Ev sahibi bir temizlik firması görevlendirebilir mi? Gider paylaşımı, maliyetler ve kiracı hakları

Ana içerik

„Önümüzdeki aybaşından itibaren merdiven boşluğu temizliğini bir firma üstlenecektir.“ Bu duyuru bina girişinde asılı olduğunda her iki tarafta da sorular oluşur. Kiracılar şunu bilmek ister: Ev sahibi bunu tek başına karar verebilir mi – ve bunu yan giderler üzerinden ödemem gerekir mi? Ev sahipleri ise şunu merak eder: Bir temizlik firmasını, işletme gideri hesabı daha sonra itiraz edilemeyecek şekilde nasıl görevlendiririm?

Her iki soru da açıkça yanıtlanabilir. Gladbeck merkezli bir aile işletmesi olarak 1983’ten bu yana Ruhrgebiet genelinde yönetim şirketleri, özel mülk sahipleri ve kat mülkiyeti toplulukları için merdiven boşlukları ve konut nesnelerinde temizlik yapıyoruz – hesaplama sorularını her iki taraftan da düzenli olarak alıyoruz. İşte hukuki durum, mümkün olduğunca nesnel şekilde.

Kısa cevap: Evet, ev sahibi görevlendirebilir

BGB § 535 uyarınca ev sahibi, kiralanan şeyi kira süresi boyunca sözleşmeye uygun durumda tutmakla yükümlüdür. Buna ortak kullanım alanları da dahildir: merdiven boşluğu, bina koridoru, giriş alanı, bodrum koridorları, asansör. Bu yükümlülüğü nasıl yerine getireceğine kendisi karar verir. Bir kapıcı görevlendirebilir, kendisi temizleyebilir, temizliği kira sözleşmesi yoluyla kiracılara devredebilir – klasik nöbetleşe temizlik uygulaması – ya da uzman bir firmaya merdiven boşluğu temizliği yaptırabilir.

Görevlendirmenin kendisi için ev sahibinin kiracıların onayına ihtiyacı yoktur. Asıl tartışma konusu neredeyse hiçbir zaman ‘yapılıp yapılmayacağı’ değil, ‘kimin ödeyeceği’dir. Ve burada kira sözleşmesine dikkatli bir bakış atmak faydalı olur.

Maliyetler ne zaman kiracılara yansıtılabilir

Bina temizliği maliyetleri işletme giderleri kapsamındadır. İşletme Giderleri Yönetmeliği’nin 9. maddesi bina temizliği maliyetlerini açıkça sayar – burada kastedilen, ortak kullanılan bina bölümlerinin düzenli temizliğidir. BGB § 556 uyarınca bu maliyetler kiracılara yansıtılabilir, ancak yalnızca tek bir koşulla: Kira sözleşmesinde işletme giderlerinin yansıtılacağı kararlaştırılmış olmalıdır. Çoğu standart kira sözleşmesinde bunun için İşletme Giderleri Yönetmeliği’ne bir atıf bulunur – bu yeterlidir. Böyle bir düzenleme hiç yoksa, temizlik maliyetlerini ev sahibi kendisi üstlenir.

Ayrıca düzenli ve tek seferlik maliyetler arasındaki ayrım da önemlidir:

• Yansıtılabilir: merdiven boşluğu, koridorlar, giriş, bodrum koridorları ve asansörün düzenli, tekrarlayan temizliği – genellikle haftalık veya iki haftada bir.
• Yansıtılamaz: tek seferlik hizmetler. Yıllarca ihmal edildikten sonra yapılan bir temel temizlik veya binada yapılan tadilat çalışmalarından sonraki bir inşaat sonrası temizlik düzenli olarak ortaya çıkmadığı için işletme gideri sayılmaz. Bu maliyetleri mülk sahibi üstlenir.

Ya nöbetleşe temizlik ya temizlik firması – ikisi birden değil

Uygulamada en çok anlaşmazlığa yol açan nokta şudur: Kira sözleşmesinde merdiven boşluğunu kiracıların kendilerinin temizleyeceği yazılıysa, temizlik yükümlülüğü kiracılara devredilmiş demektir. Bu durumda ev sahibi ayrıca bir firma görevlendirip maliyetlerini yan giderler üzerinden faturalandıramaz – bu çifte bir yük olur. Kiracılar aynı hizmet için hem emekleriyle hem de parayla ödeme yapmış olurdu.

Buna rağmen nöbetleşe temizlikten firmaya geçiş mümkündür ve bu, ev sahiplerinin bizi sıkça aradığı bir konudur. Bunun genel sebebi şudur: Nöbetleşe temizlik artık işlemiyordur. Bazı daireler hiç temizlik yapmaz ya da kötü yapar, „Sıra kimde?“ yazılı kâğıt panoda buruşuk asılı durur ve binada sürekli bir huzursuzluk hâkimdir. Ev sahibinin tek taraflı olarak değişiklik yapıp yapamayacağı kira sözleşmesindeki ifadeye bağlıdır – bazı sözleşmelerde ev sahibine temizliği organize etme serbestliği tanıyan bir madde bulunurken, bazılarında nöbetleşe temizlik açıkça belirlenmiştir. İkinci durumda en temiz yol kiracılarla anlaşmaktır. Deneyimlerimize göre, maliyetler şeffaf bir şekilde ortaya konduğunda çoğu kiracı onay verir – özellikle yıllarca ihmalkâr komşulardan rahatsız olmuş kiracılar.

