Merdiven boşluğu temizliği: zorunluluk mu, değil mi? WEG ve kiracılar için hukuki durum
“Sıra kimde?” — Bu cümle Almanya’da pek çok merdiven boşluğunda bir kâğıt olarak asılı durur, çoğunlukla yanında elle yazılmış bir takvim çizelgesiyle. Birçok binada bu düzen iyi işler. En az o kadar binada ise yıllar süren bir anlaşmazlık kaynağına dönüşür: Bir komşu hiç temizlemez, öteki yeterince temizlemez, üçüncüsü de iddiaya göre yanlış temizlik maddesiyle fazla sık temizler. Konu kat malikleri toplantısının (Eigentümerversammlung) gündemine geldiğinde şu netleşir: “Temizlik kimin görevi?” sorusunun hukuki cevabı her zaman göründüğü kadar açık değildir.
Aile şirketi olarak yaklaşık elli yıldır Ruhr bölgesindeki bina yönetimlerine (Hausverwaltung), kat malikleri kurullarına ve özel mülk sahiplerine hizmet veriyoruz. Bu süre içinde neredeyse bütün durumları gördük: uyum içinde sırayla temizlik yapan üç daireli evden, artık kimsenin sorumluluk almadığı tümüyle bakımsız kalmış eski binalara kadar.
Bu rehber en önemli hukuki dayanakları açıklıyor, kiracı ile ev sahibinin yükümlülükleri arasındaki farkı gösteriyor, kat malikleri topluluğunun (WEG) aldığı temizlik kararlarının masraflarının kiracılara nasıl yansıtılabileceğini anlatıyor ve merdiven boşluğu temizliğine nelerin dahil olduğuna dair bir genel bakış sunuyor. Sonunda durum sizin için netleşecek — ve belki de bina kapısındaki temizlik çizelgesinin gerçekten hâlâ en iyi çözüm olup olmadığı sorusunun cevabını bulacaksınız.
Hukuki dayanaklara genel bakış
Merdiven boşluğu temizliğini üç hukuk alanı düzenler: Alman Medeni Kanunu (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), Kat Mülkiyeti Kanunu (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) ve binanın kendi bina yönetmeliği (Hausordnung). Duruma göre biri ya da öteki geçerli olur.
BGB §535 – kira sözleşmesi ve ev sahibinin yükümlülükleri: Ev sahibi ilke olarak kiralanan şeyi sözleşmeye uygun kullanıma elverişli durumda tutmakla yükümlüdür. Kiracının kullanabilmesi gereken ortak alanın bir parçası olarak merdiven boşluğu da buna dahildir. Yani temizlik yükümlülüğü öncelikle ev sahibindedir — ancak bunu kira sözleşmesiyle kiracıya devredebilir ya da bir temizlik firmasına verebilir.
BGB §556 – işletme giderleri ve kiracıya yansıtılabilirlik: Üçüncü kişilerin verdiği temizlik hizmetleri (örneğin bizim gibi bir temizlik firmasının), İşletme Giderleri Yönetmeliği’ne (Betriebskostenverordnung) göre kiracıya yansıtılabilir işletme giderleri arasındadır. Yani ev sahibi profesyonel merdiven boşluğu temizliğinin masrafını yan giderler hesabı (Nebenkostenabrechnung) üzerinden tümüyle kiracılara yansıtabilir — bunun kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olması şartıyla.
§ 16 Abs. 2 ve § 19 Abs. 1 WEG: Bir kat malikleri topluluğunda merdiven boşluğu temizliği çoğunluk kararıyla düzenlenir. Topluluk, bütün maliklerin sırayla kendilerinin temizlemesine (eski binaların çoğunda uygulama budur) ya da dışarıdan bir hizmet firmasına iş verilmesine karar verebilir. Masraflar ortak mülkiyet paylarına (Miteigentumsanteile) göre dağıtılır — bu kural olarak aşağı yukarı yüzölçümüyle orantılıdır, ancak bölünme beyanına (Teilungserklärung) göre farklılık gösterebilir.
