Μπορεί ο εκμισθωτής να αναθέσει σε εταιρεία καθαρισμού; Κατανομή, κόστος και δικαιώματα των ενοίκων
„Από την επόμενη πρώτη του μήνα, μια εταιρεία αναλαμβάνει τον καθαρισμό του κλιμακοστασίου.“ Όταν αυτή η ανακοίνωση αναρτάται στον διάδρομο του κτιρίου, προκύπτουν ερωτήματα και από τις δύο πλευρές. Οι ένοικοι θέλουν να μάθουν: Μπορεί ο εκμισθωτής να αποφασίσει αυτό έτσι απλά – και πρέπει να το πληρώσω εγώ μέσω των κοινοχρήστων; Οι εκμισθωτές θέλουν να μάθουν: Πώς να αναθέσω σε μια εταιρεία καθαρισμού έτσι ώστε η εκκαθάριση λειτουργικών εξόδων να μην μπορεί να προσβληθεί αργότερα;
Και τα δύο ερωτήματα μπορούν να απαντηθούν με σαφήνεια. Ως οικογενειακή επιχείρηση από το Gladbeck, καθαρίζουμε σκάλες και κατοικίες για διαχειρίσεις κτιρίων, ιδιώτες ιδιοκτήτες και κοινότητες ιδιοκτητών στο Ruhrgebiet από το 1983 – τα ερωτήματα σχετικά με τον απολογισμό μας τα θέτουν τακτικά και οι δύο πλευρές. Ακολουθεί η νομική κατάσταση, όσο πιο αντικειμενικά γίνεται.
Η σύντομη απάντηση: Ναι, ο εκμισθωτής μπορεί
Σύμφωνα με το § 535 BGB, ο εκμισθωτής υποχρεούται να διατηρεί το μίσθιο σε κατάσταση σύμφωνη με τη σύμβαση κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Σε αυτό περιλαμβάνονται οι κοινόχρηστοι χώροι: κλιμακοστάσιο, διάδρομος, είσοδος, διάδρομοι υπογείου, ανελκυστήρας. Ο τρόπος με τον οποίο εκπληρώνει αυτή την υποχρέωση επαφίεται στον ίδιο. Μπορεί να απασχολήσει έναν επιστάτη, να καθαρίζει ο ίδιος, να μεταφέρει τον καθαρισμό στους ενοίκους μέσω της σύμβασης μίσθωσης – η κλασική εκ περιτροπής καθαριότητα (Kehrwoche) – ή να αναθέσει τον καθαρισμό κλιμακοστασίου σε εξειδικευμένη εταιρεία.
Για την ίδια την ανάθεση, ο εκμισθωτής δεν χρειάζεται τη συγκατάθεση των ενοικιαστών. Το πραγματικό σημείο διαφωνίας δεν είναι σχεδόν ποτέ το αν, αλλά το ποιος πληρώνει. Και εκεί αξίζει μια προσεκτική ματιά στο μισθωτήριο συμβόλαιο.
Πότε το κόστος μπορεί να μεταφερθεί στους ενοίκους
Το κόστος καθαρισμού του κτιρίου ανήκει στα λειτουργικά έξοδα. Το άρθρο 9 του κανονισμού λειτουργικών εξόδων (BetrKV) αναφέρει ρητά το κόστος καθαρισμού του κτιρίου – εννοείται ο τακτικός καθαρισμός των κοινόχρηστων τμημάτων του κτιρίου. Σύμφωνα με το § 556 BGB, αυτά τα έξοδα επιτρέπεται να μετακυλιστούν στους ενοίκους, αλλά μόνο υπό μία προϋπόθεση: Η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να συμφωνεί τη μετακύλιση των λειτουργικών εξόδων. Στα περισσότερα τυποποιημένα μισθωτήρια υπάρχει μια παραπομπή στον κανονισμό λειτουργικών εξόδων – αυτό αρκεί. Αν λείπει εντελώς μια τέτοια συμφωνία, ο εκμισθωτής επωμίζεται ο ίδιος το κόστος καθαρισμού.