Ekonomiklik ilkesi: piyasa koşullarına uygun fiyatlar zorunludur

Ev sahibi istediği herhangi bir fiyatı kiracılara yansıtamaz. BGB § 556 Abs. 3 onu ekonomiklik ilkesine bağlar: İşletme giderlerinde maliyet ile fayda arasında makul bir orana dikkat etmelidir. En ucuz sağlayıcıyı seçmek zorunda değildir – ama piyasa seviyesinin belirgin şekilde üzerinde fiyatlar faturalandıramaz.

Fikir vermesi açısından: Tipik bir çok daireli binada haftalık merdiven boşluğu temizliği bizde aylık 160 Euro’dan başlar. Sekiz daireli bir binada bu, daire başına aylık 20 Euro’ya denk gelir – her türlü hesap denetiminde geçerliliğini koruyan bir düzey. Böyle bir fiyata nelerin dahil olduğunu ve nesne büyüklüğü ile temizlik aralığının fiyatı nasıl etkilediğini Bina temizliği ne kadara mal olur? rehberimizde ayrıntılı olarak açıkladık. Bunun ötesindeki her şey için – daha büyük nesneler, ek alanlar, özel istekler – ücretsiz keşif sonrasında sabit bir fiyat belirtiyoruz.

Kiracıların hesapta kontrol edebileceği noktalar

İşletme gideri hesabında „bina temizliği“ veya „ev temizliği“ kalemini gören bir kiracı, birkaç basit adımla bunun doğru olup olmadığını kontrol edebilir:

• Kira sözleşmesi: İşletme giderlerinin yansıtılması kararlaştırılmış mı? Sözleşmede aynı zamanda nöbetleşe temizlik düzenlemesi de varsa, firma kalemi buna uymaz – sorgulanmalıdır.
• Dağıtım anahtarı: Hangi ölçüte göre dağıtılıyor? Kira sözleşmesi başka bir şey belirlemiyorsa, genellikle konut alanı esas alınır. Dağıtım anahtarı hesaptan anlaşılabilir olmalıdır.
• Önceki yılla karşılaştırma: Belirgin bir sebep olmadan yüzde 30 veya 40’lık sıçramalar sorgulanmaya değer bir durumdur.
• Belge inceleme: Kiracıların orijinal faturaları inceleme hakkı vardır. Bundan hangi firmanın ne sıklıkla temizlik yaptığı ve hizmetin neleri kapsadığı anlaşılır.
• Boş daireler: Boş dairelere düşen maliyet payını kalan kiracılar değil, ev sahibi üstlenir.

Bunların hiçbiri avukat gerektirmez. Çoğu anlaşmazlık, sözleşmeye bir göz atmak ve ev sahibine ya da yönetim şirketine yöneltilecek nesnel bir soruyla çözülür.

Ev sahiplerinin görevlendirme sırasında dikkat etmesi gerekenler

Ev sahibi açısından bakıldığında, yansıtılabilirlik hesap kesiminde değil, daha görevlendirme aşamasında belirlenir. Dört nokta fark yaratır:

• Açık sözleşme maddesi: Kira sözleşmesi, işletme giderlerinin İşletme Giderleri Yönetmeliği’ne göre yansıtılacağını net bir şekilde kararlaştırmalıdır. Yeni kiralamalarda: gelecekte bir firmanın temizlik yapması planlanıyorsa eski nöbetleşe temizlik maddeleri çıkarılmalıdır.
• Hizmet listesi: Hizmet sağlayıcıdan yazılı bir liste isteyin – hangi alanlar, hangi aralık, hangi işler: merdivenlerin silinmesi, korkuluklar, posta kutusu düzeneği, giriş kapısı. Giriş alanında cam yüzeyler varsa cam temizliği de bu listeye dahil edilmelidir. Hizmet listesi olmadan ne kalite kontrol edilebilir ne de hesap savunulabilir.
• Anlaşılır faturalar: Aylık, nesne başına, sabit tutarlı. Faturalarımızı bilinçli olarak yönetim dostu şekilde düzenliyoruz – nesne başına bir fatura, net etiketlenmiş, böylece kalem herhangi bir dönüştürme yapmadan işletme gideri hesabına aktarılabilir.
• Özel durum: kat mülkiyeti dairesi: Kat mülkiyeti topluluğunda temizlik konusunda tek başına ev sahibi değil, kat malikleri topluluğu (WEG) karar verir; maliyetler aidat üzerinden yürütülür. Dairesini kiraya veren mal sahipleri, temizlik payını aidat hesabından yansıtır. Yükümlülüklerin ayrıntılarını okumak isteyenler, merdiven boşluğu temizliği yükümlülüğü konulu rehberimizde bulabilir.

