¿Puede el arrendador encargar una empresa de limpieza? Repercusión, costes y derechos del inquilino
„A partir del próximo día uno, una empresa se hará cargo de la limpieza de la escalera.“ Cuando este cartel cuelga en el portal, surgen preguntas por ambas partes. Los inquilinos quieren saber: ¿puede el propietario decidir esto sin más, y tengo que pagarlo a través de los gastos comunes? Los propietarios quieren saber: ¿cómo contrato a una empresa de limpieza de forma que la liquidación de gastos comunes no pueda ser impugnada más adelante?
Ambas preguntas tienen una respuesta clara. Como empresa familiar de Gladbeck, limpiamos escaleras y edificios residenciales para administraciones de fincas, propietarios privados y comunidades de propietarios en la región del Ruhr desde 1983 – las preguntas sobre la liquidación nos las hacen ambas partes con regularidad. Aquí está la situación legal, lo más sobrio posible.
La respuesta corta: sí, el arrendador puede
Según § 535 BGB, el arrendador está obligado a mantener el objeto arrendado durante el periodo de arrendamiento en un estado conforme al contrato. A ello pertenecen las zonas comunes: escalera, rellano, entrada, pasillos del sótano, ascensor. Cómo cumple esta obligación lo decide él mismo. Puede designar un conserje, limpiarlo él mismo, transferir la limpieza a los inquilinos mediante el contrato de arrendamiento – el clásico turno de limpieza – o encargar una limpieza de escaleras a una empresa especializada.
Para el encargo en sí, el arrendador no necesita el consentimiento de los inquilinos. La verdadera cuestión de disputa casi nunca es el si, sino el quién paga. Y ahí conviene echar un vistazo detallado al contrato de arrendamiento.
Cuándo pueden repercutirse los costes a los inquilinos
Los costes de la limpieza del edificio pertenecen a los gastos de comunidad. El número 9 del Reglamento de Gastos de Comunidad (BetrKV) menciona expresamente los costes de la limpieza del edificio – se refiere a la limpieza periódica de las partes del edificio de uso común. Según § 556 BGB, estos costes pueden repercutirse a los inquilinos, pero solo bajo una condición: el contrato de arrendamiento debe prever la repercusión de los gastos de comunidad. En la mayoría de los contratos tipo figura una referencia al Reglamento de Gastos de Comunidad – eso es suficiente. Si falta dicha cláusula por completo, el arrendador asume los costes de limpieza por su cuenta.
También es importante la distinción entre costes periódicos y costes puntuales:
- Repercutibles: la limpieza regular y recurrente de la escalera, los rellanos, la entrada, los pasillos del sótano y el ascensor – típicamente semanal o quincenal.
- No repercutible: los servicios puntuales. Una limpieza a fondo tras años de descuido o una limpieza de obra después de trabajos de reforma en el edificio no son gastos comunes, porque no se producen de forma recurrente. Estos costes los asume el propietario.
Turno de limpieza o empresa de limpieza: no ambas cosas a la vez
Un punto genera en la práctica la mayoría de los conflictos: si el contrato de alquiler establece que los inquilinos limpian la escalera por sí mismos, la obligación de limpieza se ha transferido a los inquilinos. En este caso, el arrendador no puede además contratar a una empresa y repercutir sus costes a través de los gastos comunes; eso supondría una doble carga. Los inquilinos pagarían con su trabajo y con dinero por el mismo servicio.
Aun así, el cambio del turno de limpieza a una empresa es posible, y es un motivo frecuente por el que los arrendadores nos llaman. El trasfondo habitual: el turno de limpieza ya no funciona. Algunas partes no limpian en absoluto o lo hacen mal, la hoja de „¿A quién le toca?“ cuelga arrugada en el tablón, y en el edificio reina el malestar constante. Si el arrendador puede cambiar el sistema de forma unilateral depende de la redacción del contrato de alquiler: algunos contratos incluyen una cláusula que deja la organización de la limpieza a criterio del arrendador, otros establecen expresamente el turno de limpieza. En el segundo caso, el camino más limpio es un acuerdo con los inquilinos. Según nuestra experiencia, la mayoría acepta cuando los costes se presentan de forma transparente, precisamente los inquilinos que durante años se han molestado por vecinos negligentes.
