Contract de curățenie pentru administratori de imobile: conținut și reziliere

Conținut principal

Consiliul de administrare intră în contact în octombrie: casa scării „nu a fost curățată corespunzător de mai multe luni”, subsolul a fost măturat ultima dată primăvara, iar nimeni nu știe dacă geamurile din hol fac parte din contract. Administratoarea scoate contractul — două propoziții: „Curățarea imobilului după necesitate” și un tarif forfetar lunar. Nicio suprafață, niciun interval, nicio zonă. Cu acestea nu se poate impune nimic: nu a fost niciodată definit ce înseamnă „livrat”.

Suntem Kleibrink Glas- und Gebäudereinigung GmbH din Gladbeck, firmă de familie din 1983, astăzi în a doua generație. O mare parte din activitatea noastră o constituie ansamblurile rezidențiale și comunitățile de proprietari pe care le servim pentru administratori de imobile din zona Ruhr, la aproximativ 50 de kilometri în jurul Gladbeck, de exemplu în Gelsenkirchen și Recklinghausen. Contractele vagi sunt o problemă a industriei noastre, nu a administratorilor: cine scrie „după necesitate” își creează un teren de manevră.

Acest articol arată ce trebuie să conțină un contract de curățenie pentru administratori de imobile și comunități de proprietari: lista de servicii, repartizarea costurilor pentru curățenia de întreținere și curățenia generală, DIN 77400, ajustarea prețului, durata contractului și rezilierea, controlul calității. Aici nu veți găsi clauze de copiat, iar textul nu înlocuiește consultanța juridică — în caz de dubiu, solicitați verificarea juridică a proiectelor.

De ce lista de servicii este cea mai importantă parte

Corpul contractului reglementează aspectele formale. Valoarea stă în lista de servicii, ca anexă, care răspunde poziție cu poziție la trei întrebări: ce suprafață, ce volum, ce interval. Ce nu figurează acolo nu a fost comandat; ce figurează aproximativ acolo va fi executat aproximativ. La acestea se adaugă o regulă pentru zilele de curățenie în zilele de sărbătoare. Poziții tipice:

• Casa scării: ștergere cu mop a treptelor și palierelor, mâinile curente, fața exterioară a ușilor apartamentelor, întrerupătoare de lumină — cu numărul de etaje și suprafața, de obicei 1× până la 2× pe săptămână (Obligație și volum de servicii).
• Zona de intrare: vestibul, covoare de intrare, cutii poștale, geamul ușii de intrare — de obicei un interval mai scurt decât cel al etajelor.
• Subsol, spălătorie, cameră de uscat: măturat și șters, pânze de păianjen, puțuri de lumină, scurgeri — lunar până la trimestrial.
• Ascensor: podeaua cabinei, oglinda, oțelul inoxidabil, șinele ușilor — la șine se vede grija.
• Suprafețe de sticlă: ferestrele casei scării interior și exterior, cupole de lumină, geamul ușii — de evidențiat separat, deoarece curățarea geamurilor se calculează diferit.
• Spații exterioare: alei de acces, curte, loc de depozitare a deșeurilor, frunze, coșuri de gunoi — împreună cu precizarea dacă deszăpezirea și întreținerea spațiilor verzi sunt incluse.

Importantă este separarea tipurilor de servicii: curățenia de întreținere menține starea la un interval fix (curățenia de întreținere explicată), curățenia generală este intervenția în profunzime. Conform Regulamentului privind costurile de exploatare, costurile curățeniei curente a clădirilor sunt în principiu supuse repartizării — curățenia regulată a casei scării este o poziție clasică —, măsurile ocazionale de reparație nu. Într-un tarif forfetar comun, facturarea devine contestabilă.

Ce trebuie să conțină orice contract de curățenie

Această listă servește ca grilă de verificare a unui proiect. Lista de servicii, planul imobilului, fișa de prețuri și dovada asigurării trebuie menționate expres ca componente ale contractului.

