Le propriétaire peut-il confier le nettoyage à une entreprise ? Répartition, coûts et droits des locataires
„À partir du premier du mois prochain, une entreprise prend en charge le nettoyage de l’escalier.“ Lorsque cette affiche est apposée dans le couloir de l’immeuble, des questions se posent des deux côtés. Les locataires veulent savoir : le propriétaire peut-il décider de lui-même – et dois-je en supporter une partie via les charges locatives ? Les propriétaires veulent savoir : comment confier le nettoyage à une entreprise de manière à ce que le décompte des charges ne soit pas contestable plus tard ?
On peut répondre clairement aux deux questions. En tant qu’entreprise familiale basée à Gladbeck, nous nettoyons depuis 1983 des escaliers et des immeubles d’habitation pour des sociétés de gestion immobilière, des propriétaires privés et des copropriétés dans la région de la Ruhr – nous recevons régulièrement des questions sur le décompte des charges des deux côtés. Voici l’état du droit, aussi sobre que possible.
La réponse courte : oui, le propriétaire peut
Conformément à l’article 535 du Code civil allemand (BGB), le propriétaire est tenu de maintenir la chose louée dans un état conforme au contrat pendant toute la durée du bail. Cela inclut les parties communes : escalier, couloir, hall d’entrée, couloirs du sous-sol, ascenseur. C’est à lui de décider comment il s’acquitte de cette obligation. Il peut employer un concierge, nettoyer lui-même, transférer le nettoyage aux locataires par le biais du bail – la classique semaine de ménage – ou confier le nettoyage de l’escalier à une entreprise spécialisée.
Pour confier le travail à une entreprise de nettoyage, le propriétaire n’a pas besoin de l’accord des locataires. La véritable question litigieuse est rarement de savoir si c’est permis, mais plutôt qui doit payer. Et dans ce cas, il vaut la peine de jeter un œil attentif au bail.
Quand les frais peuvent être répercutés sur les locataires
Les frais du nettoyage de l’immeuble font partie des charges locatives. L’article 9 de l’Ordonnance sur les charges locatives énumère expressément les frais du nettoyage de l’immeuble – il s’agit du nettoyage régulier des parties de l’immeuble utilisées en commun. Conformément à l’article 556 du Code civil allemand (BGB), ces frais peuvent être répercutés sur les locataires, mais sous une seule condition : le bail doit prévoir la répercussion des charges locatives. Dans la plupart des baux types, on trouve une référence à l’Ordonnance sur les charges locatives – cela suffit. En l’absence d’une telle clause, le propriétaire supporte lui-même les frais de nettoyage.
Il est également important de distinguer les coûts récurrents des coûts ponctuels :
- Répartissables : le nettoyage régulier et récurrent de l’escalier, des couloirs, de l’entrée, des couloirs du sous-sol et de l’ascenseur – typiquement hebdomadaire ou bimensuel.
- Non récupérables: prestations ponctuelles. Un nettoyage en profondeur après des années de négligence ou un nettoyage après travaux à la suite de travaux de rénovation dans l’immeuble ne constituent pas des charges locatives, car ils ne se produisent pas de manière récurrente. Ces coûts sont à la charge du propriétaire.
Rotation de nettoyage ou entreprise de nettoyage – pas les deux
Un point est à l’origine de la plupart des conflits en pratique : si le bail stipule que les locataires doivent eux-mêmes nettoyer l’escalier, l’obligation de nettoyage incombe aux locataires. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas confier en plus le nettoyage à une entreprise et répercuter ses frais via les charges locatives – cela constituerait une double charge. Les locataires paieraient alors à la fois par leur travail et par de l’argent pour le même service.
Le passage de la rotation de nettoyage à une entreprise reste possible, et c’est une raison fréquente pour laquelle les bailleurs nous appellent. Le contexte habituel : la rotation ne fonctionne plus. Certains locataires ne nettoient pas du tout ou mal, le papier „À qui le tour ?“ est froissé sur le tableau, et l’agacement est permanent dans l’immeuble. Le bailleur peut-il procéder unilatéralement à ce changement ? Cela dépend de la formulation du bail – certains contrats contiennent une clause qui laisse au bailleur la liberté d’organiser le nettoyage, d’autres fixent expressément la rotation. Dans le second cas, la solution la plus propre est un accord avec les locataires. D’après notre expérience, la plupart acceptent lorsque les coûts sont transparents sur la table – surtout les locataires qui se sont agacés pendant des années à cause de voisins négligents.
