оглед на място.

Трябва ли договорът за почистване да бъде сключен писмено?

Формално договорът за почистване е валиден и при устно сключване, но за управител на сграда той е неприемлив: обхватът, честотата и цената не могат да бъдат доказани. Щом разходите се разпределят, все пак ви е необходим проверяем документ – тоест писмен, със списък на услугите като приложение.

Въпроси или оферта?

Преработвате договор за почистване или обявявате нова обществена поръчка за обект? Идваме при вас, заснемаме площите и зоните и изготвяме детайлен списък с услуги и цени по позиции – безплатно и без ангажимент. На разположение сме от понеделник до петък от 10 до 18 ч., отговор в рамките на 48 часа (в работен ден).

Телефон 02043 41100 Изпратете имейл