• Părțile și imobilul: denumirea exactă a comunității de proprietari, în cazul mai multor clădiri fiecare număr de stradă separat.
• Puterea de reprezentare: Cine are dreptul să comande servicii suplimentare — doar administratorul sau și consiliul? Altfel, serviciile suplimentare verbale ajung ca poziții de dispută în facturare.
• Remunerație și materiale: Tarif forfetar net plus TVA, termen de plată, tarif orar pentru lucrări suplimentare; plus întrebarea cine asigură materialele, echipamentele și conexiunile și dacă există o cameră de curățenie.
• Asigurare de răspundere civilă: Dovadă cu sume de asigurare suficiente pentru daune corporale, materiale și patrimoniale, inclusiv pierderea cheilor. Suntem integral asigurați pentru răspundere; dovada se poate solicita.
• Chei: Predarea se documentează (număr, denumire, dată, semnătură), depozitarea separată de adresa imobilului, obligația de a anunța imediat în caz de pierdere.
• Personal și înlocuire în caz de boală: Personal dedicat imobilului, înlocuitor desemnat, timpul de reacție în caz de absență. La noi lucrează angajați cu contract permanent la salariul prevăzut de contractul colectiv de muncă, fără subcontractanți.
• Protecția datelor: Furnizorul se obligă la confidențialitate, iar personalul este instruit; în cazul datelor administrației, se verifică necesitatea unei procesări în calitate de operator.
• Persoană de contact: Un contact și un termen de reacție în caz de neconformități. Suntem disponibili lun–vin, între 10 și 18.

DIN 77400 și ce reglementează pentru școli și alte imobile

DIN 77400 este norma pentru serviciile de curățenie în clădirile școlare. Nu este o obligație legală, dar este folosită regulat ca bază în licitațiile autorităților publice. Utilitatea ei constă în sistematică: ordonează spațiile în grupe de utilizare — săli de clasă, zone sanitare, suprafețe de circulație, săli de sport, zone administrative — și atribuie fiecărei grupă tipuri de curățenie și intervale; reglementează de asemenea asigurarea calității, igiena și documentarea.

Ca model de gândire, este utilă și în afara școlilor: în loc de „curățenia casei scării”, formulați în funcție de utilizare — suprafețe de circulație mai des, spații secundare mai rar, spații sanitare cu specificații proprii. Cine gestionează grădinițe, cabinete medicale sau unități comerciale ar trebui să verifice o adaptare — dar nu în mod general: precizați ce părți preluați și atașați lista de grupe de spații.

Ajustarea prețului, salariul minim și creșterile tarifare în contract

Serviciile de curățenie a clădirilor sunt laborioase, iar salariul reprezintă principalul bloc de costuri. Contractul-cadru colectiv de muncă pentru meseria de curățător de clădiri prevede regulat creșterea salariului minim orar, iar aceste creșteri au caracter de obligativitate generală. Contractele pe termen lung cu preț fix rigid se termină astfel: furnizorul reziliază sau reduce discret serviciul.

Pe piață sunt uzuale două modele. O clauză de indexare a prețului leagă prețul de o bază de calcul desemnată, de obicei evoluția salarială prevăzută de contractul colectiv de muncă din branșa de curățenie a clădirilor sau salariul minim; dacă aceasta crește, prețul crește cu ponderea salariilor în costuri. O clauză de negociere prevede în schimb discuții la modificarea bazei de calcul, iar în lipsa unui acord, un drept de reziliere. Ce pot conține astfel de clauze este o chestiune juridică complexă — la contractele cu o comunitate de proprietari merită consultarea unui jurist.

• Baza de calcul se precizează concret, nu doar „la creșterea costurilor”; se stabilește termenul de ajustare și termenul de preaviz, de exemplu anual cu opt săptămâni înainte.
• Se cere dovada: referire la publicarea tarifului, nu o simplă afirmație; și se verifică simetria — dacă baza de calcul scade, prețul scade.
• Ca ordin de mărime: tarifele orare în branșă se situează frecvent între 36 și 48 de euro brut (net 30 și 40 de euro), inclusiv 19% TVA — orientare de piață, nu ofertă.

Durata, rezilierea și dreptul de reziliere extraordinară în caz de neconformități de calitate

S-au impus durate între un și trei ani, frecvent cu prelungire tacită de un an; pentru termenul de reziliere, patru până la douăsprezece săptămâni la sfârșitul trimestrului sau al anului sunt uzuale pe piață. Angajamentele mai lungi nu sunt în principiu rele, dar doar cu o ajustare corectă a prețului și o procedură funcțională de remediere a neconformităților — mai important decât termenul este lanțul de escaladare:

• Semnalarea neconformității în scris, cu dată, zonă, descriere și, dacă este posibil, fotografie, plus un termen de remediere de câteva zile lucrătoare.
• Avertismentul în caz de repetare, cu mențiunea consecințelor. De regulă, este condiția necesară pentru a invoca dreptul de reziliere extraordinară.
• Reducerea tarifelor sau rezilierea extraordinară în cazul deficiențelor semnificative persistente — cu o definiție a termenului „semnificativ”, de exemplu zile de curățenie ratate de mai multe ori în trimestru.

Reglați și încetarea contractului: returnarea cheilor cu proces-verbal, accesul pentru succesor, ultimul raport de prestare. Formulările privind rezilierea extraordinară sunt juridic sensibile — și aici: nu constituie consultanță juridică.