Bina yönetmeliği (Hausordnung): Ayrıntıların düzenlendiği pratik belgedir: temizlik aralıkları, her kat için sorumluluklar, sessizlik saatleri, çamaşır asma, merdiven boşluğu lambalarının bakımı. Önemli olan şu: Bir bina yönetmeliği yalnızca kira sözleşmesinin ya da bölünme beyanının izin verdiği şeyi somutlaştırabilir. Kendiliğinden yeni yükümlülükler yaratamaz.
Kiracının mı, ev sahibinin mi görevi? Belirleyici ayrıntılar
Kira sözleşmesi temizliği kiracıya devrediyorsa, halk arasında buna “süpürme haftası modeli” (Kehrwoche) denir. Bu ilke olarak caizdir, ama sınırları vardır.
Doğrudan daire kapısının önündeki alan, o daireye ait merdiven bölümü (çoğunlukla dairenin bulunduğu kat) ve adil bir dönüşümlü sıra ilkesine göre giriş bölümünden düşen pay için temizlik yükümlülüğünün devri caizdir.
Aşırı dezavantaj yaratan genel geçer sözleşme maddeleri ise caiz değildir. Bir örnek: Üçüncü kattaki bir kiracı, zemin kattaki kiracılar yalnızca kendi bölümlerini temizlerken giriş bölümünün tamamını tek başına temizlemek zorunda değildir. Çok sık aralıklar da (her gün, haftada birkaç kez) olağan kira kullanımını aştıklarında caiz olmayabilir.
Kiracılar için önemli: Ev sahibi bir temizlik firmasına iş verirse bu masrafları yan giderler üzerinden yansıtabilir — ama aynı anda kiracıyı kendisi temizlik yapmakla yükümlü tutamaz. Ya biri ya öteki. İkisini birden isteyen sınırı aşmış olur.
Ev sahipleri için önemli: Temizliği kiracılara devreden kişi, buna uyulup uyulmadığını sürekli denetleyemeyeceğini bilmelidir. Kira sözleşmesinde temizlik yükümlülüğünü belirsiz biçimde yazan taraf ise anlaşmazlık halinde hemen her zaman maddenin geçersiz sayılması ihtimaliyle karşı karşıya kalır — o durumda kendisi temizlemek ya da temizletmek zorundadır ve masrafı öylece yansıtamaz. Bu maddeleri bir avukata ya da deneyimli bir yöneticiye kontrol ettirmekte fayda vardır.
Temizlik firmasıyla çalışan kat malikleri topluluğu: artılar ve eksiler
Bir kat malikleri topluluğu dışarıdan bir temizlik firmasına iş vermeye karar verdiğinde, maliklerin yaptığı klasik “süpürme haftası” ortadan kalkar. Bunun açık avantajları, ama birkaç dezavantajı da vardır.
Avantajlar hemen her zaman ağır basar: eşit kalite, profesyonel hijyen donanımı, açık bir sözleşme durumu, komşular arasında tartışma olmaması, yaşlı maliklerin yükünün hafiflemesi (çoğu zaten bedenen yapamaz durumdadır), çalışan maliklerin yükünün hafiflemesi (zaman paradır), hasar halinde sigorta güvencesi, belgelenmiş hizmet.
Dezavantajlar: Görünür hale gelen masraflar. Sırayla kendi temizliğini kendisi yapan birçok binada masraf kâğıt üzerinde sıfır avrodur — gerçekte elbette maliklerin çalışma zamanıdır, ama bu hesaba geçmez. Dışarıdan bir hizmet firması, bina büyüklüğüne göre ayda 160 ile 250 avro arasında bir tutara mal olur — bu tutarlar doğrudan işletme bütçesinde (Wirtschaftsplan) görünür.
Bizim deneyimimiz: Dışarıdan profesyonel merdiven boşluğu temizliğine geçme adımını atan kat malikleri topluluklarının çoğu bunu bir daha geri almazdı. Günlük hayattaki rahatlama ve topluluktaki huzur hemen her zaman bu tutara değer — genellikle maliklerin önceden düşündüğünden daha fazla.
