Чи може орендодавець замовити послуги клінингової компанії? Розподіл витрат, вартість та права орендарів
„З наступного першого числа компанія бере на себе прибирання сходової клітки.“ Коли таке оголошення висить у під’їзді, у обох сторін виникають питання. Орендарі хочуть знати: чи може орендодавець просто самостійно це вирішити – і чи мушу я це оплачувати через комунальні послуги? Орендодавці хочуть знати: як замовити клінингову компанію так, щоб звіт про експлуатаційні витрати пізніше не можна було оскаржити?
Обидва питання можна чітко розв’язати. Як сімейний бізнес із Gladbeck, ми з 1983 року прибираємо сходові клітки та житлові об’єкти для управителів будинків, приватних власників та об’єднань власників у Рурській області – питання щодо звітів ми регулярно чуємо з обох сторін. Ось правова ситуація, максимально об’єктивно.
Коротка відповідь: так, орендодавець має право
Відповідно до § 535 Цивільного кодексу (BGB), орендодавець зобов’язаний підтримувати орендоване майно в належному стані протягом усього терміну оренди. До цього належать спільні площі: сходові клітки, передпокій, вхідна зона, підвальні проходи, ліфт. Як саме він виконує цей обов’язок, він вирішує сам. Він може залучити консьєржа, прибирати самостійно, передати прибирання орендарям за договором оренди – класичне чергування прибирання – або замовити прибирання сходової клітки спеціалізованою компанією.
Для самого замовлення послуг орендодавець не потребує згоди орендарів. Справжнє спірне питання майже ніколи не стосується того, чи можна це робити, а того, хто платить. І тут варто уважно переглянути договір оренди.
Коли витрати можна перекласти на орендарів
Витрати на прибирання будівлі належать до експлуатаційних витрат. Пункт 9 постанови про експлуатаційні витрати прямо вказує на витрати на прибирання будівлі – мається на увазі регулярне прибирання спільно використовуваних частин будівлі. Відповідно до § 556 Цивільного кодексу (BGB) ці витрати можна перекласти на орендарів, проте лише за однієї умови: у договорі оренди має бути передбачено розподіл експлуатаційних витрат. У більшості типових договорів оренди є посилання на постанову про експлуатаційні витрати – цього достатньо. Якщо такої домовленості немає взагалі, витрати на прибирання несе орендодавець.
Важливо також розрізняти регулярні та разові витрати:
- Підлягають розподілу: регулярне, повторюване прибирання сходової клітки, коридорів, входу, підвальних проходів та ліфта – зазвичай щотижня або раз на дві тижні.
- Не підлягають розподілу: разові послуги. Глибоке прибирання після років занедбаності або прибирання після будівельних робіт у будинку не є експлуатаційними витратами, оскільки вони не виникають регулярно. Ці витрати несе власник.
Або чергування прибирання, або клінингова компанія – не обидва
Один аспект спричиняє найбільше конфліктів на практиці: якщо в договорі оренди зазначено, що орендарі самостійно прибирають сходову клітку, то обов’язок прибирання перекладено на орендарів. У такому разі орендодавець не має права додатково замовляти послуги компанії та включати їхні витрати до комунальних платежів – це було б подвійним навантаженням. Орендарі платили б і своєю працею, і грошима за ту саму послугу.
Втім, перехід від чергування прибирання до залучення компанії можливий, і це часта причина, з якою орендодавці телефонують нам. Зазвичай ситуація така: чергування прибирання більше не працює. Окремі мешканці взагалі не прибирають або роблять це недбало, листок „Хто чергує?“ змятий і висить на дошці, а в будинку постійні конфлікти. Чи може орендодавець одноосібно змінити порядок, залежить від формулювань у договорі оренди: деякі договори містять пункт, який надає орендодавцю право організовувати прибирання, інші ж чітко встановлюють чергування. У другому випадку найкращий шлях — домовленість із орендарями. За нашим досвідом, більшість погоджується, якщо витрати прозоро викладені — особливо ті орендарі, які роками роздратовувалися недбалими сусідами.