Σημαντική είναι επίσης η διάκριση μεταξύ τακτικών και εφάπαξ εξόδων:
- Μετακυλίσιμα: ο τακτικός, επαναλαμβανόμενος καθαρισμός του κλιμακοστασίου, των διαδρόμων, της εισόδου, των διαδρόμων του υπογείου και του ανελκυστήρα – συνήθως σε εβδομαδιαία ή δεκαπενθήμερη βάση.
- Μη μετακυλίσιμα: εφάπαξ υπηρεσίες. Ένας γενικός καθαρισμός μετά από χρόνια παραμέλησης ή ένας καθαρισμός μετά από οικοδομικές εργασίες عقب εργασίες ανακαίνισης στο κτίριο δεν αποτελούν λειτουργικά έξοδα, επειδή δεν προκύπτουν σε τακτική βάση. Αυτά τα έξοδα τα επωμίζεται ο ιδιοκτήτης.
Είτε εβδομαδιαία καθαριστική ρουτίνα είτε εταιρεία καθαρισμού – όχι και τα δύο
Ένα σημείο προκαλεί στην πράξη τις περισσότερες συγκρούσεις: Αν στη σύμβαση μίσθωσης αναγράφεται ότι οι ένοικοι καθαρίζουν οι ίδιοι τις σκάλες, τότε η υποχρέωση καθαρισμού έχει μεταφερθεί στους ενοίκους. Σε αυτή την περίπτωση, ο εκμισθωτής δεν δικαιούται να αναθέσει επιπλέον σε μια εταιρεία και να χρεώσει το κόστος της μέσω των επιπλέον εξόδων – αυτό θα αποτελούσε διπλή επιβάρυνση. Οι ένοικοι θα πλήρωναν με την εργασία τους και με χρήματα για την ίδια υπηρεσία.
Η μετάβαση από το πρόγραμμα καθαρισμού εκ περιτροπής σε επαγγελματική εταιρεία είναι παρ’ όλα αυτά εφικτή και αποτελεί συχνό λόγο για τον οποίο μας καλούν οι εκμισθωτές. Το σύνηθες υπόβαθρο: Το πρόγραμμα εκ περιτροπής καθαρισμού δεν λειτουργεί πλέον. Ορισμένοι ένοικοι δεν καθαρίζουν καθόλου ή καθαρίζουν πλημμελώς, το σημείωμα „Ποιου είναι η σειρά;“ κρέμεται τσαλακωμένο στον πίνακα ανακοινώσεων και στην πολυκατοικία επικρατεί διαρκής αναστάτωση. Το αν ο εκμισθωτής επιτρέπεται να αλλάξει το σύστημα μονομερώς εξαρτάται από τη διατύπωση στο μισθωτήριο συμβόλαιο – ορισμένα συμβόλαια περιέχουν ρήτρα που αφήνει ελεύθερη στον εκμισθωτή την οργάνωση του καθαρισμού, ενώ άλλα ορίζουν ρητά τον εκ περιτροπής καθαρισμό από τους ενοίκους. Στη δεύτερη περίπτωση, η πιο ορθή οδός είναι μια συμφωνία με τους ενοικιαστές. Σύμφωνα με την εμπειρία μας, οι περισσότεροι συμφωνούν όταν το κόστος παρουσιάζεται με πλήρη διαφάνεια – ειδικά εκείνοι οι ενοικιαστές που αγανακτούσαν επί χρόνια με τους αμελείς γείτονες.
Η αρχή της οικονομικότητας: οι συνήθεις τιμές της αγοράς είναι υποχρεωτικές
Ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται να μετακυλίσει οποιαδήποτε τιμή. Το § 556 Abs. 3 BGB τον υποχρεώνει στην αρχή της οικονομικότητας: Στα λειτουργικά έξοδα πρέπει να προσέχει μια εύλογη σχέση μεταξύ κόστους και οφέλους. Δεν υποχρεούται να επιλέξει τον φθηνότερο πάροχο – αλλά δεν δικαιούται να χρεώνει τιμές σημαντικά υψηλότερες από το επίπεδο της αγοράς.
