Piano di pulizie scale: modello da stampare e normativa 2026

Contenuto principale

Nell’androne è appeso un foglio di carta: „piano di pulizie“, sotto dodici nomi e una griglia di settimane di calendario. Dopo quattro mesi le prime caselle sono vuote, dopo otto il tema finisce all’ordine del giorno dell’assemblea dei condomini. Il piano raramente era sbagliato, solo troppo impreciso: dice chi è di turno, ma non cosa fare né cosa vale se qualcuno non si presenta.

Siamo Kleibrink Glas- und Gebäudereinigung GmbH di Gladbeck, un’azienda a conduzione familiare dal 1983. Gran parte del nostro lavoro riguarda complessi residenziali nel Ruhrgebiet. Vediamo entrambi i lati – condomini in cui l’autopulizia funziona da vent’anni e condomini in cui il piano di pulizie è diventato motivo di lite permanente.

Questa guida offre un modello già pronto di piano di pulizie da stampare e la normativa che vi sta dietro: chi è responsabile, cosa deve contenere il piano, dove si trovano i punti di controversia, cosa succede se qualcuno non pulisce e da quale soglia conviene affidarsi a un’azienda. Una premessa: siamo un’impresa artigiana, non uno studio legale. Le indicazioni su BGB, BetrKV e WEG sono conoscenze pratiche e non sostituiscono una consulenza legale.

Chi è responsabile? Contratto di locazione, regolamento condominiale, delibera WEG

Il punto di partenza nel rapporto di locazione è chiaro: secondo il § 535 comma 1 frase 2 BGB, il locatore deve consegnare la cosa locata in stato conforme al contratto e mantenerla in tale stato. Le scale sono superficie comune – l’obbligo di pulizia spetta quindi in primo luogo al locatore. Se il contratto di locazione non prevede nulla al riguardo, l’obbligo resta a suo carico.

Può trasferirlo in due modi: incarica un’impresa di servizi e ripartisce i costi come spese accessorie – la pulizia dell’edificio è espressamente menzionata nel § 2 n. 9 della Betriebskostenverordnung –, oppure trasferisce la pulizia ai conduttori tramite il contratto di locazione, la classica turnazione delle pulizie (Kehrwoche). Le due cose insieme non sono possibili; i dettagli nella guida su la ripartizione dei costi della ditta di pulizie sui conduttori.

Se la pulizia viene trasferita tramite un contratto di locazione standardizzato, la clausola è soggetta ai §§ 305 e seguenti BGB: le clausole sorprendenti non diventano parte del contratto ai sensi del § 305c comma 1 BGB, quelle che svantaggiano in modo inadeguato sono inefficaci ai sensi del § 307 comma 1 BGB. La portata deve quindi essere determinata e ragionevole. Una regola che assegna permanentemente al terzo piano l’intera area d’ingresso, mentre il piano terra pulisce solo il proprio piano, è contestabile. Se la clausola è inefficace, l’obbligo ricade nuovamente sul locatore. Il regolamento condominiale rende il piano concreto, ma nei confronti dei conduttori ha effetto solo se è stato validamente incluso nel contratto: può stabilire cadenza e ordine, ma non creare nuovi obblighi.

Nella comunità di proprietari (Wohnungseigentümergemeinschaft) vale un’altra disciplina. L’amministrazione della proprietà comune spetta alla comunità ai sensi del § 18 comma 1 WEG; la definizione di un regolamento condominiale rientra nell’amministrazione ordinaria ai sensi del § 19 comma 2 n. 1 WEG e viene deliberata a maggioranza semplice. Un piano di pulizie a rotazione è quindi soggetto a delibera, così come l’affidamento a un’impresa di servizi. I costi vengono ripartiti secondo il § 16 comma 2 WEG in base alle quote di comproprietà, finché non viene deliberato un criterio diverso. Chi vuole impugnare una delibera deve rispettare i termini del § 45 frase 1 WEG: l’azione di impugnazione va proposta entro un mese dalla delibera e motivata entro due mesi dalla delibera. Consiglio pratico: non deliberate „la pulizia“ in generale, ma il piano concreto come allegato al verbale. Per la distinzione: Pulizia delle scale – obbligo o no?