Firma çözümü neden her iki taraf için de işe yarar

Bizde tipik bir sipariş şöyle görünür: altı ila on daireli bir çok daireli bina, nöbetleşe temizlik yıllardır işlemiyor, mülk sahibi binada huzur istiyor. Ücretsiz bir keşiften sonra aralığı ve hizmet kapsamını belirliyoruz, ardından temizlik sabit bir ritimde ilerliyor – aynı personel, aynı haftanın günü. Kiracılar için bu şu anlama gelir: artık kimin sırası olduğu konusunda tartışma yok, güvenilir şekilde temiz bir merdiven boşluğu ve hesapta hesaplanabilir, denetlenebilir bir tutar. Ev sahibi için: daha az şikâyet, mülkün değerinin korunması ve denetime dayanıklı bir işletme gideri kalemi.

Nesnelerimize Gladbeck’dan sabit turlarla gidiyoruz – Gladbeck, Bottrop, Gelsenkirchen ve Essen arasındaki merkez bölgede bu günlük rutindir, daha uzak nesneleri ise tur günlerinde bir araya topluyoruz. Birçok binada merdiven boşluğunun yanı sıra zemin kattaki ticari birimlerin – doktor muayenehanesi, ofis, mağaza – düzenli bakım temizliğini de aynı turda üstleniyoruz. Bu, nesne başına maliyetleri düşük tutuyor ve sonuçta yansıtmanın ekonomikliği de tam olarak buna dayanıyor.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi, kiracılara sormadan bir temizlik firması görevlendirebilir mi?

Evet. Ortak alanların bakımı BGB § 535 uyarınca ev sahibinin sorumluluğundadır ve bunu nasıl organize edeceğine kendisi karar verir. Görevlendirme için kiracıların onayına gerek yoktur. Sınırlar ancak maliyet yansıtmasında ortaya çıkar: Bu, kira sözleşmesinde bir işletme gideri anlaşması gerektirir ve mevcut bir nöbetleşe temizlik düzenlemesi basitçe göz ardı edilemez.

Kendim temizlemeyi tercih etsem de kiracı olarak temizlik firmasının ücretini ödemek zorunda mıyım?

Kira sözleşmeniz işletme giderlerinin yansıtılmasını kararlaştırıyor ve nöbetleşe temizlik belirlemiyorsa, evet – temizlik türünün seçimi ev sahibine aittir. Buna karşılık sözleşmede kiracıların kendilerinin temizleyeceği yazılıysa, ek olarak bir firma faturalandırılamaz. Belirleyici olan kişisel tercihiniz değil, kira sözleşmenizin metnidir.

Hesabımdaki temizlik maliyetlerinin fazla olup olmadığını nasıl anlarım?

Öncelikle önceki yılla karşılaştırın ve tutarı dairenize göre hesaplayın. Fikir vermesi açısından: Haftalık merdiven boşluğu temizliği tüm bina için aylık 160 Euro’dan başlar. Kaleminiz bunun belirgin şekilde üzerindeyse, belge inceleme hakkınızı kullanın – BGB § 556 Abs. 3 uyarınca ekonomiklik ilkesi ev sahibini piyasa koşullarına uygun fiyatlar sunmaya zorunlu kılar.

Ev sahibi, devam eden kira ilişkisi sırasında nöbetleşe temizlikten temizlik firmasına geçebilir mi?

Bu, kira sözleşmesine bağlıdır. Sözleşmede ev sahibine temizliği organize etme serbestliği tanıyan bir madde varsa, geçiş mümkündür. Sözleşme nöbetleşe temizliği açıkça belirliyorsa, ev sahibinin kiracılarla bir anlaşma yapması gerekir. Uygulamada bu, maliyetler şeffaf bir şekilde ortaya konduğunda genellikle başarılı olur – özellikle nöbetleşe temizliğin zaten artık işlemediği binalarda.

Bunların hepsi kiraya verilen kat mülkiyeti daireleri için de geçerli mi?

Kat mülkiyeti dairelerinde merdiven boşluğu temizliği konusunda tek başına ev sahibi değil, kat malikleri topluluğu karar verir; maliyetler aidat üzerinden yürütülür. Bir mal sahibi dairesini kiraya verirse, aidat hesabındaki temizlik payını işletme gideri olarak yansıtabilir – burada da kira sözleşmesinin işletme giderlerinin yansıtılmasını öngörmesi koşuluyla.

Sorularınız mı var veya teklif mi istiyorsunuz?

Temizliği profesyonel ellere bırakmak mı istiyorsunuz? Ücretsiz bir yerinde ziyaret için geliyor ve net bir hizmet tanımı ile sabit fiyatlarla şeffaf bir hesaplama sunuyoruz.

02043 41100’ü arayın Teklif isteyin