Le principe d’économie : des prix conformes au marché sont obligatoires
Le bailleur ne peut pas répercuter n’importe quel prix. § 556 al. 3 BGB l’oblige à respecter le principe d’économie : pour les charges locatives, il doit veiller à un rapport raisonnable entre les coûts et les bénéfices. Il n’est pas tenu de choisir le prestataire le moins cher – mais il ne peut pas facturer des prix nettement supérieurs au niveau du marché.
À titre de repère : un nettoyage hebdomadaire de la cage d’escalier dans un immeuble résidentiel typique est disponible chez nous à partir de 160 euros par mois. Pour huit ménages, cela représente 20 euros par logement et par mois – un ordre de grandeur qui résiste à tout contrôle de facturation. Ce qui entre dans un tel prix et comment la taille de l’immeuble et la fréquence du nettoyage influencent le coût, nous l’avons détaillé dans notre guide Combien coûte le nettoyage d’un bâtiment ?. Pour tout ce qui va au-delà – immeubles plus grands, surfaces supplémentaires, demandes spéciales – nous proposons un prix fixe après une visite gratuite.
Ce que les locataires peuvent vérifier dans la répartition des charges
Quiconque, en tant que locataire, trouve la ligne „Nettoyage du bâtiment“ ou „Nettoyage de la maison“ dans la répartition des charges locatives peut, en quelques vérifications, vérifier si elle est correcte :
- Contrat de bail : la répercussion des charges est-elle prévue ? S’il y a en même temps une clause de rotation de nettoyage des parties communes, la ligne de l’entreprise n’y correspond pas – à demander.
- Clé de répartition : selon quel critère la répartition est-elle effectuée ? La surface habitable est le critère habituel, sauf disposition contraire du contrat de bail. La clé doit être identifiable dans le décompte.
- Comparaison avec l’année précédente : des hausses de 30 ou 40 % sans motif apparent constituent un motif de demande d’explications.
- Consultation des justificatifs : les locataires ont le droit de consulter les factures originales. Celles-ci permettent de savoir quelle entreprise intervient, à quelle fréquence et ce que comprend la prestation.
- Locaux vacants : la part des charges correspondant aux logements vacants est à la charge du bailleur, et non des locataires restants.
Aucun de ces points ne nécessite l’intervention d’un avocat. La plupart des désaccords se règlent en consultant le contrat et en posant une demande de manière factuelle au bailleur ou au gestionnaire immobilier.
Ce que les bailleurs devraient prendre en compte lors de la passation de commande
Du point de vue du bailleur, la possibilité de répercuter les charges ne se joue pas seulement au moment du décompte, mais déjà lors de la passation de la commande. Quatre points font la différence :
- Clause contractuelle claire : le contrat de bail devrait prévoir de manière explicite la répercussion des charges conformément au décret sur les charges locatives. Pour les nouvelles locations : supprimer les anciennes clauses de rotation de nettoyage si une entreprise doit désormais assurer le nettoyage.
- Liste des prestations : exiger du prestataire un inventaire écrit – quelles surfaces, quelle fréquence, quels travaux : nettoyage des escaliers, des rampes, des boîtes aux lettres, de la porte d’entrée. Pour les surfaces vitrées de l’entrée, le nettoyage des vitres doit également y figurer. Sans liste des prestations, ni la qualité ne peut être contrôlée, ni le décompte défendu.
- Factures compréhensibles : mensuelles, par immeuble, avec un montant constant. Nous établissons volontairement nos factures de manière simple pour la gestion – une facture par immeuble, clairement intitulée, afin que la ligne puisse être reprise dans le décompte des charges sans conversion.
- Cas particulier de la copropriété : dans une copropriété, ce n’est pas le bailleur individuel qui décide du nettoyage, mais l’assemblée des copropriétaires ; les frais sont couverts par les charges de copropriété. Les propriétaires bailleurs répercutent la part du nettoyage issue du décompte des charges de copropriété. Pour ceux qui souhaitent approfondir les obligations, notre guide sur l’obligation de nettoyage des escaliers détaille la situation.
