Договор на уборку для управляющих компаний: содержание и расторжение

Основное содержание

Совет собственников выходит на связь в октябре: лестничную клетку „месяцами не убирают как следует”, подвал в последний раз подметали ещё весной, а входят ли окна в коридорах в объём работ — никто толком не знает. Управляющая достаёт договор — там всего два пункта: „уборка объекта по мере необходимости” и ежемесячная фиксированная плата. Ни площади, ни периодичности, ни перечня зон. Добиться чего-либо на этом основании невозможно: никогда не было определено, что означает „оказанная услуга”.

Мы — компания Kleibrink Glas- und Gebäudereinigung GmbH из Gladbeck, семейное предприятие с 1983 года, сегодня уже во втором поколении. Значительную часть нашей работы составляют жилые комплексы и товарищества собственников жилья, которые мы обслуживаем для управляющих компаний в Рурской области, в радиусе около 50 километров вокруг Gladbeck, например в Gelsenkirchen и Recklinghausen. Расплывчатые договоры — проблема нашей отрасли, а не управляющих компаний: тот, кто пишет „по мере необходимости”, оставляет себе пространство для манёвра.

Эта статья показывает, что должно входить в договор на уборку для управляющих компаний и товариществ собственников жилья: перечень услуг, распределение расходов на поддерживающую и генеральную уборку, DIN 77400, корректировка цены, срок действия и расторжение, контроль качества. Готовых пунктов для копирования здесь нет, и текст не заменяет юридическую консультацию — в случае сомнений поручите проверку проекта договора юристу.

Почему перечень услуг — важнейшая часть договора

Основной текст договора регулирует формальности. Ценность заключается в перечне услуг как приложении, которое по каждому пункту отвечает на три вопроса: какая площадь, какой объём, какая периодичность. Что там не указано, то не поручено; что указано приблизительно, то и выполняется приблизительно. Сюда же относится правило для дней уборки, выпадающих на праздники. Типичные пункты:

• Лестничная клетка: влажная протирка маршей и площадок, поручни, входные двери квартир снаружи, выключатели — с указанием количества этажей и площади, обычно 1–2 раза в неделю (обязанность и объём).
• Входная зона: тамбур, коврики, почтовые ящики, стекло входной двери — обычно с более коротким интервалом, чем на этажах.
• Подвал, прачечная, сушильная комната: подметание и протирка, паутина, приямки, водостоки — от ежемесячно до раз в квартал.
• Лифт: пол кабины, зеркало, нержавеющая сталь, направляющие дверей — именно по направляющим видна тщательность работы.
• Стеклянные поверхности: окна лестничной клетки изнутри и снаружи, световые купола, остекление дверей — указывать отдельно, поскольку мойка окон рассчитывается иначе.
• Прилегающая территория: дорожки, двор, площадка для мусорных контейнеров, листва, урны — с уточнением, включены ли зимняя уборка и уход за зелёными насаждениями.

Важно разделять виды услуг: поддерживающая уборка с фиксированной периодичностью поддерживает состояние помещений (что такое поддерживающая уборка), а генеральная уборка — это глубокое вмешательство. Согласно Положению об эксплуатационных расходах, расходы на текущую уборку здания в принципе подлежат распределению между жильцами — регулярная уборка лестничной клетки является классической статьёй расходов, — а разовые ремонтные мероприятия нет. При объединении их в общую фиксированную сумму расчёт становится уязвимым для оспаривания.

Что должно входить в любой договор на уборку

Этот список служит контрольной сеткой для проверки проекта договора. Перечень услуг, план объекта, прайс-лист и подтверждение страхования должны быть прямо названы составной частью договора.