Il modello di piano di pulizie da stampare

Per l’affissione è disponibile anche una pagina A4 già pronta: un piano di rotazione su dodici settimane per un massimo di otto unità, con colonna della data, campo „eseguito il“ e firma, oltre all’elenco sintetico di ciò che comprende la pulizia delle scale e all’indicazione degli orari di silenzio. La tabella dei compiti sottostante lo completa con attività e cadenza per ciascuna area – insieme formano un piano che regge anche dopo sei mesi.

Scarica il modello di piano di pulizie

A4 verticale, una pagina, stampabile in bianco e nero: immobile e periodo, rotazione per 12 settimane e fino a 8 unità, colonne „Eseguito il“ e „Firma“, elenco sintetico dei compiti. Stampare, compilare, appendere nell’androne.

Modello in PDF Modello come immagine (PNG)

Preferite far pulire le scale in modo professionale? Pulizia delle scale a partire da 160 €/mese – sopralluogo gratuito, preventivo scritto a prezzo fisso entro 48 ore.

Questa tabella può essere utilizzata così com’è come avviso da affiggere o come allegato a una delibera. Le indicazioni sulla cadenza sono valori empirici per un condominio a uso normale; adattatele, ma non tralasciate alcuna colonna – dalle ultime due dipenderà poi la controversia.

I valori seguenti sono un orientamento di mercato per il Ruhrgebiet, non un’offerta. Ogni immobile ha le proprie caratteristiche — accesso, altezza, stato e grado di sporco spostano il prezzo in entrambe le direzioni. Diventa vincolante dopo il sopralluogo. Tutti gli importi IVA inclusa.

Per l’uso pratico: un foglio al mese, visibile nell’area d’ingresso, con una penna accanto. Si spunta con sigla e data, non con un semplice segno – questo mette fine alla discussione se la pulizia sia stata effettivamente fatta. I fogli vengono raccolti dall’amministratore; dopo dodici mesi saprete se il modello funziona.

Le posizioni a rotazione sono regolate da un secondo criterio. Impedisce l’ingiustizia più comune – che sia sempre la stessa unità a occuparsi di ingresso e area rifiuti:

I valori seguenti sono un orientamento di mercato per il Ruhrgebiet, non un’offerta. Ogni immobile ha le proprie caratteristiche — accesso, altezza, stato e grado di sporco spostano il prezzo in entrambe le direzioni. Diventa vincolante dopo il sopralluogo. Tutti gli importi IVA inclusa.

Con più di quattro unità la tabella viene estesa; ogni colonna deve completare un ciclo intero. Annotate da quale settimana di calendario inizia la rotazione e cosa vale in caso di cambio di inquilino: il nuovo conduttore subentra nella posizione del conduttore precedente.

Cosa deve contenere un piano di pulizie perché funzioni

Un piano che elenca solo nomi e settimane regge sei mesi. Questi sei punti fanno la differenza:

• Attività concrete invece di termini generici. „Pulire le scale“ è soggetto a interpretazione, „spazzare e passare uno straccio umido sui gradini, pulire il corrimano“ no.
• Un criterio per il risultato. Ci si aspetta un vano scale pulito, non sottoposto a pulizia di fondo – questo toglie mordente a eventuali reclami successivi.
• Sostituzione in caso di ferie e malattia. Chi è assente organizza personalmente lo scambio e indica il collega sostituto – altrimenti la settimana resta scoperta.
• Materiale e costi. Chi fornisce mocio, secchio e detergenti, e chi li paga? Nel condominio è una voce del piano di gestione.
• Fascia oraria. Un giorno fisso di pulizia riduce le domande e semplifica il controllo.
• Referente. Una persona designata per i reclami – altrimenti i conflitti finiscono alla porta del vicino.

I punti di conflitto tipici – e come il piano li disinnesca

„Non è stato pulito.“ Nella maggior parte dei casi la pulizia è stata effettuata, solo non in modo abbastanza visibile o in un giorno diverso. La colonna da spuntare con sigla e data chiarisce la questione più velocemente di qualsiasi discussione.

