Limpieza de la escalera comunitaria: ¿obligación o no? La situación legal para comunidades de propietarios e inquilinos
“¿A quién le toca?” – Esta frase cuelga en forma de nota en muchas escaleras comunitarias alemanas, casi siempre con un calendario escrito a mano al lado. En muchos edificios el sistema funciona bien. En al menos otros tantos se convierte en una fuente de conflicto que dura años: el vecino no limpia nunca, la vecina limpia poco, la tercera limpia supuestamente demasiado y con el producto equivocado. A más tardar cuando la junta de propietarios (Eigentümerversammlung) incluye el asunto en el orden del día queda claro que la pregunta “¿quién tiene que limpiar?” no siempre es jurídicamente tan sencilla como parece.
Como empresa familiar atendemos desde hace casi cincuenta años a administraciones de fincas (Hausverwaltung), consejos de comunidades de propietarios y propietarios particulares en la cuenca del Ruhr. En ese tiempo hemos visto prácticamente todas las situaciones posibles: desde la casa de tres viviendas con un turno que funciona en armonía hasta el edificio antiguo completamente abandonado en el que ya no se ocupaba nadie.
Esta guía aclara las bases legales más importantes, muestra las diferencias entre la obligación del inquilino (Mieter) y la del arrendador (Vermieter), explica cómo se repercuten los acuerdos de limpieza de una comunidad de propietarios y ofrece una visión general de lo que abarca realmente la limpieza de la escalera comunitaria (Treppenhausreinigung). Al final tendrá claridad y quizá también la respuesta a la pregunta de si el plan de limpieza colgado en el portal sigue siendo la mejor solución.
Las bases legales de un vistazo
Tres ámbitos jurídicos regulan la limpieza de la escalera comunitaria: el Código Civil alemán (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), la Ley alemana de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) y el reglamento interno del edificio (Hausordnung). Según la situación se aplica uno u otro.
BGB §535 – contrato de alquiler y obligaciones del arrendador: el arrendador está obligado, en principio, a mantener la vivienda arrendada en un estado apto para el uso pactado. Eso incluye la escalera comunitaria como parte de las zonas comunes, que el inquilino debe poder utilizar. La obligación de limpieza recae por tanto, en primer lugar, en el arrendador, pero este puede trasladarla al inquilino mediante el contrato de alquiler (Mietvertrag) o encargarla a una empresa de limpieza.
BGB §556 – gastos corrientes y repercusión al inquilino: los servicios de limpieza prestados por terceros (por ejemplo, por nosotros como empresa de limpieza) forman parte de los gastos corrientes repercutibles (Betriebskosten) según el Reglamento alemán de gastos corrientes (Betriebskostenverordnung). Es decir: el arrendador puede repercutir íntegramente el coste de la limpieza profesional de la escalera a los inquilinos a través de la liquidación anual de gastos (Nebenkostenabrechnung), siempre que así se haya pactado en el contrato de alquiler.
§ 16 Abs. 2 y § 19 Abs. 1 WEG: en una comunidad de propietarios (Wohnungseigentümergemeinschaft, WEG) la limpieza de la escalera se regula por acuerdo mayoritario. La comunidad puede acordar que todos los propietarios limpien ellos mismos por turnos (la práctica en muchos edificios antiguos) o que se contrate a una empresa externa. Los costes se reparten según las cuotas de participación (Miteigentumsanteile), lo que suele ser aproximadamente proporcional a la superficie, aunque puede variar según la escritura de división (Teilungserklärung).
Reglamento interno (Hausordnung): es el documento práctico en el que se regulan los detalles: frecuencia de limpieza, responsabilidades por planta, horas de silencio, tendido de ropa, mantenimiento de las luces de la escalera. Importante: un reglamento interno solo puede concretar lo que permiten el contrato de alquiler o la escritura de división. No puede crear obligaciones nuevas por sí solo.
¿Obligación del inquilino o del arrendador? Los detalles decisivos
Cuando el contrato de alquiler traslada la limpieza al inquilino se habla coloquialmente del modelo de la “Kehrwoche”, la semana de limpieza por turnos. En principio es admisible, pero tiene límites.
Es admisible trasladar la obligación de limpieza respecto de la zona situada delante de la puerta de la vivienda, del tramo de escalera correspondiente a esa vivienda (a menudo la planta en la que se encuentra) y de una parte del portal según un principio de rotación justo.