Για σύγκριση: Ένας εβδομαδιαίος καθαρισμός κλιμακοστασίου σε μια τυπική πολυκατοικία ξεκινά σε εμάς από 160 ευρώ τον μήνα. Για οκτώ διαμερίσματα, αυτό αντιστοιχεί σε 20 ευρώ ανά διαμέρισμα και μήνα – ένα ποσό που αντέχει σε κάθε έλεγχο εκκαθάρισης. Το τι περιλαμβάνεται σε μια τέτοια τιμή και πώς επιδρούν το μέγεθος του ακινήτου και η συχνότητα καθαρισμού, τα αναλύουμε στον οδηγό Πόσο κοστίζει ο καθαρισμός κτιρίων;. Για οτιδήποτε πέραν αυτού – μεγαλύτερα ακίνητα, πρόσθετες επιφάνειες, ειδικές απαιτήσεις – δίνουμε σταθερή τιμή κατόπιν δωρεάν αυτοψίας.
Τι μπορούν να ελέγξουν οι ενοικιαστές στον απολογισμό
Όποιος ως ενοικιαστής εντοπίσει τη θέση „Καθαριότητα κτιρίου“ ή „Καθαριότητα σπιτιού“ στον απολογισμό λειτουργικών εξόδων, μπορεί με λίγες ενέργειες να ελέγξει αν είναι σε τάξη:
- Σύμβαση μίσθωσης: Έχει συμφωνηθεί η μετακύλιση των λειτουργικών εξόδων; Αν προβλέπεται ταυτόχρονα ρύθμιση καθαρισμού εκ περιτροπής από τους ενοίκους, η χρέωση εταιρείας δεν ταιριάζει με αυτό – ζητήστε διευκρινίσεις.
- Κλειδί κατανομής: Με ποιο κριτήριο γίνεται η κατανομή; Συνήθως είναι το εμβαδόν κατοικίας, εκτός αν η σύμβαση μίσθωσης ορίζει διαφορετικά. Το κλειδί πρέπει να είναι αναγνωρίσιμο από τον απολογισμό.
- Σύγκριση με το προηγούμενο έτος: Άνοδοι κατά 30 ή 40 τοις εκατό χωρίς εμφανή λόγο αποτελούν αφορμή για ερωτήματα.
- Πρόσβαση σε αποδείξεις: Οι ενοικιαστές έχουν το δικαίωμα να εξετάσουν τις πρωτότυπες αποδείξεις. Από αυτές προκύπτει ποια εταιρεία καθαρίζει πόσο συχνά και τι περιλαμβάνει η υπηρεσία.
- Κενά διαμερίσματα: Το μερίδιο κόστους των κενών διαμερισμάτων το επωμίζεται ο εκμισθωτής, όχι οι υπόλοιποι ένοικοι.
Κανένα από τα παραπάνω δεν απαιτεί δικηγόρο. Οι περισσότερες αστοχίες ξεκαθαρίζονται με μια ματιά στη σύμβαση και μια αντικειμενική ερώτηση στον ιδιοκτήτη ή στη διαχείριση.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες κατά την ανάθεση
Από την πλευρά του εκμισθωτή, η δυνατότητα μετακύλισης δεν κρίνεται μόλις κατά την εκκαθάριση, αλλά ήδη κατά την ανάθεση. Τέσσερα σημεία κάνουν τη διαφορά:
- Σαφής συμβατική ρήτρα: Η σύμβαση μίσθωσης θα πρέπει να ορίζει ρητά τη μετακύλιση των λειτουργικών εξόδων σύμφωνα με τον κανονισμό λειτουργικών εξόδων. Σε νέες μισθώσεις: διαγράψτε τις παλιές ρήτρες εκ περιτροπής καθαρισμού, εάν στο εξής πρόκειται να καθαρίζει εταιρεία.