Принцип економічності: ринкові ціни є обов’язковими
Орендодавець не може перекладати будь-яку бажану ціну. § 556 абз. 3 BGB зобов’язує його дотримуватися принципу економічності: щодо експлуатаційних витрат він має звертати увагу на адекватне співвідношення витрат і користі. Він не зобов’язаний обирати найдешевшого підрядника — але не має права нараховувати ціни, що значно перевищують ринковий рівень.
Для орієнтиру: щотижневе прибирання сходової клітки в типовому багатоквартирному будинку у нас коштує від 160 євро на місяць. Для восьми квартир це 20 євро на квартиру на місяць — це масштаб, який витримує будь-яку перевірку розрахунків. Що входить у таку ціну та як впливають розмір об’єкта та інтервал прибирання, ми детально описали в довіднику Скільки коштує прибирання будівлі?. Для всього іншого — більші об’єкти, додаткові площі, особливі побажання — ми називаємо фіксовану ціну після безкоштовного огляду.
Що орендарі можуть перевірити в розрахунку
Якщо орендар знаходить у розрахунку експлуатаційних витрат позицію „Прибирання будівлі“ або „Прибирання будинку“, він може кількома простими кроками перевірити, чи все в порядку:
- Договір оренди: Чи передбачено переклад експлуатаційних витрат? Якщо там одночасно є положення про чергування прибирання, то позиція компанії не відповідає цьому — варто уточнити.
- Ключ розподілу: За яким критерієм відбувається розподіл? Зазвичай це житлова площа, якщо договір оренди не передбачає іншого. Ключ має бути зрозумілий із розрахунку.
- Порівняння з минулим роком: Скачки на 30 або 40 відсотків без очевидної причини є підставою для запитань.
- Ознайомлення з підтверджуючими документами: Орендарі мають право переглядати оригінали рахунків. З них стає зрозуміло, яка компанія як часто прибирає та що входить у послугу.
- Вільні площі: Частку витрат на порожні квартири несе орендодавець, а не орендарі, що залишилися.
Жодне з цього не потребує адвоката. Більшість розбіжностей вирішуються поглядом на договір і об’єктивним запитанням до орендодавця або управителя будинку.
На що мають звертати увагу орендодавці при замовленні послуг
З погляду орендодавця можливість перекладу витрат вирішується не лише на етапі розрахунку, а вже на етапі замовлення. Чотири пункти роблять різницю:
- Чіткий пункт договору: Договір оренди має чітко передбачати переклад експлуатаційних витрат відповідно до постанови про експлуатаційні витрати. При нових орендах: приберіть старі пункти про чергування прибирання, якщо надалі прибирання має виконувати компанія.
- Перелік послуг: Вимагайте від постачальника послуг письмовий перелік — які площі, який інтервал, які роботи: миття сходинок, поручнів, поштових скриньок, вхідних дверей. Для скляних поверхонь у вхідній зоні сюди також входить мийка скла. Без переліку послуг неможливо ні контролювати якість, ні захищати розрахунок.
- Зрозумілі рахунки: Щомісяця, за кожним об’єктом, з незмінною сумою. Ми свідомо оформлюємо наші рахунки зручно для адміністрування – один рахунок на об’єкт, з чіткою назвою позиції, щоб її можна було внести до розрахунку експлуатаційних витрат без перерахунків.
- Особливий випадок: квартира у власності. У спільноті власників рішення про прибирання ухвалює не окремий орендодавець, а об’єднання власників (WEG); витрати проходять через експлуатаційний внесок (Hausgeld). Власники, які здають квартиру в оренду, перекладають частку витрат на прибирання зі свого розрахунку Hausgeld на орендаря. Хто хоче детальніше ознайомитися з правовою ситуацією, знайде інформацію в нашому посібнику про обов’язок прибирання під’їзду.