El principio de economicidad: los precios de mercado son obligatorios
El arrendador no puede repercutir cualquier precio a su antojo. El § 556, apartado 3 del BGB lo obliga al principio de economicidad: en los gastos comunes debe cuidar una relación adecuada entre coste y beneficio. No tiene que elegir al proveedor más barato, pero tampoco puede facturar precios claramente por encima del nivel de mercado.
A modo de referencia: una limpieza semanal de la escalera en un edificio plurifamiliar típico la ofrecemos a partir de 160 euros al mes. En un edificio de ocho viviendas, eso equivale a 20 euros por vivienda y mes, un orden de magnitud que resiste cualquier revisión de la liquidación. Qué elementos entran en un precio así y cómo influyen el tamaño del inmueble y el intervalo de limpieza lo hemos detallado en la guía ¿Cuánto cuesta la limpieza de edificios?. Para todo lo que va más allá (inmuebles más grandes, superficies adicionales, peticiones especiales), damos un precio fijo tras una visita gratuita.
Qué pueden revisar los inquilinos en la liquidación
Quien encuentre como inquilino la partida „limpieza de edificios“ o „limpieza de la finca“ en la liquidación de gastos comunes puede comprobar con pocos pasos si está en orden:
- Contrato de alquiler: ¿está acordada la repercusión de los gastos comunes? Si al mismo tiempo figura una cláusula de turno de limpieza, la partida de la empresa no encaja con ella; conviene preguntar.
- Clave de reparto: ¿según qué criterio se distribuye? Lo habitual es la superficie habitable, salvo que el contrato establezca otra cosa. La clave debe ser reconocible en la liquidación.
- Comparación con el año anterior: saltos del 30 o 40 por ciento sin motivo aparente son motivo para preguntar.
- Acceso a los comprobantes: los inquilinos tienen derecho a consultar las facturas originales. De ahí se desprende qué empresa limpia, con qué frecuencia y qué incluye el servicio.
- Viviendas vacías: la parte del coste correspondiente a las viviendas vacías la asume el arrendador, no los inquilinos restantes.
Nada de esto requiere un abogado. La mayoría de las discrepancias se aclaran con una mirada al contrato y una consulta objetiva al arrendador o a la administración de fincas.
Qué deben tener en cuenta los arrendadores al contratar
Desde la perspectiva del arrendador, la repercutibilidad no se decide en la liquidación, sino ya en la contratación. Cuatro puntos marcan la diferencia:
- Cláusula contractual clara: el contrato de alquiler debería acordar de forma inequívoca la repercusión de los gastos comunes conforme al reglamento de gastos comunes (Betriebskostenverordnung). En nuevos alquileres: eliminar las antiguas cláusulas de turno de limpieza si en el futuro va a limpiar una empresa.
- Pliego de servicios: exigir al proveedor un pliego por escrito: qué superficies, con qué intervalo, qué trabajos: fregar las escaleras, pasamanos, buzones, puerta de entrada. Si hay superficies de vidrio en la zona de entrada, también debe incluirse la limpieza de cristales. Sin pliego de servicios no se puede controlar la calidad ni defender la liquidación.
- Facturas comprensibles: mensuales, por inmueble, con un importe constante. Nosotros emitimos nuestras facturas de forma deliberadamente cómoda para la administración: una factura por inmueble, claramente rotulada, de modo que la partida pueda incorporarse a la liquidación de gastos comunes sin necesidad de conversiones.
- Caso especial: piso en propiedad horizontal: en la comunidad de propietarios no decide el arrendador individual, sino la comunidad, sobre la limpieza; los costes se gestionan a través de la cuota de comunidad. Los propietarios que alquilan repercuten la parte de limpieza según la liquidación de la cuota de comunidad. Quien quiera consultar en detalle la situación de las obligaciones puede encontrarla en nuestra guía sobre la obligación de limpieza de la escalera.