Kat malikleri kurulu üyeleri için pratik bir öneri: Bir teklif alın ve masrafı daire başına ve ay başına hesaplayın. On iki daireli bir binada 150 avroluk aylık götürü ücret, daire başına yaklaşık 12,50 avro eder. Bu rakam elinizdeyken kat malikleri toplantısında tartışmak belirgin biçimde daha rahat geçer.
Merdiven boşluğu temizliğine neler dahildir?
Merdiven boşluğu temizliği, gözle görülen merdiven silme işinden çok daha fazlasını kapsar. Düzgün bir hizmet tanımı en az şu kalemleri içerir.
Zemin yüzeyleri: Merdivenler, sahanlıklar ve koridorlar süpürülür ve zemin kaplamasına göre nemli ya da ıslak silinir. Taş zeminler ve fayanslar, ahşap ya da linolyumdan başka temizlik maddesi gerektirir. Hassas tarihi doğal taşlarda (mermer, Solnhofen plakaları) nötr pH değerli maddelerle çalışırız.
Küpeşteler ve korkuluklar: Antibakteriyel temizleyiciyle nemli silme. Özellikle küpeşteler kritik noktalardır — çok sayıda el değer, ama bilinçli olarak nadiren temizlenir. Amatör süpürme haftası ile profesyonel temizlik arasındaki en büyük hijyen farklarından biri buradadır.
Posta kutusu ve zil paneli: Tozunu alma, isimlik camını temizleme, kutuların arkasını süpürme. Birçok tesiste yıllar içinde şaşırtıcı miktarda kir birikir.
Giriş kapısı ve cam yüzeyler: Camın içten ve dıştan temizlenmesi, kapı aksesuarlarının parlatılması, elle tutulan kolların dezenfekte edilmesi. Giriş kapısı bir ziyaretçinin gördüğü ilk şeydir — bu yüzden önemlidir.
Paspaslar: Silkelenir ya da süpürgeyle çekilir, çok kirliyse vurularak temizlenir. Paspaslar en önemli kir tutuculardır — bakımlı paspaslar binanın geri kalanındaki temizlik yükünü yarıya indirir.
Bodrum ve yan mekânlar: Sözleşmeye göre bodrum koridorları, bisiklet odası, çöp odası ve arka girişe giden yol da buna dahildir. Bu her bina için ayrı ayrı kararlaştırılır.
Merdiven boşluğu cam temizliği: Çoğunlukla yılda iki kez (ilkbahar ve sonbahar) içten ve dıştan. Bizde yıllık sözleşmenin temel kapsamındadır.
Standart temizliğe genellikle zemin kaplamalarının derinlemesine temizliği (Grundreinigung; yılda birkaç yüzde oranında ek maliyet), özel durumlardan kaynaklanan leke çıkarma ya da tadilat sonrası temizlik dahil değildir.
Temizlik sıklığı ve yan giderler hesabına yansıtma
Ne sıklıkta temizlik yapılması gerektiği büyük ölçüde binanın büyüklüğüne ve kullanım yoğunluğuna bağlıdır. Tipik konut binaları için deneyim değerlerimiz şöyle.
Küçük kat mülkiyeti binası (2 ila 6 daire, müstakil ev karakterinde): 14 günde bir temizlik çoğunlukla yeterlidir. İnsan giriş çıkışı az olan sakin konut bölgelerinde üç haftada bir de temizlenebilir.
Orta büyüklükte apartman (6 ila 20 daire): Haftalık temizlik standarttır, yoğun kullanılan binalarda haftada iki kez de olabilir. Özellikle birçok binanın toplu taşımaya ve işyerlerine doğrudan bağlantısı olduğu Ruhr bölgesinde sokak tozu merdiven boşluklarına hızla yerleşir.
