Может ли арендодатель нанять клининговую компанию? Распределение расходов, стоимость и права арендаторов

Основное содержание

„Со следующего первого числа уборку лестничной клетки берёт на себя фирма.“ Когда такое объявление висит в подъезде, вопросы возникают у обеих сторон. Арендаторы хотят знать: вправе ли арендодатель просто принять такое решение – и должен ли я оплачивать это через коммунальные расходы? Арендодатели хотят знать: как заказать услуги клининговой компании так, чтобы расчёт эксплуатационных расходов впоследствии нельзя было оспорить?

На оба вопроса можно дать чёткий ответ. Как семейное предприятие из Gladbeck мы с 1983 года убираем лестничные клетки и жилые объекты для управляющих компаний, частных собственников и товариществ собственников жилья в Рурской области – вопросы по расчётам нам регулярно задают обе стороны. Вот правовая ситуация, максимально сухо и по существу.

Краткий ответ: да, арендодатель вправе

Согласно § 535 Гражданского кодекса Германии (BGB) арендодатель обязан поддерживать сдаваемое в аренду имущество в состоянии, соответствующем договору, в течение всего срока аренды. К этому относятся места общего пользования: лестничная клетка, подъезд, входная зона, подвальные коридоры, лифт. Как он выполняет эту обязанность, решает он сам. Он может нанять управдома, убирать сам, передать уборку арендаторам по договору аренды – классический график уборки по очереди – или заказать уборку лестничной клетки в специализированной клининговой компании.

Для самого заказа услуг арендодателю не требуется согласие арендаторов. Реальный спорный вопрос почти никогда не касается того, стоит ли это делать, а касается того, кто платит. И здесь стоит внимательно изучить договор аренды.

Когда расходы можно переложить на арендаторов

Расходы на уборку здания относятся к эксплуатационным расходам. Пункт 9 Положения об эксплуатационных расходах (BetrKV) прямо называет расходы на уборку здания – имеется в виду регулярная уборка помещений общего пользования. Согласно § 556 BGB эти расходы можно переложить на арендаторов, но только при одном условии: договор аренды должен предусматривать распределение эксплуатационных расходов. В большинстве типовых договоров аренды для этого достаточно ссылки на Положение об эксплуатационных расходах. Если такого соглашения нет вообще, расходы на уборку несёт сам арендодатель.

Кроме того, важно различать текущие и разовые расходы:

• Можно переложить на арендаторов: регулярная, повторяющаяся уборка лестничной клетки, коридоров, входа, подвальных коридоров и лифта – как правило, еженедельно или раз в две недели.
• Нельзя переложить на арендаторов: разовые услуги. Генеральная уборка после многолетнего запущенного состояния или уборка после строительных работ после ремонта в доме не относятся к эксплуатационным расходам, поскольку не носят регулярного характера. Эти расходы несёт собственник.

Либо уборка по очереди, либо клининговая компания – но не оба варианта сразу

На практике больше всего конфликтов вызывает один момент: если в договоре аренды указано, что арендаторы убирают лестничную клетку сами, значит, обязанность по уборке передана арендаторам. В этом случае арендодатель не вправе дополнительно нанять фирму и включить её расходы в коммунальные платежи – это было бы двойной нагрузкой. Арендаторы платили бы за одну и ту же услугу дважды: своим трудом и деньгами.

Тем не менее переход от уборки по очереди к клининговой компании возможен, и это частая причина, по которой арендодатели обращаются к нам. Обычная предыстория такова: график уборки по очереди больше не работает. Отдельные жильцы вообще не убирают или убирают плохо, помятый листок „Чья очередь?“ висит на доске объявлений, а в доме царит постоянное раздражение. Вправе ли арендодатель изменить порядок в одностороннем порядке, зависит от формулировки договора аренды – в некоторых договорах есть пункт, дающий арендодателю право самостоятельно организовывать уборку, в других график уборки по очереди прямо закреплён. Во втором случае самый чистый путь – это договорённость с арендаторами. По нашему опыту, большинство соглашается, если расходы представлены прозрачно – особенно те арендаторы, которые годами злились на нерадивых соседей.

Принцип экономичности: рыночные цены обязательны

Арендодатель не вправе перекладывать любую произвольную цену. § 556 абз. 3 BGB обязывает его соблюдать принцип экономичности: при эксплуатационных расходах он должен следить за разумным соотношением затрат и пользы. Он не обязан выбирать самого дешёвого поставщика – но не вправе выставлять цены, значительно превышающие рыночный уровень.

Для ориентира: еженедельная уборка лестничной клетки в типичном многоквартирном доме у нас стоит от 160 евро в месяц. При восьми квартирах это 20 евро на квартиру в месяц – порядок цифр, который выдержит любую проверку расчёта. Что входит в такую цену и как на неё влияют размер объекта и периодичность уборки, мы разобрали в статье Сколько стоит уборка зданий?. Для всего остального – более крупных объектов, дополнительных площадей, особых пожеланий – мы называем фиксированную цену после бесплатного осмотра.

Что арендаторы могут проверить в расчёте

Если арендатор находит в расчёте эксплуатационных расходов позицию „Уборка здания“ или „Уборка дома“, он может несколькими простыми шагами проверить, всё ли в порядке:

• Договор аренды: предусмотрено ли распределение эксплуатационных расходов? Если при этом там же указан порядок уборки по очереди, позиция по клининговой компании ему не соответствует – стоит уточнить.
• Ключ распределения: по какому критерию распределяются расходы? Обычно это жилая площадь, если договор аренды не устанавливает иное. Ключ распределения должен быть виден из расчёта.
• Сравнение с предыдущим годом: скачки на 30 или 40 процентов без видимой причины – повод задать вопросы.
• Ознакомление с документами: арендаторы вправе ознакомиться с оригиналами счетов. Из них видно, какая фирма и как часто выполняет уборку и что входит в услугу.
• Пустующие квартиры: долю расходов на пустующие квартиры несёт арендодатель, а не оставшиеся арендаторы.

