房东可以委托清洁公司吗？费用分摊、成本与租户权利
„从下个月一号起，将由一家公司负责楼梯间清洁。“ 一旦这样的告示贴在楼道里，双方都会产生疑问。租户想知道：房东可以这样单方面决定吗？我需要通过附加费用一起承担这笔费用吗？房东想知道：我该如何委托清洁公司，才能让日后的运营成本账单不被质疑？
这两个问题都可以明确回答。作为一家来自Gladbeck的家族企业，我们自1983年起为物业管理公司、私人业主和业主共同体清洁楼梯间和住宅楼宇，服务范围覆盖整个鲁尔区——关于账单问题，我们经常收到双方的咨询。以下是尽可能客观的法律情况说明。
简短回答：是的，房东可以
根据《德国民法典》第535条，房东有义务在租赁期间使租赁物保持符合合同约定的状态。这也包括公共区域：楼梯间、楼道、入口区域、地下室走廊、电梯。至于如何履行这项义务，由房东自行决定。他可以雇用管理员、自己打扫、通过租赁合同将清洁工作转移给租户——即传统的轮值打扫制度——或者委托专业公司进行楼梯间清洁。
委托保洁公司本身并不需要征得房客的同意。真正引发争议的问题几乎从来不是是否可以聘请保洁公司，而是由谁来支付费用。在这一点上，仔细查看租赁合同是很有必要的。
何时可以将费用分摊给租户
楼宇清洁的费用属于运营成本。《运营成本条例》第9项明确列出了楼宇清洁费用——指的是对共同使用的建筑部分进行的日常清洁。根据《德国民法典》第556条，这些费用可以分摊给租户，但必须满足一个条件：租赁合同中必须约定运营成本的分摊。大多数格式租赁合同中都会通过援引《运营成本条例》来实现这一点——这就足够了。如果完全没有此类约定，清洁费用则由房东自行承担。
此外，区分经常性费用和一次性费用也很重要：
- 可分摊的费用：对楼梯间、楼道、入口、地下室走廊和电梯进行的定期、周期性清洁——通常是每周或每两周一次。
- 不可分摊的费用：一次性服务。多年疏于维护后进行的基础清洁，或楼内翻修工程后进行的施工清洁，都不属于运营成本，因为它们并非定期发生的费用。这些费用由业主自行承担。
要么轮值清洁，要么清洁公司——不能两者兼得
在实践中，这一点最容易引发冲突：如果租赁合同规定租户自行清洁楼梯间，那么清洁义务已转移给租户。在这种情况下，房东不得额外委托公司并将其费用通过附加费用结算——这将构成双重负担。租户将用劳动力和资金为同一项服务付费。
尽管将轮流值日改为聘请保洁公司是完全可行的，而且这也是房东致电我们的常见原因之一。通常的背景是：轮流值日制度已经失效。个别住户根本不打扫或打扫得很差，„轮到谁了？“的便条皱巴巴地贴在公告板上，楼内矛盾不断。房东是否有权单方面改为聘请公司，取决于租赁合同中的具体措辞——有些合同包含允许房东自行安排清洁工作的条款，而另一些合同则明确规定实行轮流值日制度。在后一种情况下，最稳妥的做法是与租户达成书面协议。根据我们的经验，只要费用透明地摆在桌面上，大多数租户都会同意——尤其是那些多年来一直为邻居的疏忽而烦恼的租户。
经济性原则：市场公允价格是强制要求
房东不得随意转嫁任何价格。《德国民法典》第556条第3款要求其遵循经济性原则：在经营费用方面，他必须注意成本与效益之间的合理比例。他不必选择最便宜的供应商——但他不得结算明显高于市场水平的价格。
作为参考：在我们这里，典型多层住宅楼的每周楼梯间清洁服务费用为每月160欧元起。对于八户住宅，这意味着每户每月20欧元——这一量级在任何结算审核中都是站得住脚的。关于哪些项目包含在此类价格中，以及物业规模和清洁频率如何产生影响，我们在指南《建筑清洁费用是多少？》中进行了详细拆解。对于超出此范围的情况——更大的物业、额外的面积、特殊需求——我们将在免费勘察后提供固定报价。
租户在结算中可以核查的事项
作为租户，如果在运营成本账单中发现„楼宇清洁“或„房屋清洁“这一项目，只需几个简单步骤就能检查其是否合理：
- 租赁合同：是否约定了经营费用的分摊？如果合同中同时规定了轮流值日制度，那么聘请公司的费用项目就不符合约定——应予以询问。
- 分摊比例：依据什么标准进行分摊？除非租赁合同另有规定，通常以居住面积为准。分摊比例必须在结算单中清晰可见。