Controlul calității: raport de prestare, jurnalul imobilului, inspecții

Un contract al cărui respectare nimeni nu verifică este un contract bazat pe încredere — iar încrederea dispare de îndată ce consiliul fotografiază un palier plin de praf. Trei instrumente sunt suficiente, dacă sunt prevăzute în contract:

• Raport de prestare: o listă la imobil sau digitală, în care curățenia este documentată cu dată și abreviere. Atestă când s-a lucrat — și când nu.
• Fișa imobilului: regulile de acces, numerele de chei, termenele de colectare a deșeurilor, pardoselile sensibile, persoana de contact de pe loc. Dacă se schimbă personalul de curățenie, fișa imobilului determină dacă înlocuirea funcționează.
• Inspecții: interval fix, de exemplu semestrial, împreună cu administratorul și, la cerere, cu un membru al consiliului consultativ al chiriașilor, cu proces-verbal și listă de măsuri. Astfel se previne ca calitatea să scadă treptat.

Cine dorește o măsurare mai obiectivă poate conveni controale aleatorii cu schemă de evaluare. Pentru un ansamblu rezidențial cu opt apartamente, acest lucru este excesiv; pentru treizeci de imobile, se poate dovedi util.

Întrebări frecvente

Cât de detaliată trebuie să fie lista de servicii?

Atât de detaliată, încât o forță de curățenie externă ar putea lucra fără să întrebe: fiecare zonă separată, cu suprafața sau numărul de bucăți, activitățile și un interval concret. „La nevoie“ se folosește doar acolo unde este cu adevărat intenționat. Un plan al imobilului ca anexă face necontestabil care suprafețe au fost avute în vedere.

Pot costurile curățeniei casei scării să fie transferate chiriașilor?

Costurile curățeniei regulate a clădirilor figurează, conform Ordonanței privind costurile de exploatare, în mod de principiu printre costurile de exploatare care pot fi transferate, cu condiția ca contractul de închiriere să prevadă acest transfer. Curățenia periodică a casei scării și a spațiilor comune este o poziție clasică, în timp ce măsurile de reparație ocazionale nu. De aceea, păstrați separate curățenia de întreținere, curățenia generală și serviciile speciale.

Are dreptul furnizorul de servicii să majoreze unilateral prețul din cauza majorărilor tarifelor?

Doar dacă contractul o prevede. Fără o clauză de ajustare a prețului, prețul rămâne neschimbat; furnizorul poate atunci doar renegocia sau rezilia. Cu clauză, mărimea de referință trebuie să fie clar menționată, de exemplu evoluția salariilor prevăzute de contractul colectiv de muncă în meseria de curățenie a clădirilor, precum și termenul de ajustare și obligația de justificare. Valabilitatea unei formulări depinde de caz.

Cum procedez în cazul unei calități constant slabe?

Mai întâi, documentați: semnalarea deficiențelor în scris, cu dată, zonă și, dacă este posibil, fotografie, precum și un termen scurt de remediere. Dacă deficiențele persistă, urmează un avertisment expres cu menționarea consecințelor; acesta este, de regulă, temeiul pentru o reziliere extraordinară. Abia apoi se iau în considerare rezilierea sau reducerea forfetului.

Comandă unică sau contract de întreținere — ce se potrivește pentru un imobil?

Pentru sarcini ocazionale, precum o curățenie generală după reabilitare sau o curățare a ferestrelor, lucrăm cu comandă unică și preț fix; pentru curățarea geamurilor în gospodării private, de la aproximativ 85 de euro, pentru grădinile de iarnă de la aproximativ 150 de euro. Pentru ansamblurile rezidențiale, un contract de întreținere cu forfet lunar fix este mai potrivit, deoarece oferă planificare și o echipă dedicată de curățenie. Toate celelalte prețuri le stabilim după o vizită gratuită pe loc.

Trebuie încheiat un contract de curățenie în formă scrisă?

Formal, un contract de curățenie este valabil și în formă verbală, dar pentru un administrator de imobile este inadecvat: volumul, intervalul și prețul nu pot fi dovedite. De îndată ce costurile sunt transferate, aveți nevoie oricum de o dovadă verificabilă — deci în formă scrisă, cu lista de servicii ca anexă.

Întrebări sau ofertă?

Revizionați un contract de curățenie sau lansați o nouă licitare pentru un imobil? Venim la dumneavoastră, evaluăm suprafețele și zonele și elaborăm o listă de servicii pe poziții cu prețuri — gratuit și fără obligații. Disponibili luni–vineri, între orele 10 și 18, răspuns în termen de 48 de ore (zi lucrătoare).

Telefon 02043 41100 Trimiteți un e-mail