• Стороны и объект: точное обозначение товарищества собственников жилья, при нескольких домах — каждый номер дома отдельно.
• Полномочия на представительство: кто вправе заказывать дополнительные услуги — только управляющая компания или также совет собственников? Иначе устные договорённости о дополнительных работах становятся спорными пунктами в расчётах.
• Вознаграждение и материалы: фиксированная сумма нетто плюс НДС, срок оплаты, почасовая ставка за дополнительные работы; а также вопрос, кто предоставляет средства, оборудование и подключения и есть ли подсобное помещение для уборочного инвентаря.
• Страхование гражданской ответственности предприятия: подтверждение с достаточными страховыми суммами на случай причинения вреда здоровью, имуществу и финансового ущерба, включая утрату ключей. Мы полностью застрахованы по гражданской ответственности; подтверждение предоставляется по запросу.
• Ключи: передача фиксируется актом (количество, обозначение, дата, подпись), хранение отдельно от адреса объекта, обязанность немедленно сообщать об утрате.
• Персонал и замена на случай болезни: постоянный работник, закреплённый за объектом, назначенная замена, время реакции при отсутствии сотрудника. У нас работают штатные сотрудники с тарифной оплатой труда, без привлечения субподрядчиков.
• Защита данных: обязать исполнителя соблюдать конфиденциальность и проинструктировать персонал; при работе с данными управляющей компании проверить необходимость договора об обработке данных по поручению.
• Контактное лицо: по одному контакту с каждой стороны и срок реакции при обнаружении недостатков. Мы на связи с понедельника по пятницу с 10 до 18 часов.

DIN 77400 и что этот стандарт регулирует для школ и других объектов

DIN 77400 — это стандарт для услуг по уборке школьных зданий. Он не является законодательным требованием, но регулярно берётся за основу в тендерах государственных заказчиков. Его польза — в системности: он распределяет помещения по группам использования — учебные классы, санитарные зоны, зоны прохода, спортивные залы, административные помещения — и назначает каждой группе виды уборки и периодичность; кроме того, он регулирует обеспечение качества, гигиену и документацию.

Как модель мышления он годится и за пределами школ: вместо формулировки „убрать лестничную клетку” пишите с учётом назначения помещений — зоны прохода чаще, подсобные помещения реже, санитарные помещения с собственным требованием. Тем, кто обслуживает детские сады, приёмные или коммерческие помещения, стоит проверить возможность ориентироваться на этот стандарт — но не огульно: укажите, какие части вы берёте за основу, и приложите список групп помещений.

Корректировка цены, минимальная заработная плата и повышение тарифов в договоре

Уборка зданий — трудоёмкая отрасль, заработная плата составляет основную часть расходов. Рамочный тарифный договор для клининговой отрасли предусматривает регулярное повышение минимальных почасовых ставок, и эти повышения имеют общеобязательную силу. Поэтому многолетние договоры с жёсткой фиксированной ценой заканчиваются так: исполнитель расторгает договор либо незаметно сокращает объём услуг.

На рынке распространены две модели. Оговорка о скользящей цене привязывает цену к названному базовому показателю, чаще всего к тарифной динамике заработной платы в клининговой отрасли или к минимальной заработной плате; при её росте цена увеличивается на долю оплаты труда в калькуляции. Оговорка о переговорах вместо этого предусматривает переговоры при изменении базового показателя, а при отсутствии согласия — право на расторжение. Вопрос о том, что допустимо включать в такие оговорки, юридически непрост — при договорах с товариществом собственников жилья стоит проконсультироваться с юристом.

• Конкретно называть базовый показатель, а не просто „при повышении расходов”; устанавливать срок корректировки и срок предварительного уведомления, например ежегодно с восемью неделями предупреждения.
• Требовать подтверждение: ссылку на публикацию тарифа вместо голословного утверждения; и проверять симметрию — если базовый показатель снижается, снижается и цена.
• Для ориентира: почасовые ставки в отрасли обычно составляют примерно от 36 до 48 евро брутто (нетто от 30 до 40 евро) (включая 19 % НДС) — это ориентир по рынку, а не предложение.

Срок действия, расторжение и право на досрочное расторжение при недостатках качества

Утвердились сроки действия от одного до трёх лет, часто с молчаливым продлением на один год; в качестве срока расторжения на рынке приняты от четырёх до двенадцати недель на конец квартала или года. Более длительные обязательства сами по себе не плохи, но только при чёткой корректировке цены и работающем порядке рассмотрения претензий — важнее самого срока цепочка эскалации:

• Уведомление о недостатках в письменной форме, с датой, указанием зоны, описанием и по возможности фото, а также срок устранения в несколько рабочих дней.
• Предупреждение при повторении, с указанием на последствия. Оно, как правило, является условием для того, чтобы сослаться на право досрочного расторжения.
• Снижение оплаты или досрочное расторжение при сохраняющихся существенных недостатках — с определением понятия „существенный”, например неоднократный пропуск дней уборки в течение квартала.