Büyük konut siteleri (30 daireden fazla): Haftada iki ila üç kez, bazen giriş bölümünde ek bir günlük turla. Burada temizlik pratikte tam zamanlı bir iştir.
Yan giderler hesabına yansıtma konusunda: Profesyonel merdiven boşluğu temizliğinin masrafları işletme giderleri kapsamına girer ve kira sözleşmesinde kararlaştırılmışsa İşletme Giderleri Yönetmeliği’ne göre tümüyle kiracılara yansıtılabilir. Dağıtım kural olarak kira sözleşmesinde belirlenen yöntemi izler — çoğunlukla konut alanı, daha nadiren kişi sayısı ya da daire sayısı. Kat malikleri topluluklarında dağıtım, bölünme beyanındaki ortak mülkiyet paylarına göre yapılır.
Sık yapılan bir hata: Bakım onarım giderleri ile işletme giderleri arasındaki ayrım. Bakım onarım (örneğin merdiven boşluğundaki tamiratlar) kiracıya yansıtılamaz. Düzenli temizlik ise yansıtılabilir. Bu ayrım temiz yapıldığında hesap sorunsuz işler.
Essen, Bochum ve Gladbeck’teki binalara düzenli olarak hizmet veriyoruz ve talep halinde bina yönetimlerine, yan giderler hesabına kolayca yerleştirilebilen, yönetim dostu faturalar düzenliyoruz. Tüm hizmet yelpazemizi bina temizliği başlığı altında bulabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesinde yazmasa bile ev sahibi merdiven boşluğunu temizletmek zorunda mıdır?
İlke olarak evet. Ortak alanların temizlik yükümlülüğü öncelikle ev sahibine aittir (BGB §535). Bunu devredebilir (kiracıya ya da bir temizlik firmasına), ancak hiçbir düzenleme yoksa yükümlülük onda kalır. Bakımsız bir merdiven boşluğu kira indirimini haklı kılabilir.
Kiracı olarak süpürme haftasını yapmayı reddedebilir miyim?
Yalnızca kira sözleşmesindeki madde geçersizse (örneğin çok belirsizse, aşırı dezavantaj yaratıyorsa ya da zaten bir temizlik firmasının masrafı yansıtılıyorsa). Geçerli maddelerde reddetmek ihtara yol açabilir. Şüphe halinde hukuki danışmanlık almak daha iyidir.
Maliklerin ve kiracıların birlikte bulunduğu bir binada merdiven boşluğu temizliğini kim öder?
Hizmet firmasına iş veren, bir bütün olarak kat malikleri topluluğudur; masraflar işletme bütçesi üzerinden maliklere dağıtılır. Dairesini kiraya veren malikler bu masrafları işletme gideri olarak kiracılarına yansıtabilir. Kendi dairesinde oturan malikler masrafı kendileri üstlenir.
Bir temizlik sözleşmesinden ne kadar çabuk çıkılabilir?
Ciddi sözleşmelerde süre genellikle 12 aydır ve fesih bildirim süresi üç aydır. Bizde üç ila altı aylık bir deneme süresi mümkündür. Esneklik, iyi bir hizmet firmasının teklifinin parçasıdır — uygun değilse kimse gereksiz yere bağlı kalmamalıdır.
Bir temizlik yapılamazsa (hastalık, resmi tatil) ne olur?
Bizde telafi edilir ya da mahsup edilir. Aksaklıkları bina yönetimine kendi inisiyatifimizle bildirir ve birlikte bir çözüm buluruz. Telafi hakkı ve ücret düzenlemesi sözleşmede açıkça yazmalıdır — bizde bu doğaldır.
Sorunuz mu var, teklif mi istiyorsunuz?
Kat malikleri topluluğunuz profesyonel merdiven boşluğu temizliğini mi düşünüyor? Ya da bina yönetiminiz birden fazla bina için güvenilir bir iş ortağı mı arıyor? Yerinde keşif için geliyor ve size şeffaf bir hesap çıkarıyoruz — açık bir hizmet tanımı ve adil bir fiyat hesabıyla.