- Περιγραφή υπηρεσιών: Ζητήστε γραπτή περιγραφή από τον πάροχο υπηρεσιών – ποιες επιφάνειες, ποιο μεσοδιάστημα, ποιες εργασίες: σφουγγάρισμα σκάλας, κουπαστές, γραμματοκιβώτια, εξώπορτα. Για γυάλινες επιφάνειες στην είσοδο, περιλαμβάνεται και ο καθαρισμός υαλοπινάκων. Χωρίς περιγραφή υπηρεσιών δεν μπορεί ούτε να ελεγχθεί η ποιότητα ούτε να τεκμηριωθεί και να υποστηριχθεί η εκκαθάριση δαπανών.
- Κατανοητά τιμολόγια: Μηνιαίως, ανά ακίνητο, με σταθερό ποσό. Εκδίδουμε τα τιμολόγια μας με συνειδητή προσοχή στην ευκολία διαχείρισης – ένα τιμολόγιο ανά ακίνητο, με σαφείς ετικέτες, ώστε η γραμμή να μπορεί να ενσωματωθεί στον υπολογισμό των κοινών εξόδων χωρίς μετατροπές.
- Ειδική περίπτωση: Ιδιόκτητο διαμέρισμα: Στην ένωση συνιδιοκτητών, η καθαριότητα δεν αποφασίζεται από τον μεμονωμένο εκμισθωτή, αλλά από τη συνιδιοκτησία (WEG)· τα έξοδα καλύπτονται μέσω των κοινοχρήστων (Hausgeld). Οι εκμισθωτές ιδιοκτήτες μετακυλίζουν το μερίδιο της καθαριότητας από την εκκαθάριση κοινοχρήστων. Όσοι θέλουν να διαβάσουν αναλυτικά την κατάσταση των υποχρεώσεων, θα τη βρουν στον οδηγό μας για την υποχρέωση καθαρισμού σκάλας.
Γιατί η λύση με την εταιρεία λειτουργεί και για τα δύο μέρη
Μια τυπική ανάθεση στη δική μας εταιρεία μοιάζει ως εξής: μια πολυκατοικία με έξι έως δέκα διαμερίσματα, ο εκ περιτροπής καθαρισμός έχει εγκαταλειφθεί εδώ και χρόνια, ο ιδιοκτήτης θέλει ηρεμία στο κτίριο. Μετά από μια δωρεάν επιθεώρηση, καθορίζουμε τη συχνότητα και το εύρος των υπηρεσιών, και στη συνέχεια ο καθαρισμός εκτελείται σε σταθερό ρυθμό – το ίδιο προσωπικό, την ίδια ημέρα της εβδομάδας. Για τους ενοίκους αυτό σημαίνει: τέλος στις διαφωνίες για το ποιος έχει σειρά, ένα αξιόπιστα καθαρό κλιμακοστάσιο και ένα υπολογίσιμο, επαληθεύσιμο ποσό στην εκκαθάριση. Για τον εκμισθωτή: λιγότερα παράπονα, διατήρηση της αξίας του ακινήτου και ένα κονδύλιο λειτουργικών εξόδων που αντέχει σε έλεγχο.
Επισκεπτόμαστε τα ακίνητά μας ξεκινώντας από το Gladbeck σε σταθερά δρομολόγια – στην κεντρική περιοχή μεταξύ Gladbeck, Bottrop, Gelsenkirchen και Essen αυτό είναι καθημερινότητα, ενώ τα πιο απομακρυσμένα ακίνητα τα ομαδοποιούμε σε συγκεκριμένες ημέρες δρομολογίων. Σε πολλά κτίρια, εκτός από το κλιμακοστάσιο, αναλαμβάνουμε και τον τακτικό καθαρισμό συντήρησης επαγγελματικών χώρων στο ισόγειο – ιατρείο, γραφείο, κατάστημα – στο ίδιο δρομολόγιο. Αυτό διατηρεί το κόστος ανά ακίνητο χαμηλό, και ακριβώς σε αυτό βασίζεται τελικά η οικονομική αποδοτικότητα του επιμερισμού.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί ο εκμισθωτής να αναθέσει σε εταιρεία καθαρισμού χωρίς να ρωτήσει τους ενοίκους;
Ναι. Η συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων είναι, σύμφωνα με το § 535 BGB, ευθύνη του εκμισθωτή, και αυτός αποφασίζει πώς θα την οργανώσει. Δεν απαιτείται η συναίνεση των ενοίκων για την ανάθεση. Όρια υπάρχουν μόνο όσον αφορά τη μετακύλιση των εξόδων: απαιτείται συμφωνία κοινών εξόδων στη σύμβαση μίσθωσης, και μια υπάρχουσα ρύθμιση εναλλακτικής καθαριότητας δεν μπορεί απλώς να αγνοηθεί.