Урегулируйте также окончание договора: возврат ключей по акту, доступ для преемника, последнее подтверждение выполненных услуг. Формулировки о досрочном расторжении юридически чувствительны — и здесь тоже: это не юридическая консультация.

Контроль качества: подтверждение выполненных работ, журнал объекта, обходы

Договор, исполнение которого никто не проверяет, — это договор на доверии, а доверие исчезает, как только совет собственников фотографирует пыльную площадку. Достаточно трёх инструментов, если они прописаны в договоре:

• Подтверждение выполненных работ: список на объекте или в цифровом виде, в котором уборка фиксируется с датой и подписью-сокращением исполнителя. Он подтверждает, когда работа выполнялась — а когда нет.
• Журнал объекта: правила доступа, номера ключей, сроки вывоза мусора, чувствительные напольные покрытия, контактное лицо на месте. При смене работника, закреплённого за объектом, именно от него зависит, сработает ли замена.
• Обходы: фиксированная периодичность, например раз в полгода, вместе с управляющей компанией и по желанию с членом совета собственников, с протоколом и списком мероприятий. Это предотвращает постепенное снижение качества.

Тот, кто хочет измерять более объективно, может договориться о выборочных проверках по оценочной схеме. Для жилого комплекса с восемью квартирами это избыточно, а для тридцати объектов может быть оправдано.

Часто задаваемые вопросы

Насколько подробным должен быть перечень услуг?

Настолько подробным, чтобы посторонний работник по уборке мог приступить к работе без дополнительных вопросов: каждая зона отдельно, с указанием площади или количества, видов работ и конкретной периодичности. Формулировка „по мере необходимости“ уместна только там, где это действительно имеется в виду. План объекта в качестве приложения снимает споры о том, какие площади подразумевались.

Можно ли переложить расходы на уборку лестничной клетки на арендаторов?

Согласно Положению об эксплуатационных расходах, расходы на текущую уборку здания в принципе относятся к распределяемым эксплуатационным расходам, если договор аренды предусматривает их перераспределение. Регулярная уборка лестничной клетки и мест общего пользования — классическая статья, разовые ремонтные мероприятия — нет. Поэтому разделяйте поддерживающую уборку, генеральную уборку и дополнительные услуги.

Вправе ли исполнитель в одностороннем порядке повышать цену из-за повышения тарифов?

Только если это предусмотрено договором. Без оговорки о корректировке цены цена остаётся неизменной; в этом случае исполнитель может лишь заново провести переговоры или расторгнуть договор. При наличии такой оговорки базовый показатель должен быть чётко назван, например тарифная динамика заработной платы в клининговой отрасли, а также срок корректировки и обязанность предоставлять подтверждение. Действительность конкретной формулировки зависит от обстоятельств конкретного случая.

Как действовать при постоянно низком качестве уборки?

Сначала документировать: сообщать о недостатках в письменной форме, с датой, указанием зоны и по возможности фото, а также устанавливать короткий срок устранения. Если недостатки сохраняются, следует прямое предупреждение с указанием на последствия; оно, как правило, служит основанием для досрочного расторжения. Только после этого возможны расторжение договора или снижение фиксированной оплаты.

Разовый заказ или договор на обслуживание — что подходит для объекта?

Для разовых задач, таких как генеральная уборка после ремонта или мойка окон, мы работаем по разовому заказу с фиксированной ценой; мойка окон в частном доме — от примерно 85 евро, зимние сады — от примерно 150 евро. Для жилых комплексов более разумен договор на обслуживание с фиксированной ежемесячной оплатой, поскольку он обеспечивает планируемость и постоянного закреплённого работника. Все остальные цены мы определяем после бесплатного выезда на объект.

Должен ли договор на уборку заключаться в письменной форме?

Формально договор на уборку действителен и в устной форме, но для управляющей компании это непригодно: объём, периодичность и цену невозможно доказать. Как только расходы начинают перекладываться на жильцов, в любом случае требуется подтверждение, пригодное для проверки, — то есть письменный договор с перечнем услуг в качестве приложения.

Вопросы или предложение?

Пересматриваете договор на уборку или проводите новый тендер по объекту? Мы приедем к вам, замерим площади и зоны и составим постатейный перечень услуг с ценами — бесплатно и без обязательств. На связи с понедельника по пятницу с 10 до 18 часов, ответ в течение 48 часов (в рабочий день).

Телефон 02043 41100 Отправить e-mail