Orario e giorno della settimana. Lavare i pavimenti alle dieci e mezza di sera è un vero punto di conflitto in un vano scale che rimbomba. In Nordrhein-Westfalen la fascia notturna dalle 22 alle 6 è tutelata (§ 9 comma 1 della legge regionale sulla protezione dalle immissioni NRW); a questo si aggiungono il riposo domenicale e festivo, nonché la pausa di mezzogiorno prevista da molti regolamenti condominiali. Per approfondire: Pulire l’atrio e gli orari di riposo.

Prodotti sbagliati su pavimenti delicati. Detergente all’aceto su marmo o terrazzo, crema abrasiva su legno verniciato – questi danni sono costosi e irreversibili. Annotate nel piano il tipo di pavimento e l’obbligo di usare detergenti neutri.

Chi non ce la fa più fisicamente. È il motivo più frequente per cui l’autopulizia fallisce: l’età media aumenta, due condomini non riescono più a lavare le scale, gli altri si accollano il lavoro in silenzio – finché smettono di farlo. La soluzione più pulita è il riscatto: chi non pulisce personalmente versa alla cassa comune un importo stabilito nella delibera.

Cosa succede se qualcuno non pulisce

Nel rapporto di locazione, in presenza di una clausola valida, la pulizia è un obbligo contrattuale accessorio. La via consueta è l’esecuzione sostitutiva: il locatore diffida fissando un termine, fa eseguire la pulizia e richiede i costi come risarcimento danni ai sensi del § 280 comma 1 BGB – è congruo il singolo intervento, non un contratto annuale. Se il conduttore rimane inattivo in modo permanente, entra in considerazione una disdetta ai sensi del § 573 comma 2 n. 1 BGB; questo è il punto d’arrivo, raro.

Viceversa, anche i conduttori dispongono di uno strumento: se il vano scale è trascurato in modo permanente, può sussistere un vizio della cosa locata con diritto alla riduzione del canone ai sensi del § 536 comma 1 BGB. Alcune settimane saltate isolatamente non bastano.

Nella comunione dei proprietari, il diritto non si rivolge al singolo vicino, ma passa attraverso la comunità: ogni proprietario può pretendere, ai sensi del § 18 comma 2 n. 1 WEG, un’amministrazione conforme alle regole della proprietà comune – cioè un’amministrazione che corrisponda, secondo equo apprezzamento, all’interesse dell’insieme dei proprietari e, ove esistenti, alle disposizioni di legge, agli accordi e alle delibere. Nella pratica, spesso non è utile la controversia con il singolo condomino, bensì una nuova delibera.

Nelle discussioni sul piano di pulizia si trascura quasi sempre l’obbligo di sicurezza del traffico: chi gestisce un edificio deve garantire che nessuno subisca danni, altrimenti rischia una responsabilità ai sensi del § 823 comma 1 BGB. L’affidamento della pulizia sposta l’esecuzione materiale, ma secondo la giurisprudenza lascia di norma in capo al proprietario un obbligo di selezione e vigilanza – chi delega deve comunque controllare di tanto in tanto. Ciò diventa rilevante per i pavimenti bagnati e per lo sgombero neve: l’obbligo di sgombero e spargimento di sale sul marciapiede viene trasferito ai frontisti in Nordrhein-Westfalen tramite il regolamento comunale sulla pulizia stradale. Orari e superfici sono indicati nel regolamento della vostra città.

Quando conviene affidarsi a un’impresa di pulizie

Calcolate prima l’impegno, non il prezzo. Un condominio con dodici unità abitative richiede ben due ore per un giro di pulizia adeguato; con una rotazione settimanale, ogni unità è coinvolta circa quattro volte l’anno. I modelli falliscono raramente per la somma delle ore, ma per l’affidabilità: appena due dei dodici condomini vengono meno, il peso ricade sui restanti dieci e il piano perde la sua base.

Secondo la nostra esperienza esistono tre punti critici: più di circa otto unità abitative, un’alta percentuale di appartamenti in affitto con frequenti cambi di inquilino, ed un’età media tale per cui non si può più presupporre il lavoro fisico sulle scale. In questi casi l’affidamento esterno è di solito più stabile – perché un contratto porta con sé sostituzione, tracciabilità e un referente.