Por qué la solución con empresa funciona para ambas partes
Un encargo típico se ve así en nuestro caso: un edificio plurifamiliar con seis a diez viviendas, el turno de limpieza lleva años sin funcionar, el propietario quiere tranquilidad en el edificio. Tras una visita gratuita, fijamos el intervalo y el alcance del servicio; a partir de ahí, la limpieza se realiza con un ritmo fijo: la misma persona, el mismo día de la semana. Para los inquilinos eso significa: se acaban las discusiones sobre a quién le toca, una escalera limpia de forma fiable y un importe calculable y comprobable en la liquidación. Para el arrendador: menos quejas, conservación del valor del inmueble y una partida de gastos comunes que resiste una revisión.
Recorremos nuestros inmuebles desde Gladbeck en rutas fijas; en la zona núcleo entre Gladbeck, Bottrop, Gelsenkirchen y Essen esto forma parte del día a día, y agrupamos los inmuebles más alejados en días de ruta específicos. En muchos edificios, además de la escalera, nos encargamos también de la limpieza de mantenimiento periódica de las unidades comerciales de la planta baja (consulta médica, oficina, local comercial) dentro de la misma ruta. Eso mantiene bajos los costes por inmueble, y precisamente de ahí depende, al final, también la rentabilidad de la repercusión.
Preguntas frecuentes
¿Puede el arrendador contratar a una empresa de limpieza sin preguntar a los inquilinos?
Sí. El mantenimiento de las zonas comunes es, conforme al § 535 del BGB, responsabilidad del arrendador, y él decide cómo organizarlo. No es necesario el consentimiento de los inquilinos para la contratación. Los límites aparecen recién en la repercusión de costes: esta requiere un acuerdo de gastos comunes en el contrato de alquiler, y una regulación de turno de limpieza existente no puede simplemente pasarse por alto.
¿Tengo que pagar como inquilino a la empresa de limpieza aunque prefiera limpiar yo mismo?
Si su contrato de alquiler acuerda la repercusión de los gastos comunes y no establece un turno de limpieza, sí; la elección del tipo de limpieza corresponde al arrendador. Si, en cambio, el contrato establece que los inquilinos limpian por sí mismos, no se puede facturar adicionalmente una empresa. Lo decisivo es, por tanto, el texto de su contrato de alquiler, no la preferencia personal.
¿Cómo sé si los costes de limpieza en mi liquidación son demasiado altos?
Compare primero con el año anterior y calcule el importe correspondiente a su vivienda. A modo de orientación: una limpieza semanal de la escalera está disponible desde 160 euros al mes para todo el edificio. Si su partida está claramente por encima, utilice su derecho a consultar los comprobantes; el principio de economicidad según el § 556, apartado 3 del BGB obliga al arrendador a aplicar precios de mercado.
¿Puede el arrendador cambiar del turno de limpieza a una empresa de limpieza durante el contrato de arrendamiento en curso?
Eso depende del contrato de alquiler. Si contiene una cláusula que deja al arrendador la organización de la limpieza, el cambio es posible. Si el contrato establece expresamente el turno de limpieza, el arrendador necesita un acuerdo con los inquilinos. En la práctica, esto suele lograrse cuando los costes se presentan de forma transparente, sobre todo en edificios donde el turno de limpieza ya no funciona de todos modos.
¿Se aplica todo esto también a las viviendas en propiedad horizontal alquiladas?
En las viviendas en propiedad horizontal, no decide el propietario individual, sino la comunidad de propietarios, sobre la limpieza de la escalera; los costes se gestionan a través de la cuota de comunidad. Si un propietario alquila su vivienda, puede repercutir la parte de limpieza de la liquidación de la cuota de comunidad como gastos comunes, siempre que el contrato de alquiler prevea también aquí la repercusión de los gastos comunes.
¿Preguntas o presupuesto?
¿Desea confiar la limpieza a manos profesionales? Nos desplazamos para una visita gratuita en el lugar y elaboramos un presupuesto transparente, con una descripción clara de los servicios y precios fijos.