Poate proprietarul să încredințeze o firmă de curățenie? Repartizarea costurilor, cheltuielile și drepturile chiriașilor
«Începând cu prima zi a lunii viitoare, o firmă preia curățenia casei scării.» Când acest anunț atârnă în holul imobilului, apar întrebări pe ambele părți. Chiriașii vor să știe: Are dreptul proprietarul să decidă asta pur și simplu – și trebuie să plătesc și eu o parte din cost prin cheltuielile de întreținere? Proprietarii vor să știe: Cum încredințez o firmă de curățenie astfel încât regularizarea costurilor de exploatare să nu fie contestabilă ulterior?
Ambele întrebări pot fi răspunse clar. Ca afacere de familie din Gladbeck, curățăm de la 1983 case scării și imobile rezidențiale pentru imobile administrate, proprietari privați și asociații de proprietari din zona Ruhrului – întrebările legate de facturare le primim în mod regulat de la ambele părți. Iată situația juridică, cât se poate de obiectiv.
Răspunsul scurt: Da, proprietarul are dreptul
Conform § 535 BGB, proprietarul are obligația de a menține obiectul închiriat în stare corespunzătoare pe durata contractului. La aceasta se numără și suprafețele comune: casa scării, holul, zona de intrare, trecerile de subsol, liftul. Cum își îndeplinește această obligație, decide el însuși. Poate angaja un portar, poate curăța singur, poate transfera chiriașilor curățenia prin contractul de închiriere – clasaica săptămână de curățenie – sau poate încredința curățenia casei scării unei firme specializate.
Pentru însăși încredințarea, proprietarul nu are nevoie de acordul chiriașilor. Problema care stârnește de fapt dispute este aproape niciodată întrebarea dacă, ci întrebarea cine plătește. Și aici merită o privire atentă în contractul de închiriere.
Când costurile pot fi repartizate chiriașilor
Costurile curățeniei clădirilor fac parte din costurile de exploatare. Punctul 9 din Ordonanța privind costurile de exploatare menționează expres costurile curățeniei clădirilor – este vorba de curățenia periodică a părților clădirii utilizate în comun. Conform art. 556 BGB, aceste costuri pot fi repartizate chiriașilor, însă doar într-o condiție: contractul de închiriere trebuie să prevadă repartizarea costurilor de exploatare. În majoritatea contractelor tip de închiriere, există o trimitere la Ordonanța privind costurile de exploatare – acest lucru este suficient. Dacă o astfel de prevedere lipsește complet, proprietarul suportă singur costurile de curățenie.
Este importantă și distincția dintre costurile periodice și cele ocazionale:
- Repartizabile: curățenia regulată, periodică a casei scării, holurilor, intrării, trecerilor de subsol și a liftului – de obicei săptămânal sau la două săptămâni.
- Nerepartizabile: servicii ocazionale. O curățenie generală după ani de neglijență sau o curățenie după constructor după lucrări de reabilitare în imobil nu sunt costuri de exploatare, deoarece nu apar periodic. Aceste costuri le suportă proprietarul.
Fie săptămâna de curățenie, fie firma de curățenie – nu ambele
Un aspect care generează în practică cele mai multe conflicte: dacă în contractul de închiriere este prevăzut că chiriașii curăță ei înșiși casa scării, atunci obligația de curățenie a fost transferată chiriașilor. În acest caz, proprietarul nu are dreptul să angajeze în plus o firmă și să recupereze costurile acesteia prin cheltuielile de întreținere – ar fi o dublă povară. Chiriașii ar plăti cu munca lor și cu bani pentru aceeași prestație.
Schimbarea de la rota de curățenie la o firmă de curățenie este totuși posibilă, și este un motiv frecvent pentru care proprietarii ne sună. Contextul obișnuit: rota de curățenie nu mai funcționează. Unii chiriași nu curăță deloc sau curăță prost, fișa „Cine e rândul?“ atârnă șifonat pe panou, iar în imobil domnește o nemulțumire permanentă. Dacă proprietarul are dreptul să schimbe unilateral, depinde de formularea din contractul de închiriere – unele contracte conțin o clauză care îi lasă proprietarului libertatea de a organiza curățenia, altele stabilesc explicit rota de curățenie. În al doilea caz, cea mai curată cale este un acord cu chiriașii. După experiența noastră, majoritatea sunt de acord dacă costurile sunt puse pe masă în mod transparent – mai ales chiriașii care s-au supărat ani de zile pe vecinii neglijenți.