Pourquoi la solution par une entreprise de nettoyage est avantageuse pour les deux parties
Un mandat type chez nous se présente ainsi : un immeuble d’habitation de six à dix logements, le tour de ménage s’est peu à peu perdu au fil des années, le propriétaire souhaite la tranquillité dans l’immeuble. Après une visite gratuite, nous définissons la fréquence et le périmètre des prestations, puis le nettoyage suit un rythme fixe — même agent, même jour de la semaine. Pour les locataires, cela signifie : plus de disputes sur qui doit passer, un escalier propre de manière fiable et un montant prévisible et vérifiable dans le décompte des charges. Pour le propriétaire : moins de réclamations, préservation de la valeur de l’immobilier et une ligne de charges qui résiste à un contrôle.
Nous assurons nos interventions depuis Gladbeck selon des tournées fixes — dans la zone centrale entre Gladbeck, Bottrop, Gelsenkirchen et Essen, c’est le quotidien ; pour les biens plus éloignés, nous les regroupons sur des journées de tournée dédiées. Dans de nombreux immeubles, nous assurons en plus de l’escalier le nettoyage d’entretien régulier des locaux commerciaux au rez-de-chaussée — cabinet médical, bureau, local commercial — dans le cadre de la même tournée. Cela maintient les coûts par immeuble à un niveau bas, et c’est précisément de cela que dépend au final l’efficacité économique de la répartition des charges.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il confier le nettoyage à une entreprise sans consulter les locataires ?
Oui. L’entretien des parties communes relève, conformément à l’article 535 du Code civil allemand (BGB), de la responsabilité du propriétaire, et c’est à lui de décider comment l’organiser. L’accord des locataires n’est pas requis pour confier le nettoyage à une entreprise. Les limites apparaissent au niveau de la répartition des coûts : elle suppose une clause de répartition des charges dans le bail, et une règle de tour de ménage existante ne peut pas être simplement ignorée.
En tant que locataire, dois-je payer l’entreprise de nettoyage alors que je préférerais nettoyer moi-même ?
Si votre bail prévoit la répartition des charges et ne fixe pas de tour de ménage, oui — le choix du mode de nettoyage revient au propriétaire. En revanche, si le contrat stipule que les locataires nettoient eux-mêmes, aucune entreprise ne peut être facturée en sus. Ce qui compte, c’est donc la formulation de votre bail, et non la préférence personnelle.
Comment savoir si les frais de nettoyage figurant dans mon décompte de charges sont excessifs ?
Comparez d’abord avec l’année précédente et rapportez le montant à votre logement. À titre indicatif : un nettoyage hebdomadaire de l’escalier se situe à partir de 160 euros par mois pour l’ensemble de l’immeuble. Si votre ligne dépasse nettement ce montant, faites valoir votre droit d’accès aux justificatifs — l’obligation d’économie prévue à l’article 556, alinéa 3, du Code civil allemand (BGB) impose au propriétaire des prix conformes au marché.
Le propriétaire peut-il passer du tour de ménage à une entreprise de nettoyage en cours de bail ?
Cela dépend du bail. S’il contient une clause laissant au bailleur la liberté d’organiser le nettoyage, le changement est possible. Si le contrat fixe expressément le tour de ménage, le bailleur doit obtenir un accord avec les locataires. En pratique, cela aboutit le plus souvent lorsque les coûts sont présentés de manière transparente – en particulier dans les immeubles où le tour de ménage ne fonctionne de toute façon plus.
Cela s’applique-t-il également aux appartements en copropriété donnés en location ?
Dans le cas des appartements en copropriété, ce n’est pas le bailleur individuel qui décide du nettoyage des escaliers, mais la copropriété ; les frais passent par les charges de copropriété. Lorsqu’un propriétaire loue son appartement, il peut répercuter la part du nettoyage figurant dans le relevé de charges au titre des charges locatives – sous réserve, là encore, que le bail prévoie la répercussion des charges locatives.
Des questions ou un devis ?
Vous souhaitez confier le nettoyage à des professionnels ? Nous nous déplaçons pour une visite gratuite sur place et établissons un devis transparent — avec une description claire des prestations et des prix fermes.
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