No son admisibles las cláusulas generales que perjudican de forma desproporcionada. Un ejemplo: un inquilino de la tercera planta no tiene por qué limpiar él solo todo el portal mientras los inquilinos de la planta baja limpian únicamente su zona. También pueden ser inadmisibles las frecuencias muy altas (a diario, varias veces por semana) cuando exceden el uso normal de la vivienda.
Importante para inquilinos: si el arrendador contrata una empresa de limpieza, puede repercutir ese coste a través de los gastos corrientes, pero no puede al mismo tiempo obligar al inquilino a limpiar. Una cosa o la otra. Quien exige ambas cosas se pasa de la raya.
Importante para arrendadores: quien delega la limpieza en los inquilinos debe saber que no podrá controlar su cumplimiento de forma permanente. Y quien redacta la obligación de limpieza de manera imprecisa en el contrato acaba casi siempre, en caso de conflicto, ante la presunción de que la cláusula es ineficaz; entonces tendrá que limpiar o encargar la limpieza por su cuenta, sin poder repercutir el coste sin más. Merece la pena revisar esas cláusulas con un abogado o con la experiencia de la administración de fincas.
Comunidad de propietarios con servicio de limpieza: ventajas e inconvenientes
Cuando una comunidad de propietarios acuerda contratar a una empresa de limpieza externa, esta sustituye al clásico turno entre propietarios. Tiene ventajas claras, pero también algún inconveniente.
Las ventajas pesan casi siempre más: calidad uniforme, equipamiento higiénico profesional, una situación contractual clara, ausencia de disputas entre vecinos, alivio para los propietarios mayores (que a menudo ya no pueden físicamente), alivio para los propietarios que trabajan (el tiempo es dinero), cobertura de seguro en caso de daños y prestación documentada.
Los inconvenientes: unos costes que se hacen visibles. Muchos reglamentos internos con limpieza propia por turnos tienen sobre el papel un coste de cero euros; en realidad, claro está, consumen tiempo de trabajo de los propietarios, pero ese tiempo no aparece en las cuentas. Una empresa externa cuesta, según el tamaño del inmueble, entre 160 y 250 euros al mes, importes que aparecen de inmediato en el plan económico anual (Wirtschaftsplan).
Nuestra experiencia: la mayoría de las comunidades que han dado el paso hacia la limpieza profesional de la escalera comunitaria no volverían atrás. El alivio en el día a día y la paz en la comunidad compensan casi siempre el importe, y en general más de lo que los propietarios creían de antemano.
Un consejo práctico para los consejos de la comunidad: pidan un presupuesto y calculen el coste por vivienda y mes. En un edificio de doce viviendas, una cuota mensual de 150 euros son unos 12,50 euros por vivienda. Con esa cifra en la mano, la junta de propietarios discute mucho más tranquila.
¿Qué incluye la limpieza de la escalera comunitaria?
La limpieza de la escalera abarca bastante más que el visible fregado de los peldaños. Un pliego de prestaciones correcto incluye al menos las siguientes posiciones.
Suelos: escaleras, rellanos y pasillos se barren y, según el revestimiento, se friegan en húmedo o con más agua. Los suelos de piedra y las baldosas necesitan productos distintos a la madera o el linóleo. En piedras naturales históricas y delicadas (mármol, losas de Solnhofen) trabajamos con productos de pH neutro.
Pasamanos y barandillas: limpieza en húmedo con producto antibacteriano. Los pasamanos son puntos críticos: muchas manos y una limpieza rara vez consciente. Aquí está una de las mayores diferencias higiénicas entre el turno vecinal y la limpieza profesional.
Buzones y portero automático: quitar el polvo, limpiar el cristal de los rótulos, barrer detrás de los buzones. En muchas instalaciones se acumula con los años una cantidad sorprendente de suciedad.
Puerta de entrada y superficies de cristal: limpiar el cristal por dentro y por fuera, pulir los herrajes, desinfectar los tiradores. La puerta de entrada es lo primero que ve una visita, de ahí su importancia.
Felpudos: sacudir o aspirar y, si están muy sucios, golpearlos. Los felpudos son el filtro de suciedad más importante: unas alfombrillas cuidadas reducen a la mitad el trabajo de limpieza en el resto del edificio.
Sótano y locales anexos: según el contrato se incluyen los pasillos del sótano, el cuarto de bicicletas, el cuarto de basuras y el camino hacia la entrada trasera. Esto se acuerda de forma individual para cada inmueble.
Ventanas de la escalera: por regla general dos veces al año (primavera y otoño), por dentro y por fuera. En nuestro contrato anual forma parte del equipamiento básico.