Atârnă șifonată pe tablou, iar în imobil domnește o nemulțumire permanentă. Dacă proprietarul poate dispune unilateral această schimbare, depinde de formularea din contractul de închiriere – unele contracte conțin o clauză care îi lasă proprietarului libertatea de a organiza curățenia, altele prevăd expres rotația săptămânală. În al doilea caz, cea mai clară cale este o înțelegere cu chiriașii. După experiența noastră, majoritatea sunt de acord, dacă costurile sunt transparente pe masă – mai ales chiriașii care s-au supărat ani de zile pe vecinii neglijenți.
Proprietarul nu poate repartiza orice preț dorește. § 556 alin. 3 BGB îl obligă la respectarea principiului raționalității economice: la costurile de exploatare, trebuie să țină cont de un raport adecvat între costuri și beneficii. Nu trebuie să aleagă cel mai ieftin furnizor – dar nu poate factura prețuri semnificativ peste nivelul pieței.
Pentru orientare: o curățare săptămânală a casei scării într-un imobil tipic cu mai multe apartamente o oferim la noi de la 160 de euro pe lună. La opt familii, înseamnă 20 de euro pe apartament și pe lună – o dimensiune care rezistă oricărei verificări a facturării. Ce intră într-un astfel de preț și cum influențează mărimea imobilului și intervalul de curățare, am detaliat în ghidul Cât costă curățenia clădirilor?. Pentru tot ce depășește acest cadru – imobile mai mari, suprafețe suplimentare, cerințe speciale – oferim un preț fix după o inspecție gratuită.
Ce pot verifica chiriașii în facturarea costurilor de exploatare
Orice chiriaș care găsește poziția „curățenie clădiri“ sau „curățenie imobil“ în facturarea costurilor de exploatare poate verifica cu câteva pași simpli dacă este corectă:
- Contractul de închiriere: Este prevăzută repartizarea costurilor de exploatare? Dacă apare simultan o reglementare privind rota de curățenie, poziția de facturare a firmei nu se potrivește – întrebați.
- Cheia de repartizare: După ce criteriu se face repartizarea? De obicei, suprafața locuibilă, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel. Cheia trebuie să fie identificabilă din facturare.
- Comparație cu anul anterior: Sărituri de 30 sau 40 de procente fără un motiv evident sunt un motiv pentru a solicita clarificări.
- Accesul la documente: Chiriașii au dreptul de a consulta facturile originale. Din acestea rezultă care firmă curăță, de câte ori și ce cuprinde serviciul.
- Locuințe neocupate: Cota de costuri a locuințelor neocupate este suportată de proprietar, nu de chiriașii rămași.
Nimic din toate acestea nu necesită un avocat. Majoritatea neconcordanțelor se rezolvă cu o privire în contract și o întrebare obiectivă adresată proprietarului sau administratorului de imobile.
Ce ar trebui să țină proprietarii cont la încredințarea unei firme de curățenie
Din perspectiva proprietarului, posibilitatea de a transfera costurile se decide nu doar la facturare, ci încă de la încredințarea serviciilor. Patru puncte fac diferența:
- Clauză contractuală clară: Contractul de închiriere ar trebui să prevadă în mod neechivoc transferul costurilor de exploatare conform Ordonanței privind costurile de exploatare. La închirieri noi: eliminați clauzele vechi privind rotația de curățenie, dacă în viitor o firmă va curăța.
- Lista de servicii: Cereți de la furnizor o listă scrisă – ce suprafețe, ce interval, ce lucrări: ștergerea scării, balustrade, cutii poștale, ușa de intrare. Pentru suprafețele de sticlă din zona de intrare, trebuie inclusă și curățarea geamurilor. Fără o listă de servicii, nu se poate controla calitatea, nici apăra facturarea.
- Facturi urmăribile: Lunar, pe imobil, cu sumă constantă. Emitem facturile noastre conștient într-un mod prietenos pentru administrare – o factură pe imobil, etichetată clar, astfel încât poziția să poată fi preluată în raportul de costuri de exploatare fără conversie.
- Caz special: apartament în proprietate diviză: În comunitatea de proprietari, nu proprietarul individual decide despre curățenie, ci comunitatea de proprietari; costurile trec prin taxa de întreținere. Proprietarii care închiriază repartizează cota de curățenie din facturarea taxei de întreținere. Cine dorește să citească în detaliu situația obligațiilor, o găsește în ghidul nostru privind obligația de curățare a casei scării.