- 与上一年度对比：如果没有明显原因，费用出现30%或40%的激增，则应提出质疑。
- 凭证查阅：租户有权查阅原始发票。由此可以确定哪家公司在何时进行清洁以及服务范围包括什么。
- 空置房：空置房屋的费用份额由房东承担，而非由剩余租户承担。
以上任何一项都不需要律师。大多数不一致的问题都可以通过查看合同并向房东或物业管理处进行客观询问来解决。
房东在委托时应注意的事项
从房东的角度来看，费用是否可分摊不仅取决于结算阶段，更取决于委托阶段。以下四点至关重要：
- 明确的合同条款：租赁合同应明确约定根据《经营费用条例》分摊经营费用。在新租约中：如果未来打算聘请公司进行清洁，应删除旧的轮流值日条款。
- 服务清单：要求服务商提供书面清单——包括哪些区域、何种频率、哪些工作：擦拭楼梯、扶手、信箱设施、入口门。如果入口区域有玻璃表面，还应包括玻璃清洁。没有服务清单，既无法控制质量，也无法在结算时进行辩护。
- 可追溯的发票： 每月按物业开具，金额固定。我们刻意将发票设计得便于行政管理——每处物业一张发票，标注清晰，无需换算即可直接计入经营成本结算。
- 特殊情况：公寓产权单位 在业主共同体中，决定清洁事宜的不是单个房东，而是业主协会（WEG）；费用通过房屋管理费（Hausgeld）列支。出租的业主将房屋管理费结算中的清洁份额转嫁给租户。若需详细阅读义务规定，请参阅我们的指南楼梯间清洁义务。
为何公司化解决方案对双方都有效
在我们这里，一个典型的订单是这样的：一栋拥有六至十户的多户住宅，多年来的轮流清洁制度已逐渐被遗忘，业主希望房屋保持安宁。在免费勘察后，我们确定清洁间隔和服务范围，随后清洁工作按固定节奏进行——同一位清洁人员，同一天。对租户而言，这意味着不再为谁该打扫而争吵，楼梯间始终可靠地保持清洁，且结算中的金额可预测、可核查。对房东而言，这意味着投诉减少，房产价值得到维护，且经营成本项目经得起审查。
我们从Gladbeck出发，按固定路线服务各处物业——在Gladbeck、Bottrop、Gelsenkirchen和Essen之间的核心区域，这是日常操作；对于较远的物业，我们将其整合在特定的路线日。在许多建筑中，除了楼梯间，我们还在同一路线上顺便承担一楼商业单位的日常维护清洁——如诊所、办公室、店面。这降低了每处物业的成本，而分摊费用的经济性最终也取决于此。
常见问题
房东可以不经租户同意就委托清洁公司吗？
可以。根据《德国民法典》第535条，维护公共区域是房东的责任，他自行决定如何组织。委托清洁公司无需租户同意。限制在于费用分摊：这要求租赁合同中有经营成本协议，且不得简单忽略现有的轮流清洁规定。
作为租户，如果我宁愿自己打扫，是否必须支付清洁公司的费用？
如果您的租赁合同约定了经营成本分摊且未规定轮流清洁，那么是的——清洁方式的选择权在房东。相反，如果合同规定租户自行清洁，则不得额外结算清洁公司费用。因此，关键在于您租赁合同的措辞，而非个人偏好。
我如何判断我的结算单中清洁费用是否过高？
首先与上一年度比较，并将金额折算到您的公寓。供参考：每周一次的楼梯间清洁，整栋楼每月费用从160欧元起。如果您的项目明显高于此，请行使您的凭证查阅权——根据《德国民法典》第556条第3款的经济性原则，房东有义务以市场惯例价格提供服务。
房东可以在租赁关系存续期间从轮流清洁改为清洁公司吗？
这取决于租赁合同。如果合同包含允许房东自行组织清洁的条款，则可以进行变更。如果合同明确规定了轮流清洁，房东需与租户达成协议。在实践中，如果成本展示透明，这通常能成功——尤其是在轮流清洁制度本已失效的房屋中。
这一切也适用于出租的公寓产权单位吗？
在公寓楼中，楼梯间的清洁工作并非由单个房东决定，而是由业主委员会共同决定；相关费用计入房屋管理费。若业主将其公寓出租，可将房屋管理费结算单中的清洁费用部分作为运营费用转嫁给租户——前提同样是租赁合同中约定了运营费用的转嫁条款。
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