No suelen formar parte de la limpieza estándar la limpieza a fondo (Grundreinigung) de los revestimientos de suelo (un pequeño porcentaje adicional al año), la eliminación de manchas por causas puntuales o la limpieza tras obras de reforma.
Frecuencia y repercusión en la liquidación de gastos
La cuestión de cuántas veces conviene limpiar depende en gran medida del tamaño del inmueble y de la intensidad de uso. Estos son nuestros valores de experiencia para edificios de viviendas habituales.
Inmueble pequeño de una comunidad (2 a 6 viviendas, carácter unifamiliar): una limpieza cada 14 días suele bastar. En zonas residenciales tranquilas y con poco tránsito puede limpiarse incluso cada tres semanas.
Edificio plurifamiliar medio (6 a 20 viviendas): la limpieza semanal es el estándar; en edificios muy transitados, dos veces por semana. Precisamente en la cuenca del Ruhr, donde muchos edificios están junto al transporte público y a locales comerciales, el polvo de la calle entra rápido en las escaleras.
Grandes conjuntos residenciales (más de 30 viviendas): de dos a tres veces por semana, a veces con una revisión diaria adicional del portal. Aquí la limpieza es prácticamente una tarea a jornada completa.
Sobre la repercusión en la liquidación anual de gastos: los costes de la limpieza profesional de la escalera son gastos corrientes y, conforme al Reglamento alemán de gastos corrientes, pueden repercutirse íntegramente a los inquilinos si así se pactó en el contrato de alquiler. El reparto sigue por lo general el método fijado en el contrato, normalmente la superficie de la vivienda y con menos frecuencia el número de personas o de viviendas. En las comunidades de propietarios el reparto se hace según las cuotas de participación de la escritura de división.
Un error frecuente: la distinción entre gastos de conservación y gastos corrientes. La conservación (por ejemplo, reparaciones en la escalera) no es repercutible. La limpieza periódica sí. Si esa separación está bien hecha, la liquidación no da problemas.
Atendemos con regularidad inmuebles en Essen, Bochum y Gladbeck y, si así se desea, emitimos a las administraciones de fincas facturas fáciles de gestionar que se integran sin esfuerzo en la liquidación de gastos. Puede consultar todos nuestros servicios en el apartado de limpieza de edificios.
Preguntas frecuentes
¿Tiene el arrendador que encargar la limpieza de la escalera aunque no figure en el contrato de alquiler?
En principio sí. La obligación de limpiar las zonas comunes recae en primer lugar en el arrendador (BGB §535). Puede delegarla (en los inquilinos o en una empresa de limpieza), pero si no hay nada pactado, la obligación sigue siendo suya. Una escalera descuidada puede justificar una reducción del alquiler (Mietminderung).
¿Puedo negarme como inquilino a hacer el turno de limpieza?
Solo si la cláusula del contrato de alquiler es ineficaz (por ejemplo, demasiado vaga, desproporcionadamente perjudicial o cuando ya se repercuten los costes de una empresa de limpieza). Si la cláusula es válida, la negativa puede dar lugar a un requerimiento formal (Abmahnung). En caso de duda, es mejor buscar asesoramiento jurídico.
¿Quién paga la limpieza de la escalera en un edificio con propietarios e inquilinos mezclados?
La comunidad de propietarios en su conjunto contrata a la empresa y los costes se reparten entre los propietarios a través del plan económico anual. Los propietarios que alquilan pueden después trasladar esos costes a sus inquilinos como gastos corrientes. Los propietarios que viven en su vivienda los asumen ellos mismos.
¿Con qué rapidez se puede salir de un contrato de limpieza?
Los contratos serios tienen habitualmente una duración de 12 meses y un plazo de preaviso de tres meses. Con nosotros es posible una fase de prueba de tres a seis meses. La flexibilidad forma parte de la oferta de un buen prestador de servicios: si algo no encaja, nadie debería quedar atado sin necesidad.
¿Qué ocurre si una limpieza no se realiza (enfermedad, festivo)?
Con nosotros se recupera o se descuenta. Comunicamos las ausencias de forma proactiva a la administración de fincas y buscamos juntos una solución. El contrato debería recoger expresamente el derecho a recuperar la prestación y la regulación de la remuneración; con nosotros es algo natural.
¿Preguntas o presupuesto?
¿Su comunidad está valorando una limpieza profesional de la escalera? ¿O su administración de fincas busca un socio fiable para varios inmuebles? Acudimos a una visita al inmueble y le preparamos un cálculo transparente, con un pliego de prestaciones claro y un precio justo.