De ce soluția cu firmă funcționează pentru ambele părți
O comandă tipică arată la noi așa: un imobil cu mai multe apartamente cu șase până la zece familii, rota de curățenie a adormit de ani de zile, proprietarul vrea liniște în imobil. După o vizionare gratuită, stabilim intervalul și volumul de servicii, apoi curățenia rulează într-un ritm fix – aceeași persoană, aceeași zi din săptămână. Pentru chiriași, asta înseamnă: niciun conflict mai mult despre a cui e rândul, o casă a scării constant curată și o sumă calculabilă și verificabilă în cheltuielile de exploatare. Pentru proprietar: mai puține reclamații, menținerea valorii imobilului și o poziție de costuri de exploatare care rezistă unei verificări.
Ne deplasăm la imobilele noastre din Gladbeck pe rute fixe – în zona centrală dintre Gladbeck, Bottrop, Gelsenkirchen și Essen, aceasta este practica obișnuită; imobilele mai îndepărtate le grupăm pe zile de tur. În multe imobile, pe lângă curățenia casei scării, asigurăm și curățenia de întreținere a unităților comerciale de la parter – cabinet medical, birou, magazin – pe aceeași rută. Astfel, costurile pe imobil rămân scăzute, și tocmai de aici depinde și rentabilitatea repartizării costurilor.
Întrebări frecvente
Are dreptul proprietarul să angajeze o firmă de curățenie, fără a consulta chiriașii?
Da. Întreținerea spațiilor comune este, conform § 535 BGB, responsabilitatea proprietarului, iar acesta decide singur cum o organizează. Un acord al chiriașilor nu este necesar pentru încredințarea serviciului. Limitele apar la repartizarea costurilor: aceasta presupune o clauză de repartizare a costurilor de exploatare în contractul de închiriere, iar o regulă existentă de curățenie rotativă nu poate fi pur și simplu ignorată.
Trebuie să plătesc, ca chiriaș, firma de curățenie, deși aș prefera să curăț eu însuși?
Dacă contractul dumneavoastră de închiriere prevede repartizarea costurilor de exploatare și nu stabilește o curățenie rotativă, da – alegerea modului de curățenie aparține proprietarului. Dacă, în schimb, contractul prevede că chiriașii curăță singuri, nu se poate factura suplimentar o firmă. Decisiv este, așadar, formularea din contractul dumneavoastră de închiriere, nu preferința personală.
Cum pot verifica dacă costurile de curățenie din raportul meu de repartizare sunt prea mari?
Comparați mai întâi cu anul anterior și raportați suma la apartamentul dumneavoastră. Ca orientare: o curățenie săptămânală a casei scării este disponibilă de la 160 de euro pe lună pentru întregul imobil. Dacă suma dumneavoastră este semnificativ mai mare, folosiți-vă de dreptul la consultarea documentelor – obligația de raționalitate conform § 556 alin. 3 BGB impune proprietarului prețuri de piață.
Poate proprietarul să treacă de la curățenie rotativă la o firmă de curățenie în timpul derulării contractului de închiriere?
Depinde de contractul de închiriere. Dacă acesta conține o clauză care lasă proprietarului libertatea de a organiza curățenia, trecerea este posibilă. Dacă contractul stabilește expres curățenia rotativă, proprietarul are nevoie de un acord cu chiriașii. În practică, acest lucru reușește de obicei când costurile sunt prezentate transparent – mai ales în imobilele în care curățenia rotativă nu mai funcționează oricum.
Se aplică toate acestea și pentru apartamentele proprietare închiriate?
În cazul apartamentelor proprietare, decizia privind curățenia casei scării nu aparține unui singur proprietar, ci comunității de proprietari; costurile se suportă prin taxa de întreținere. Dacă un proprietar își închiriază apartamentul, poate repartiza cota de curățenie din extrasul de taxe de întreținere ca costuri de exploatare – și aici, cu condiția ca contractul de închiriere să prevadă repartizarea costurilor de exploatare.
Întrebări sau ofertă?
Doriți să încredințați curățenia unor profesioniști? Facem o vizitare gratuită la fața locului și elaborăm un calcul transparent — cu o descriere clară a serviciilor și prețuri fixe.