Per quanto riguarda i costi: la nostra pulizia del vano scale parte da 160 euro al mese. Le fasce di prezzo in base alla grandezza dell’edificio e il confronto con una propria addetta alle pulizie con minijob sono illustrati nella guida Quanto costa la pulizia del vano scale?. Questi valori sono indicativi; un prezzo affidabile viene comunicato dopo un sopralluogo.

Per i locatori la ripartizione delle spese è la leva decisiva: i costi della pulizia dell’edificio sono in linea di principio ripartibili ai sensi del § 2 n. 9 BetrKV, se il contratto di locazione contiene un accordo valido sulle spese accessorie ed è rispettato il principio di economicità ai sensi del § 556 comma 3 BGB. Il passaggio dal piano di pulizia all’impresa esterna non aumenta quindi necessariamente l’onere per il proprietario, ma lo sposta nel conteggio. Ciò che deve figurare nel contratto è illustrato nell’articolo Contratto di pulizia con l’amministrazione condominiale. Seguiamo immobili a Gladbeck, Bottrop e Essen e spesso abbiniamo gli impianti più grandi alla pulizia ordinaria.

Domande frequenti

Un piano di pulizia del vano scale è giuridicamente vincolante?

Diventa vincolante solo attraverso il proprio fondamento giuridico. Nel rapporto di locazione, l’obbligo di pulizia deve essere trasferito validamente nel contratto d’affitto; il regolamento condominiale può specificarlo, ma non può creare nuovi obblighi. Nella comunione dei proprietari, il vincolo nasce con una delibera a maggioranza – il regolamento condominiale rientra, ai sensi del § 19 comma 2 n. 1 WEG, nell’amministrazione conforme alle regole. Un foglietto appeso di propria iniziativa è una richiesta, non un obbligo.

Cosa deve contenere un piano di pulizia per il vano scale?

Cinque indicazioni per ogni riga: l’area, l’attività specifica, la frequenza, il condomino responsabile e un campo da spuntare con sigla e data. A ciò si aggiungono le regole per la sostituzione in caso di ferie e malattia, la questione del materiale e un giorno di pulizia fisso. Il modello presentato in questo articolo può essere utilizzato senza modifiche come avviso da affiggere o come allegato a una delibera.

Cosa può fare il locatore se un conduttore non svolge il proprio turno di pulizia?

La via consueta è una diffida con fissazione di un termine e successivamente l’esecuzione sostitutiva: il locatore fa eseguire la pulizia e richiede i costi congrui come risarcimento danni ai sensi del § 280 comma 1 BGB. Se il conduttore rimane inattivo in modo permanente, entra in considerazione una disdetta ai sensi del § 573 comma 2 n. 1 BGB – il caso eccezionale. Se la clausola non è valida, l’obbligo resta a carico del locatore.

Con quale frequenza deve essere pulito il vano scale secondo il piano?

Non esiste una frequenza stabilita per legge. In un condominio a uso normale, scale, pianerottoli, corrimano e ingresso vengono puliti settimanalmente secondo la prassi consueta; le aste della ringhiera, la bacheca delle cassette postali e i corridoi in cantina è sufficiente pulirli mensilmente, mentre le finestre interne trimestralmente. Gli edifici tranquilli si accontentano di un ritmo ogni 14 giorni, quelli molto frequentati piuttosto di due passaggi a settimana.

A partire da quando conviene un’impresa di pulizie invece di un piano di pulizia?

Secondo la nostra esperienza, a partire da circa otto unità abitative, in caso di frequenti cambi di inquilino o quando più condomini non riescono più a pulire fisicamente. La nostra pulizia del vano scale parte da 160 euro al mese; per i locatori i costi sono in linea di principio ripartibili ai sensi del § 2 n. 9 BetrKV. Calcolate l’importo per unità abitativa e mese.

Domande o richiesta di preventivo?

Il vostro piano di pulizia non funziona più, oppure l’assemblea condominiale vuole vedere delle cifre concrete? Veniamo per un sopralluogo gratuito, rileviamo piani, gradini e pavimenti, e inviamo un preventivo scritto. Il modulo di contatto si trova sulla nostra homepage, telefonicamente dal lunedì al venerdì dalle 10 alle 18.

Telefono 02043 41100 Invia e-mail