Чому корпоративне рішення працює на користь обох сторін
Типове замовлення у нас виглядає так: багатоквартирний будинок із шістьма до десяти квартир, де традиція чергування прибирання з роками згасла, а власник хоче спокою в будинку. Після безкоштовного огляду ми визначаємо періодичність та обсяг послуг, після чого прибирання відбувається за фіксованим графіком – одна й та сама працівниця, один і той самий день тижня. Для орендарів це означає: більше немає суперечок про те, хто чергує, надійно чиста сходової клітка та передбачувана, перевірена сума в розрахунку. Для орендодавця: менше скарг, збереження вартості нерухомості та позиція в експлуатаційних витратах, яка витримує перевірку.
Ми обслуговуємо наші об’єкти за фіксованими маршрутами з Gladbeck – у центральному регіоні між Gladbeck, Bottrop, Gelsenkirchen та Essen це щоденна практика, більш віддалені об’єкти ми об’єднуємо в окремі дні маршруту. У багатьох будинках ми, окрім прибирання під’їзду, беремо на себе й поточне підтримувальне прибирання комерційних приміщень на першому поверсі – лікарський кабінет, офіс, магазин – у рамках того самого маршруту. Це утримує витрати на об’єкт на низькому рівні, і саме завдяки цьому зрештою забезпечується економічна ефективність розподілу витрат.
Часті запитання
Чи має право орендодавець замовити послуги клінингової компанії без погодження з орендарями?
Так. Утримання місць загального користування відповідно до § 535 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) є обов’язком орендодавця, і він сам вирішує, як це організувати. Згода орендарів для укладення договору не потрібна. Обмеження виникають лише при розподілі витрат: він передбачає наявність угоди про експлуатаційні витрати в договорі оренди, а чинне правило почергового прибирання (Kehrwoche) не можна просто ігнорувати.
Чи зобов’язаний я як орендар платити клінинговій компанії, хоча я б волів прибирати сам?
Якщо ваш договір оренди передбачає перекладання експлуатаційних витрат і не встановлює чергування прибирання, так – вибір способу прибирання належить орендодавцю. Якщо ж у договорі зазначено, що орендарі прибирають самостійно, додаткове списання коштів за послуги компанії недопустиме. Тому вирішальним є саме формулювання вашого договору оренди, а не особисті уподобання.
Як зрозуміти, чи надмірні витрати на прибирання в моєму розрахунку?
Спочатку порівняйте із сумою за попередній рік і перерахуйте суму на свою квартиру. Для орієнтиру: щотижневе прибирання під’їзду коштує від 160 євро на місяць за весь будинок. Якщо ваша позиція суттєво перевищує цю суму, скористайтеся своїм правом на ознайомлення з документами – принцип економічності згідно з § 556 абз. 3 BGB зобов’язує орендодавця дотримуватися ринкових цін.
Чи може орендодавець під час дії договору оренди перейти від чергування прибирання до послуг клінингової компанії?
Це залежить від договору оренди. Якщо він містить пункт, який надає орендодавцю право самостійно організовувати прибирання, така зміна можлива. Якщо ж договір прямо встановлює чергування прибирання, орендодавцю потрібна угода з орендарями. На практиці це зазвичай вдається, коли витрати прозоро представлені – особливо в будинках, де чергування прибирання все одно вже не працює.
Чи стосується все це також зданих в оренду квартир у багатоквартирному будинку?
У випадку з квартирами в багатоквартирному будинку рішення щодо прибирання сходової клітки приймає не окремий власник, а спільнота власників; витрати покриваються за рахунок Hausgeld. Якщо власник орендує свою квартиру, він може перекласти частку витрат на прибирання з розрахунку Hausgeld на орендаря як експлуатаційні витрати — також за умови, що орендний договір передбачає таке перекладання експлуатаційних витрат.
Запитання чи комерційна пропозиція?
Ви хочете доручити прибирання професіоналам? Ми приїдемо на безкоштовний огляд об’єкта та підготуємо прозору кошторисну оцінку — з чітким описом послуг і фіксованими цінами.