Для этого не требуется юрист. Большинство неясностей разрешается простым взглядом в договор и деловым вопросом арендодателю или управляющей компании.

Что арендодателям следует учитывать при заказе услуг

С точки зрения арендодателя, возможность переложить расходы определяется не в момент расчёта, а уже при заказе услуги. Разницу определяют четыре момента:

• Чёткий пункт договора: договор аренды должен однозначно предусматривать распределение эксплуатационных расходов согласно Положению об эксплуатационных расходах. При новом заключении договоров: удалять старые пункты об уборке по очереди, если в будущем убирать будет фирма.
• Перечень работ: потребовать от исполнителя письменный перечень – какие площади, с какой периодичностью, какие работы: мытьё лестниц, перила, почтовые ящики, входная дверь. Если во входной зоне есть стеклянные поверхности, туда же должна входить и мойка окон. Без перечня работ невозможно ни контролировать качество, ни отстоять расчёт.
• Прозрачные счета: ежемесячно, по каждому объекту, с неизменной суммой. Мы намеренно оформляем наши счета удобно для управляющих компаний – один счёт на объект, с чёткой формулировкой, чтобы позицию можно было перенести в расчёт эксплуатационных расходов без пересчёта.
• Особый случай – квартира в собственности: в товариществе собственников жилья решение об уборке принимает не отдельный арендодатель, а ТСЖ; расходы проходят через коммунальные платежи (Hausgeld). Собственники, сдающие квартиру в аренду, перекладывают долю расходов на уборку из расчёта коммунальных платежей. Подробнее о правовой ситуации можно прочитать в нашей статье об обязанности уборки лестничной клетки.

Почему решение с клининговой компанией работает для обеих сторон

Типичный заказ у нас выглядит так: многоквартирный дом с шестью-десятью квартирами, график уборки по очереди годами не работает, собственник хочет спокойствия в доме. После бесплатного осмотра мы определяем периодичность и объём работ, после чего уборка проходит в постоянном ритме – один и тот же сотрудник, один и тот же день недели. Для арендаторов это означает: больше никаких споров о том, чья очередь, надёжно чистая лестничная клетка и предсказуемая, проверяемая сумма в расчёте. Для арендодателя: меньше жалоб, сохранение стоимости недвижимости и статья эксплуатационных расходов, которая выдержит любую проверку.

Мы обслуживаем наши объекты, выезжая из Gladbeck по постоянным маршрутам – в основном районе между Gladbeck, Bottrop, Gelsenkirchen и Essen это обычная практика, более удалённые объекты мы объединяем в дни маршрутных выездов. Во многих домах помимо лестничной клетки мы берём на себя также регулярную поддерживающую уборку коммерческих помещений на первом этаже – врачебный кабинет, офис, магазин – в рамках того же маршрута. Это удерживает расходы на объект на низком уровне, и именно на этом в конечном счёте держится экономичность распределения затрат.

Часто задаваемые вопросы

Может ли арендодатель нанять клининговую компанию, не спрашивая арендаторов?

Да. Содержание мест общего пользования согласно § 535 BGB является обязанностью арендодателя, и он сам решает, как её организовать. Согласие арендаторов для заказа услуг не требуется. Ограничения возникают лишь при распределении расходов: оно предполагает наличие в договоре аренды соглашения об эксплуатационных расходах, а существующий порядок уборки по очереди нельзя просто игнорировать.

Должен ли я как арендатор оплачивать клининговую компанию, даже если предпочёл бы убирать сам?

Если ваш договор аренды предусматривает распределение эксплуатационных расходов и не устанавливает уборку по очереди, то да – выбор способа уборки остаётся за арендодателем. Если же в договоре указано, что арендаторы убирают сами, дополнительно выставлять счёт за фирму нельзя. Решающее значение имеет формулировка вашего договора аренды, а не личные предпочтения.

Как понять, не завышены ли расходы на уборку в моём расчёте?

Сначала сравните с предыдущим годом и пересчитайте сумму на вашу квартиру. Для ориентира: еженедельная уборка лестничной клетки для всего дома стоит от 160 евро в месяц. Если ваша позиция значительно превышает эту сумму, воспользуйтесь правом на ознакомление с документами – принцип экономичности согласно § 556 абз. 3 BGB обязывает арендодателя устанавливать рыночные цены.

Может ли арендодатель перейти от уборки по очереди к клининговой компании во время действующего договора аренды?

Это зависит от договора аренды. Если в нём есть пункт, дающий арендодателю право самостоятельно организовывать уборку, переход возможен. Если договор прямо закрепляет уборку по очереди, арендодателю нужна договорённость с арендаторами. На практике это, как правило, удаётся, если расходы представлены прозрачно – особенно в домах, где график уборки по очереди и так уже не работает.

Действует ли всё это и для сдаваемых в аренду квартир в собственности?

В отношении квартир в собственности решение об уборке лестничной клетки принимает не отдельный арендодатель, а товарищество собственников жилья; расходы проходят через коммунальные платежи (Hausgeld). Если собственник сдаёт свою квартиру в аренду, он может переложить долю расходов на уборку из расчёта коммунальных платежей как эксплуатационные расходы – и здесь также при условии, что договор аренды предусматривает распределение эксплуатационных расходов.

Вопросы или предложение?

Хотите передать уборку в профессиональные руки? Мы приедем на бесплатный осмотр на месте и составим прозрачный расчёт — с чётким описанием услуг и фиксированными ценами.

Позвонить по 02043 41100 Запросить предложение