Πρέπει ως ενοίκος να πληρώσω την εταιρεία καθαρισμού, αν προτιμώ να καθαρίζω εγώ;
Αν η σύμβαση μίσθωσής σας προβλέπει τη μετακύλιση των κοινών εξόδων και δεν καθορίζει εναλλακτική καθαριότητα, ναι – η επιλογή του τύπου καθαρισμού ανήκει στον εκμισθωτή. Αν, αντιθέτως, η σύμβαση ορίζει ότι οι ένοικοι καθαρίζουν οι ίδιοι, δεν επιτρέπεται η επιπλέον χρέωση εταιρείας. Το καθοριστικό είναι το κείμενο της σύμβασης μίσθωσής σας, όχι η προσωπική προτίμηση.
Πώς αναγνωρίζω αν τα κόστη καθαρισμού στον λογαριασμό μου είναι υπερβολικά;
Συγκρίνετε πρώτα με το προηγούμενο έτος και υπολογίστε το ποσό ανάλογα με το διαμέρισμά σας. Για προσανατολισμό: ένας εβδομαδιαίος καθαρισμός κλιμακοστασίου διατίθεται από 160 ευρώ τον μήνα για ολόκληρο το κτίριο. Αν το κονδύλιό σας είναι σημαντικά υψηλότερο, ασκήστε το δικαίωμά σας για έλεγχο των παραστατικών – η αρχή της οικονομικότητας σύμφωνα με το § 556 παρ. 3 του BGB υποχρεώνει τον εκμισθωτή σε συνήθεις τιμές αγοράς.
Μπορεί ο εκμισθωτής να αλλάξει από εναλλακτική καθαριότητα σε εταιρεία καθαρισμού κατά τη διάρκεια της ισχύουσας μίσθωσης;
Εξαρτάται από τη σύμβαση μίσθωσης. Αν περιέχει ρήτρα που επιτρέπει στον εκμισθωτή την οργάνωση της καθαριότητας, η αλλαγή είναι δυνατή. Αν η σύμβαση καθορίζει ρητά την εναλλακτική καθαριότητα, ο εκμισθωτής χρειάζεται συμφωνία με τους ενοίκους. Στην πράξη, αυτό επιτυγχάνεται συνήθως όταν τα κόστη παρουσιάζονται διαφανώς – ειδικά σε κτίρια όπου η εναλλακτική καθαριότητα δεν λειτουργεί ήδη.
Ισχύουν όλα αυτά και για τα εκμισθωμένα ιδιόκτητα διαμερίσματα;
Στα ιδιόκτητα διαμερίσματα, ο καθαρισμός του κλιμακοστασίου δεν αποφασίζεται από τον μεμονωμένο εκμισθωτή, αλλά από την ένωση ιδιοκτητών· τα έξοδα περνούν μέσα από τα κοινόχρηστα (Hausgeld). Όταν ένας ιδιοκτήτης εκμισθώνει το διαμέρισμά του, μπορεί να μετακυλίσει το μερίδιο καθαρισμού από την εκκαθάριση κοινοχρήστων ως λειτουργικό έξοδο – υπό την προϋπόθεση, και εδώ, ότι η μισθωτική σύμβαση προβλέπει τον επιμερισμό των λειτουργικών εξόδων.
Ερωτήσεις ή προσφορά;
Θέλετε να αναθέσετε τον καθαρισμό σε επαγγελματίες; Επισκεπτόμαστε την τοποθεσία για δωρεάν επιτόπιο έλεγχο και εκδίδουμε διαφανή προσφορά — με σαφή περιγραφή υπηρεσιών και σταθερές τιμές.
Κατάλληλες υπηρεσίες από την Kleibrink